Javier Gil, investigador del CSIC: "Lo que determina el bienestar es la capacidad de heredar una vivienda"

Publica 'Generación inquilina', que describe cómo el rentismo ha sustituido a la economía productiva

"Ahora mismo no se puede vivir de alquiler de manera digna en este país", asegura

Javier Gil, investigador del CSIC y cofundador del Sindicato de Inquilinos de Madrid, fotografiado en Barcelona / Marc Asensio

Javier Gil (Madrid, 1985), investigador del CSIC especializado en vivienda, publica 'Generación inquilina' (Capitán Swing), un libro en el que describe un mercado inmobiliario dominado por los "fondos buitre", disociado de la econonomía real.

¿Hay ahora una burbuja inmobiliaria?

Hay una burbuja inmobiliaria, pero que no tiene nada que ver con la de 2008, porque no es una burbuja articulada sobre deuda, sino que tiene que ver con un montón de dinero especulativo que ha entrado al sector inmobiliario y que ha disparado los precios y los ha desconectado de la economía real del país y de las familias. Es decir, los sueldos de hoy no pueden pagar los precios de la vivienda. Eso es porque son precios especulativos.

¿Y de qué manera explota una burbuja de ese tipo?

Puede explotar por muchos factores. Por ejemplo, alguna cuestión geopolítica internacional que dispare los tipos de interés. También, por ejemplo, porque empieza una crisis económica y ya no se pueden pagar los precios, porque crece el desempleo. Si ahora mismo empezara un nuevo ciclo de austeridad, una cosa puede llevar a la otra y ahí pueden empezar a crecer los impagos.

Dice en el libro que todas las burbujas explotan. ¿Se atreve a pronosticar cuándo va a explotar esta?

Es muy difícil. Pero si no volvemos a una política de tipos de interés bajos es muy difícil que esta burbuja aguante.

En España se ha visto tradicionalmente la vivienda como valor refugio. Pero usted sostiene que el precio de la vivienda puede corresponder tan poco con su valor real como el de las acciones, pese a que esté respaldado por un bien físico.

Hay un bien físico, pero el precio está completamente desconectado del valor de ese bien porque el precio del suelo está disparado. Son precios de burbuja porque durante mucho tiempo se ha ido metiendo mucho dinero ahí a través de mecanismos financieros. En el último ciclo, de 2008 en adelante, todo el capital especulativo que no encuentra mercado donde invertirse entra ahí.

¿Qué diferencia hay entre la “economía rentista” que describe y el capitalismo clásico?

La diferencia central es que el rentismo no produce riqueza. En la economía clásica, el beneficio viene de producir una mercancía que se vende y genera una plusvalía, que en parte se reinvierte en mejorar la producción. En la economía rentista, el beneficio no se genera de producir, sino de controlar activos, y es algo que también pasa por ejemplo con las criptomonedas. En el inmobiliario, se compra con la expectativa de vender en el futuro a un precio mayor. Y mientras lo tienes en posesión, recibir algún tipo de flujo de renta, ya sean intereses o alquileres. Es pura especulación. Un mecanismo tan disociado de las necesidades humanas, de los intereses y del bienestar de la población, se ha convertido en la lógica central para la organización de la economía y de nuestras sociedades.

¿Es un problema generacional o es un problema estructural?

Es un problema estructural que se inicia con la población que es joven en 2008. Llamo ‘generación inquilina’ a toda esa población que no puede acceder a una vivienda en propiedad en 2008, que es cuando se congela el crédito hacia los hogares. Y las nuevas generaciones se van incorporando también, es un grupo que cada vez crece más.

Ofrece datos de la brecha generacional en la riqueza. ¿La meritocracia ya no existe?

Vivimos en una sociedad donde la meritocracia es un valor central, pero donde cada vez importa menos. Lo que va a determinar más el bienestar de la población es la capacidad de heredar una vivienda o la entrada para una hipoteca. Porque aquí el problema no es pagar la hipoteca, es esa inversión inicial. En una ciudad como Barcelona ahora mismo los precios están desconectados de los salarios. Probablemente dos médicos en este barrio [el Eixample] no puedan acceder a una vivienda, y estén viviendo de alquiler. Pero no todo el mundo puede heredar, y ahora vamos a entrar en una época de redistribución masiva de patrimonio a través de herencias, pero va a ser muy concentrada. No va a sacar a las mayorías sociales de esa 'generación inquilina', en general.

Las actuaciones sobre el alquiler en zonas tensionadas en Barcelona han contenido los precios, pero han disminuido la oferta, dicen los datos.

En cada país donde pasa lo que pasa aquí, que se aprueba una regulación que reduce los intereses del rentismo, hay una batalla mediática y cultural espectacular. Ha pasado en Nueva York: cuando el nuevo alcalde dijo que quería regular los precios hubo campañas brutales en contra. Se busca generar esa alarma social, porque son tipos de intervenciones que no destrozan el mercado, sino que reducen la rentabilidad. Si ahora mismo en España hay mucha población de la generación inquilina pasándolo mal, es porque hay otros grupos que están llevándose ese dinero.

Entonces dice que es mentira que no haya funcionado la intervención.

Completamente mentira. Lo que digo es que hay muchos intereses tras esos análisis de que bajan los precios, pero disminuye la oferta. Claro, han omitido una variable central: que toda la oferta están yendo al alquiler de temporada, que no está regulado, que es la escapatoria que se dejó para esto. La ley dejó un hueco abierto, yo creo que aposta para que eso pasara, y hay que regular eso, pero no es que la ley sea ineficaz.

Un informe del Banco de España de 2023 cifraba el peso de los grandes tenedores (con más de 10 viviendas) en un 8% del mercado de alquiler. No parece excesivo.

En el libro utilizo datos de Barcelona donde se ve que en general la estructura está controlada por multicaseros, es decir, personas que al menos alquilan dos viviendas. Y de ahí para arriba: a lo mejor, los que tienen más de 10, controlan el 8% del mercado. Pero luego hay otros que tienen ocho, nueve, que también tienen un peso muy significativo. En Barcelona, en los datos públicos, hay un 1% de caseros con más de 15 viviendas y controlan el 25% del mercado. En cualquier caso, los beneficios no se redistribuyen, se concentran en una minoría. Hay una desigualdad muy fuerte causada por la situación de la vivienda y el mercado del alquiler está funcionando como un mecanismo regresivo de transferencia de rentas de los que menos tienen hacia los que más tienen. No es que esté bien o mal, es que esta dinámica está rompiendo a la sociedad en dos. Está disparando la desigualdad a una velocidad extrema. Además, muchas veces las cifras vienen del sector inmobiliario, y no es fácil tener datos oficiales sobre la estructura de la propiedad precisamente para seguir favoreciendo el mito de los particulares, de un mercado controlado por jubiladas que necesitan ese dinero.

El año pasado los fondos de inversión vendieron en España 45.000 viviendas más de las que compraron. ¿A qué se puede deber?

Vemos que hay una ralentización de la subida de los precios, se empiezan a estabilizar. Se han ido separando tanto de los salarios y de la economía real que cada vez cuesta más. Eso no significa que vaya a pinchar, eso significa que hay una ralentización o estabilización de los precios. Y es cuando los fondos dicen: ‘voy a vender’. Si los fondos dijeran, 'no, no, es que esto va a seguir disparado hasta 2030', aquí no se va ninguno. Ellos tienen que salir antes de que pinche.

Niega que construir más fuera a aliviar el problema. ¿Puede explicarlo?

En Madrid, en los desarrollos del sudeste, que están construyendo miles de viviendas, se están vendiendo pisos de dos habitaciones por medio millón de euros. En un sitio que no hay nada, sobre plano. Al lado de mi casa, cerca del centro de Madrid, hay un solar nuevo donde llevan dos semanas las máquinas y ya lo están anunciando en Idealista: una habitación, 550.000 euros. Si esa es la oferta de vivienda nueva, ¿cómo va a bajar eso los precios? Si a ese solar llega una cooperativa, como es Sostre Civic aquí en Catalunya, que quiere comprar y ofrece 10 millones de euros por el solar, después llega un fondo de inversión y ofrece 15, y luego lo repercute en el precio. Si se deja en manos de especuladores, los precios nunca van a bajar.

¿Colisionan el derecho a una vivienda digna y el derecho a la propiedad privada?

En todo Occidente el derecho a la propiedad privada es un derecho fundamental, va en el ADN de nuestras sociedades. En España está recogido en el artículo 33.1 de la Constitución, pero en el 33.2 se reconoce que está sujeta a su función social. La propiedad privada, en términos absolutos, tiene más que ver con las sociedades feudales que con las democracias liberales: una persona, si tiene una propiedad, no puede hacer con ella lo que quiera. Tiene que cumplir unas normas. Y quien no las quiera cumplir, que desinvierta. Que se lo deje a otros que sí que están dispuestos a cumplirlas, y que en vez de buscar un 13% de rentabilidad, acepten un 4% o un 5%. Eso es lo que necesitamos.

¿Hay un movimiento organizado para criminalizar las políticas de regulación del alquiler?

ASVAL (la patronal de grandes propietarios de vivienda en alquiler) se funda de repente cuando los sindicatos de inquilinos nacen en Catalunya y en Madrid, y empiezan a colocar distintos discursos a favor de la regulación del precio. ASVAL la crean Blackstone, Ares y otros fondos de inversión. Luego ellos buscan muchos socios que sean pequeños inversores, pequeños caseros, para legitimar su actividad.

El 73% de españoles prefiere comprar que alquilar. ¿Qué le parece?

Me sorprende que no sea el 100%. Ahora mismo no puedes vivir de alquiler de manera digna en este país. Si haces esta encuesta en Berlín, te sale todo lo contrario. Porque tienen alquileres indefinidos, porque los precios están regulados por ley, porque tú alquilas una vivienda con 20 años y te quedas ahí hasta que tengas 100 o hasta que te mueras, si quieres, porque no te van a poder echar, destinando el 15% o el 20% de tu sueldo. En España, ahora mismo un fondo buitre que compra, vende y alquila vivienda paga menos impuestos que si lo haces tú o lo hago yo. Aquí la regulación premia la especulación, mientras que allí la impide. Entonces, claro, ¿dónde van los especuladores? A España.

Cita al magistrado Joaquim Bosch, que dijo que, estadísticamente, en España es más fácil que te asesinen cuando vas por la calle que que te ocupen el piso. ¿Por qué se habla tanto entonces del la ocupación?

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Porque genera muchísimos intereses. Todas estas campañas contra la ocupación lo que buscan es romper la alianza entre la generación inquilina y la población que vive en una vivienda de su propiedad, que sigue siendo la mayoritaria en este país, aunque cada vez son menos. Ellos no tienen problemas de vivienda, pero se están solidarizando. De repente está cambiando el sentido común de la población, no se creen que cada vez sean más ricos [porque sube el precio del piso]. Empieza a haber una solidaridad, y hay que romperla. Si a ti, mientras estás aquí ahora, te ocupan la casa, eso es allanamiento de morada, no es usurpación. Inmediatamente van a ser detenidos. Para que sea una ocupación, la vivienda no puede estar habitada. Ni siquiera si es una casa en la playa es ocupación, sino allanamiento. Esos discursos lo que dicen es: ‘No te preocupes de la generación inquilina, preocúpate de lo poco que tienes, porque no tienes mucho. Tú solo tienes una casa, es lo único que tienes. Y como te despistes, te la van a quitar’.

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