Kentler sadece büyümüyor, dönüşüyor. Dönüşür­ken de yeni sorularla bizi yüzleştiriyor…Kim ne­rede yaşayacak? Hangi gelir grubunun hangi mahalle­de konut hakkı olacak?

Bu sorular, teknik bir planlama meselesi gibi görünse de gerçekte çok daha temel bir şeyi sorguluyor. Dünyadaki uygulamaları değerlendir­diğimizde, Türkiye’de konut tartışmasını bu perspek­tiften yeniden kurmak için de, yedi farklı model üze­rinden bir düşünme egzersizi yapmak mümkün.

Mülkiyette kolektiflik: Kooperatif konutlar

Amerika Birleşik Devletleri’nde 1920’lerden bu ya­na uygulanan kooperatif modeli, mülkiyeti bireysel ol­maktan çıkarıp kolektif hale getiriyor. Konutta oturan kişi aynı zamanda yapının sahibi olan tüzel kişiliğin ortağı ve karar vericisi oluyor. Amaç kar değil, maliye­tin paylaşılması.

Bu model, özellikle yüksek arsa maliyetlerinin ko­nutu ulaşılamaz kıldığı büyük şehirlerde “birlikte sa­hiplik” fikrini güçlendiriyor. Türkiye’de de geçmişte bazen çok başarılı (hatta günümüzde modern koopera­tifçilik olarak da tanımlanan önce arsa ediniminin sağ­landığı, sonra yapının inşa edildiği) modelleri görmek mümkün. Bu tür uygulanmaların teşvik edilmesi, orta ve dar gelirlinin konut erişimini piyasa dışı mekaniz­malarla çözmek için alternatif bir yol olabilir.

Arsa kamuda, yapı vatandaşta: Topluluk arazi fonları (Community Land Trust)

Topluluk Arazi Fonları modeli, konutun üzerinde­ki binayı kullanıcıya devrederken, arsa mülkiyetini kamuya veya kar amacı gütmeyen bir topluluk fonu­na bırakıyor. Böylece konutun piyasa değerinin artma­sı durumunda dahi, o evin uygun fiyatlı olarak kalması güvence altına alınıyor. İstanbul gibi, arsa fiyatlarının toplam maliyetin yarısından fazlasını oluşturduğu kentlerde bu model ciddi bir kırılım yaratabilir. Hazine arazileri ya da belediye arsaları uzun vadeli kiralama sistemleriyle bu modele entegre edilebilir.

Tapuya sosyal amaç eklemek: Şartlı mülkiyet

“Deed-Restricted Homeownership” modeli, bir ko­nutun yalnızca belirli gelir gruplarına satılabilmesi­ni tapuya işliyor. Konut el değiştirse bile bu şart koru­nuyor. Amaç, bir kez uygun fiyatla üretilmiş bir konu­tun piyasalaşarak amacından sapmamasını sağlamak. Bu, Türkiye’de sosyal konutun “yatırım aracına” dö­nüşmesini önlemenin pratik yollarından biri olabilir. Özellikle TOKİ projelerinde, mülkiyetin belirli kural­lara bağlanması artık tartışmaya açılmalı.

Kentsel dönüşümde sosyal yükümlülük

İngiltere başta olmak üzere birçok ülkede uygulanan bu modelde, yeni konut projelerinde belirli oranda (örneğin %20) uygun fiyatlı konut üretimi zorunlu hale getiriliyor. Buna karşılık yatırımcıya kat artışı, ruhsat kolaylığı gibi teşvikler sunuluyor. Kentsel dönüşümün yeniden tanımlandığı Türkiye’de, bu model “herkes için kent” anlayışına katkı sunabilir. Lüks projelerin içine sosyal konut yerleştirmek, fiziksel olduğu kadar sosyal olarak da entegre mahalleler oluşturmanın yolunu açar.

Konut, İK politikası olabilir mi? İşveren destekli konut

ABD’de bazı şirketler çalışanlarına konut hibesi, düşük faizli kredi ya da danışmanlık sunarak hem ko­nut sorununa çözüm oluyor hem de personel bağlılığı­nı artırıyor. Özellikle sağlık ve eğitim gibi sektörlerde bu uygulama oldukça yaygın. Türkiye’de organize sa­nayi bölgelerinde ya da kamu-özel işbirliğiyle geliştiri­lecek kampüslerde bu model uygulanabilir. Konutu sa­dece barınma değil, insan kaynağı stratejisi olarak da düşünmek gerekiyor. Ki geçmişte bunu uygulayan şir­ketler olduğunu da hatırlıyorum.

Arazi havuzlama: Herkes biraz verir, çok şey kazanır

Japonya, Güney Kore ve Hindistan’da uygulanan ara­zi havuzlama modelinde, bireyler mülklerini birleştirip kamuya devrediyor. Kamu, bu alanı planlıyor, altyapı ge­tiriyor, sonra küçülmüş ama değerlenmiş parselleri sa­hibine iade ediyor. Kalan arsalar ise maliyeti karşılamak için kullanılıyor. İstanbul’un çeperindeki dönüşümler­de bu model, hem kamu yükünü azaltabilir hem de hak sahiplerine değer artışından adil pay verebilir. Bu mo­delin başarısı, ortak akla ve şeffaflığa dayanıyor.

Altyapı, kenti yönlendirsin: Rehberli arazi geliştirme

Nepal’de uygulanan rehberli arazi geliştirme mode­linde, kamu nereye altyapı götürürse kentleşme oraya yönleniyor. Bu yönlendirme, yatırımın da, nüfusun da daha kontrollü gelişmesini sağlıyor. Türkiye’de yeni gelişim alanlarında, özellikle 3. kuşak yerleşim bölge­lerinde bu model kontrolsüz yayılmanın önüne geçebi­lir. Altyapı, sadece bir hizmet değil, stratejik bir planla­ma aracı olarak yeniden düşünülmeli.

Düşünmeye değer bir soru

Bu yedi modelin ortak noktası, konutu piyasanın in­safına bırakmadan, farklı işbirlikleriyle üretmeye çalı­şıyorlar. Kimi kamuyu öne çıkarıyor, kimi özel sektö­rü sorumluluk almaya zorluyor, kimi topluluğu sürecin merkezine koyuyor. Hepsi birer alternatif; belki tek başına yeterli değil ama birlikte düşünüldüğünde güç­lü bir bütünlük sunuyor. O yüzden klasik düşünme ka­lıplarından çıkıp, sürekli olarak denemek gerekiyor…

© Dünya