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Programa para atualizar valor do imóvel vai até dia 19, mas não vale a pena para todos; veja exemplos

Tributação do IR sobre o ganho de capital será de 4% na pessoa física e 8% na jurídica para quem aderir

Contribuinte precisa antecipar pagamento e continuar com o imóvel por no mínimo 5 anos para ter benefício

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O prazo para aderir ao novo programa de atualização de bens móveis e imóveis da Receita Federal termina nesta quinta-feira (19). A iniciativa é indicada em casos muito específicos, e a Folha listou alguns exemplos de quando vale a pena ou não antecipar o pagamento de imposto para buscar reduzir a carga tributária em uma eventual venda no futuro.

O Rearp (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial) permite que imóveis e veículos adquiridos até 31 de dezembro de 2024, localizados no Brasil ou no exterior, sejam atualizados. Para isso, o contribuinte irá pagar, sobre a diferença entre o novo valor e aquilo que foi pago na aquisição, uma alíquota reduzida de Imposto de Renda: 4% para pessoas físicas, e 8% para pessoas jurídicas (sendo 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL).

Trata-se, na prática, de um incentivo à antecipação do pagamento do imposto sobre um futuro ganho de capital, que normalmente é recolhido apenas na venda do bem e pode chegar a 22,5% no caso das pessoas físicas e 34% na pessoa jurídica.

Em troca da alíquota menor, porém, o contribuinte precisa continuar sendo o dono do imóvel por pelo menos cinco anos e, no caso de bens móveis, por dois anos. Quem vender o bem antes do prazo terá de recolher o valor total do imposto, com dedução do que já tiver sido pago antecipadamente.

O imposto reduzido pode ser pago à vista ou parcelado em até 36 vezes, com correção pela taxa Selic. A primeira parcela ou quota única deve ser paga até 27 de fevereiro. As demais devem ser recolhidas até o último dia útil de cada mês. A parcela não pode ser menor que R$ 1.000 e o imposto inferior a R$ 2.000 deve ser pago de uma só vez.

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Especialistas afirmam que é preciso avaliar com atenção, caso a caso, o quão vantajosa é a adesão ao programa. Há situações em que o contribuinte já pode estar isento do imposto ou ter direito à redução da alíquota sem precisar antecipar o pagamento.

A legislação atual já prevê hipóteses de isenção do IR sobre ganho de capital. É o caso, por exemplo, da venda do único imóvel por até R$ 440 mil, desde que o proprietário não tenha feito outra operação similar nos últimos cinco anos. Também há isenção quando o dinheiro da venda de um imóvel residencial é usado na compra de outro imóvel do mesmo tipo em até 180 dias.

Além disso, contribuintes que possuem bens há muitos anos têm direito a descontos progressivos sobre o imposto, pois há a aplicação de redutores que diminuem a base de cálculo de acordo com o tempo de posse.

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1. Marina comprou imóvel em 1998 por R$ 100 mil. Hoje ele vale R$ 800 mil.

Não se enquadra em isenção (valor acima de R$ 440 mil e não é único bem para moradia).

Não se enquadra em isenção (valor acima de R$ 440 mil e não é único bem para moradia).

Planeja vender exatamente daqui seis anos.

Planeja vender exatamente daqui seis anos.

Vale a pena: alíquota de 4% agora representa uma economia frente aos 15% a 22,5% futuros.

2. Eduardo comprou um apartamento em 2012 por R$ 300 mil. Hoje vale R$ 420 mil.

É seu único imóvel e pretende vender em breve para comprar outro.

É seu único imóvel e pretende vender em breve para comprar outro.

Não vale a pena: se reinvestir em outro imóvel em até 180 dias, pode estar isento de imposto.

3. Empresa no Lucro Real tem imóvel contabilizado por R$ 600 mil, mas o valor de mercado é R$ 2 milhões.

Pretende vender após o prazo de cinco anos

Vale a pena: a tributação de 8% é mais vantajosa que as alíquotas padrão de IRPJ/CSLL sobre o ganho de capital.

Especialistas ouvidos pela Folha afirmam que o programa tende a ser vantajoso para quem tem imóveis antigos ou outros dos bens que podem ser atualizados, com valorização significativa, e não pretende vendê-los no curto prazo.

"Quanto maior a valorização acumulada, maior tende a ser a racionalidade econômica de antecipar a tributação em alíquota inferior, desde que o contribuinte esteja confortável com o desembolso antecipado e as condições restritivas do regime", afirma Jaylton Lopes Jr., especialista em direito sucessório e imobiliário e sócio do escritório Agi, SantaCruz & Lopes Advocacia.

O Rearp também pode ser útil em planejamentos sucessórios, reorganizações patrimoniais e processos de inventário.

Guilherme Malta, advogado sócio do escritório Mota Kalume Advogados, afirma que a adesão vale a pena no caso de inventários em curso, especialmente se a sucessão foi aberta antes da opção pela atualização, permitindo que os inventariantes elevem o custo dos bens do espólio ao valor de mercado pagando apenas 4% de IRPF sobre a diferença.

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No caso das pessoas jurídicas, segundo Malta, a adesão pode ser uma boa opção para empresas que tenham ativos imobiliários ou móveis desatualizados no balanço e estejam interessadas em melhorar indicadores patrimoniais para operações societárias ou vendas pagando tributação combinada de 8% sobre a atualização.

Para Marcio Alabarce, advogado tributarista sócio do Canedo, Costa, Pereira e Alabarce Advogados, contudo, aderir ao regime pode fazer sentido por uma lógica de aplicação financeira.

"Ou terá um ganho fiscal interessante, ou, no mínimo, terá 100% da Selic de correção. Como se aplicasse numa LCI 100% CDI (com uma pequena perda, devido à capitalização simples)", diz.

Apesar das vantagens, os especialistas ressaltam que a adesão exige cautela.

"A possibilidade de atualização de bens instituída e regulamentada pela Receita Federal é atrativa, mas seletiva, pois implica desembolso imediato de imposto e a observância de regras e prazos específicos", diz André Santa Cruz, especialista em Direito Empresarial e sócio do escritório Agi, Santa Cruz & Lopes Advocacia.

O programa pode não ser indicado para proprietários de bens recentes com pouca valorização patrimonial, para quem não pretende vender o bem nos próximos anos ou já se enquadra em isenções ou redutores legais.

"A atratividade do regime não se resume à ‘alíquota baixa’; ela exige leitura integrada do histórico do bem, do horizonte de alienação e das consequências sobre benefícios temporais que o contribuinte eventualmente teria fora do Rearp", explica Jaylton.

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Quem pode aderir ao programa?

Pessoas físicas residentes no Brasil e empresas com bens móveis ou imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2024.

Os bens precisam estar declarados corretamente no IR (pessoa física) ou no balanço patrimonial (pessoa jurídica).

Quais bens podem ser atualizados?

Imóveis e ativos que representem direitos sobre bens imóveis localizados no Brasil ou no exterior;

Imóveis e ativos que representem direitos sobre bens imóveis localizados no Brasil ou no exterior;

Veículos automotores terrestres, aquáticos ou aéreos (como carros, barcos e aviões) localizados no Brasil ou no exterior.

Veículos automotores terrestres, aquáticos ou aéreos (como carros, barcos e aviões) localizados no Brasil ou no exterior.

Quais as condições para manter o benefício?

O contribuinte precisa manter a propriedade do bem por no mínimo cinco anos no caso de imóveis, ou dois anos para veículos. Se vender antes disso, terá de pagar o imposto completo, com dedução do que já tiver sido antecipado.

Identifique os bens móveis e imóveis que serão atualizados e calcule os tributos devidos por meio do Aplicativo de Apuração dos Tributos, da Receita Federal;

Identifique os bens móveis e imóveis que serão atualizados e calcule os tributos devidos por meio do Aplicativo de Apuração dos Tributos, da Receita Federal;

Declare opção pela atualização do valor dos bens móveis e imóveis por meio da Deap (Declaração de Opção ao Regime Especial de Atualização Patrimonial), disponível no portal e-CAC, até 19 de fevereiro de 2026;

Declare opção pela atualização do valor dos bens móveis e imóveis por meio da Deap (Declaração de Opção ao Regime Especial de Atualização Patrimonial), disponível no portal e-CAC, até 19 de fevereiro de 2026;

Pague o tributo devido, até 27 de fevereiro de 2026, conforme roteiro disponibilizado pela Receita.

Pague o tributo devido, até 27 de fevereiro de 2026, conforme roteiro disponibilizado pela Receita.

Atualize o valor do bem móvel e imóvel (a partir de 2027): pessoa física na Declaração do Imposto de Renda 2027, referente ao ano-calendário 2026; e pessoa jurídica na ECF (Escrituração Contábil Fiscal), referente ao ano-calendário 2026;

Atualize o valor do bem móvel e imóvel (a partir de 2027): pessoa física na Declaração do Imposto de Renda 2027, referente ao ano-calendário 2026; e pessoa jurídica na ECF (Escrituração Contábil Fiscal), referente ao ano-calendário 2026;

Acompanhe a atualização no portal e-CAC.

Acompanhe a atualização no portal e-CAC.

Fonte: Receita Federal, Instrução Normativa RFB nº 2.302/2025

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