Diğer

20 Ocak 2025

2024 yılında arsanızı, arazinizi, iş yerinizi ve/veya konutunuzu satmış olabilirsiniz. Bu satış sonucunda Gelir Vergisi Kanunu mükerrer Madde 80 uyarınca değer artışı kazancı olarak gelir vergisi ödeyebilirsiniz. Buna göre gayrimenkul satışından dolayı gelir vergisine tabi iseniz, bunu 2025 Mart’ta beyan edip dolayısıyla vergisini de ödemeniz gerekmektedir. Hangi koşullarda gelir vergisine tabi olacağınızı ve ne kadar vergi ödeyeceğinizi aşağıdaki örneklerle açıklamaya çalışayım.

Soru 1) Nedir bu değer artışı kazancı?

Sahip olduğunuz konut, iş yeri, arazi gibi gayrimenkullerinizi sattığınızda (elden çıkarma), satış tutarı ile alış tutarı arasında oluşan fark değer artışı kazancı olarak adlandırılır ve gelir vergisine tabi tutulur.

Örneğin Burcu Hanım, Urla’da 2020 yılında sahip olduğu konutunu 2024 Kasım’da satmıştır. Buna göre satış ile alış arasındaki farktan aşağıda belirttiğim istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden gelir vergisi ödemek zorundadır.

Soru 2) Değer artışı kazancında sıklıkla geçen “elden çıkarma” kavramı nedir?

Elden çıkarma, sahip olunan konutun, arsanın bir ivaz yani bir şey karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması olarak değerlendirilir.

Örneğin Erol Bey İstanbul Kadıköy’de sahip olduğu bir daireyi 2024 yılında Sertuğ Bey’e satarsa o zaman bu daireyi elden çıkarmış olur.

Ya da Mehmet Bey sahip olduğu bir daireyi Kemal Bey’e bir şirket hissesi karşılığında devrederse bu işlem de elden çıkarma sayılır.

Soru 3) Değer artışı kazancı uyarınca gelir vergisine tabi olmanın şartları nelerdir?

Değer artışı kazancı uyarınca gelir vergisi ödenmesi için aşağıdaki tüm koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Bunlar

Bu şartlardan biri oluşmamış ise değer artışı kazancından söz edilmez ve dolayısıyla da gelir vergisi ödenmeyecektir.

Soru 4) 2020 Kasım’da 300 bin TL’ye aldığım evi 2024 Aralık ayında 700 bin TL’ye sattım. Vergi ödeyecek miyim?

Öncelikle edinim tarihi ile satış tarihi arasındaki süre 5 yıl içinde olmalı. 5 yılı aşarsa gelir vergisine tabi olmaz. 5 yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmaktadır.

Soruda, 2024 Aralık-2020 Kasım arasındaki süre 4 yıl 1 aydır. Buna göre 5 yıllık süre şartı gerçekleşmiş oldu.

Örneğin 2 Şubat 2019’da iktisap edilen bir konut 4 Şubat 2024’te satılmış (elden çıkarılmış) ise satış ve alış arasındaki süre 5 yıl 2 gün olduğu için 5 yıllık süre aşılmış olacağından değer artışı kazancı doğmayacaktır. Yani vergi olmayacaktır.

Diğer koşul: satış tutarı ile alış tutarı arasındaki farka (TL) bakmak lazım. Bu tutar 2024 yılında elden çıkarılan gayrimenkuller için 87 bin TL’den fazla olmalıdır. Soruda, satış tutar ile alış tutarı arasındaki fark (700 bin TL-300 bin TL) 400 bin TL’dir ve bu tutar 87 bin TL’yi aştığından bu koşul da sağlanmış olmaktadır.

Diğer koşul edinme şekli bir şey karşılığında yani ivazlı olmak zorundadır. Soruda 300 bin TL’ye (satın) aldığı söylendiğinden ivazlı şekilde edinilmiş görülmektedir. Bu nedenle bu kişi, değer artışından dolayı gelir vergisini ödeyecektir.

Özetle bu vergi ye tabi olabilmeniz için;

Soru 5) 2020 yılında vefat eden babamdan bana bir ev kaldı. Son iki yıldır da işsizim bu nedenle babamdan kalan bu evi 2 Aralık 2024’te 30 milyon TL’ye sattım. Vergi ödeyecek miyim?

Değer artışı kazancından dolayı gelir vergisine tabi olabilmek için gayrimenkulün ivazlı şekilde edinilmesi gerekmektedir. Miras, bağış vs gibi bir yolla edinilen gayrimenkullerin satışından dolayı elde edilen değer artışı kazancı gelir vergisine tabi değildir.

Örneğin ölen eşinden miras yoluyla kalan evi satan Bayan A, bu satıştan dolayı değer artışı kazancına tabi olmayacaktır.

Soruya göre miras dolayısıyla kalan konutun 30 milyona satılmasından dolayı elde edilen kazanç gelir vergisine tabi değildir.

Soru 6) 2010 yılında satın aldığım evimi 2024 yılında sattım. Vergi ödeyecek miyim?

Gelir vergisi Kanunu mükerrer m.80 uyarınca gelir vergisine ivazlı yani bir şey karşılığında edinilen gayrimenkuller 5 yıl içinde satılır ya da birine bir şey karşılığında verilirse (elden çıkarılırsa), elden çıkarma ile iktisap (alınan) tutarı arasındaki farktan istisna düşüldükten sonra kalan bedel gelir vergisine tabi tutulur.

Buna göre edinme (iktisap) tarihi ile satış tarihi arasında geçen süre 5 yıldan fazla ise vergiye tabi tutulmamaktadır. Ancak 5 yıl içinde satış yapılsaydı o zaman değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi olacaktı.

Örneğin 2020 yılında Kadıköy'de 300 bin TL'ye ev satın alan öğretmen Erdal Bey bunu 2024 Aralık ayında 900 bin TL'ye satarsa, satış ve alış arasındaki bu fark üzerinden gelir vergisi ödemesi gerekecek ve bunu Mart 2025'te vergi dairesine beyan edip hesaplanan gelir vergisini de ödemesi gerekecektir.

Soruya göre 2010 yılında alınan bir gayrimenkul 2024’te satılmış ve alış-satış süresi 14 yıl yani 5 yıldan fazla olduğu için gelir vergisine tabi olmayacaktır.

Soru 7) 2020 Eylül’de 900 bin TL’ye aldığım evi 2024 Aralık ayında 980 bin TL’ye sattım. Vergi ödeyecek miyim?

Satış ve alış arasındaki fark, 2024 yılı için istisna tutarı olan 87 bin TL ya da altında ise beyanname vermenize gerek yoktur ve dolayısıyla gelir vergisi de ödemeyeceksiniz.

Buna göre satış ve alış arasındaki fark tutarı 87 bin TL’den fazla ise değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi olacaktır.

Soruya göre, 2020 yılında 900 bin TL’ye aldığınız evi 2024 Aralık’ta 980 bin TL’ye satmışsınız. Aradaki fark 80 bin liradır (980-900) ve dolayısıyla da 87 bin TL’den fazla olmadığından beyanname vermeyip ve gelir vergisi de ödemeyecektir.

Soru 8) Gayrimenkul satışlarında 5 yıllık sürenin başlangıcı nasıl tespit edilecek?

Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu m.705 uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhit veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dâhil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınmalıdır.

Soru 9) Bir kooperatiften 2017 Haziran ayında bir ev aldık. Haziran ayında doğal gaz, su, elektrik bağlattık ama tapuya tescil 2020 Aralık ayında yapıldı. Bu evi 2024 Kasım’da sattık. 5 yıllık süreyi geçmiş sayılır mıyız?

Bazı durumlarda gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ya da benzer evraklarla ibraz etmeleri halinde, fiilen kullanma tarihi, tapu tescil tarihinden önce olduğu sonucuna ulaşılır.

Soruda fiilin kullanma 2017 Haziran ayından itibaren 5 yıl sonrası 2022 Haziran sonrasına tekabül edeceğinden satış tarihi de bu tarihten sonra yani 2024 Kasım ayı olması nedeniyle 5 yıllık süre aşıldığından gelir vergisine tabi olunmayacaktır. Bu durumdaysanız bunu belgelerle vergi dairesine mutlaka ispat etmeniz gerekmektedir.

Buna göre, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut idaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğal gaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir. Gayrimenkulün ihale veya icra yoluyla alındığı durumlarda da fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alındığının yukarıda sözü edilen........

© T24