Diğer

31 Ağustos 2025

Değerli okurlar emlak vergisi bir “servet vergisi” türüdür ve ülkemizde çok sayıda kişiyi ilgilendiren yaygın bir vergidir.

Arsa ve bina vergisi her dört yılda bir takdir edilen arsa ve arazi metrekare birim değerleri üzerinden hesaplanır. Yeni takdirlerin uygulandığı ilk yılı takip eden üç yılda ödenecek vergi, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak belirlenir.

İşte izleyen üç yılda vergideki erime nedeniyle azalan emlak vergisi tahsilatını artırabilmek için belediyelerin etkisiyle takdir komisyonları arsa ve arazi metrekare birim değerlerini artırma eğilimdedirler. Son yıllarda bu durum tartışmalar yaratmaktadır. Çünkü bu artışlar vergideki erimenin çok üzerinde (40 kata kadar) yapılabilmektedir.

Doğal olarak bu durum tartışmalara ve neticede davalara neden olmaktadır.

Takdirleri değerlendirirken “makul artış oranı” nasıl belirlenebilir?

Önceki yazılarımda; açılacak davalarda, takdir kararının tamamen iptalinin değil, makul bir artış oranını aşan kısmın iptalinin talep edilmesini önermiştim. Bu önerimin nedeni geçmişte mahkemelerce verilen iptal kararları neticesinde yeniden yapılan takdir işlemlerinde eski değerlerin aynen takdir edilmesi ve sürecin uzamasıdır.

Eğer sonuç almak istiyorsanız; rasyonel ve pratik olanı, yani makul artışı aşan kısmı dava etmeyi tercih etmelisiniz!

Peki makul artış oranı ne olabilir?

Öncelikle artışları karşılaştırırken yeni takdir edilen değerleri, bir önceki yıl olan 2025 yılı için geçerli vergi değerleri ile değil, önceki dört yıllık döneme (2022-2025 yıllarına) ait takdir kararları karşılaştırmak gerekir.

Yapılan takdirler 2025 yılı değerine göre yüksek olmakla birlikte dört yıl önceki takdirlerin bugünkü değeri civarında ise fahiş takdirden söz edilemez.

Aşağıdaki tabloda farklı ekonomik göstergelere göre dört yıllık artış oranları gösterilmiştir.

Tabloyu incelediğimde, önceki dört yıllık dönem için takdir edilen değerlerin 4,5 katı oranındaki artışların makul olduğunu düşünüyorum.

Bence yeni takdir edilen değerler önceki döneme göre 4,5 katın üzerinde artırılmışsa artırılan kısmın iptalini talep etmek makul bir yaklaşım olacaktır.

Çözüm yasal düzenleme ile artışların sınırlandırılmasıdır!

Şu ana kadar çok sayıda dava açıldığını veya 8 Eylül’e kadar açılmak üzere ciddi hazırlık yapıldığını gözlemliyorum.

Bu durum yargıda kilitlenmeye yol açacak ciddiyette önemli bir sorundur. Siyasi partilerin bu duruma kayıtsız kalmamaları gerekir.

Sorun yasal düzenleme ile acilen çözüme kavuşturulmalıdır!

Geçmişte bunun örnekleri vardır. İki defa takdir komisyonları tarafından emlak vergisine esas arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin yüksek tutarlarda takdir edilmesi nedeniyle yasal düzenlemeler ile bu artışlara müdahale edilmiştir.

Birincisi 1/7/2006 tarihli ve 5538 sayılı Kanunla yapılan düzenleme[1] olup, bu düzenleme ile takdirlerin gözden geçirilmesi ve düzeltilmesi sağlanmıştır. Bu düzeltme takdirlerin yapıldığı yılı takip eden yılda yapılmıştır.

Ancak bu geçici madde kapsamında düzeltilecek değerlerin yine ilgili takdir komisyonlarınca değerlendirilmesi düzenlemenin etkisini azaltmıştır. Üstelik bu geçici maddeyle öngörülen düzeltme usulü son derece zahmetli olmuştur.

İkinci düzenleme 28/11/2017 tarihli ve 7061 sayılı Kanunun 35 inci maddesi ile yapılmıştır[2]. Bu düzenleme ile sorun çok daha pratik bir şekilde çözüme kavuşturulmuş ve artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 50 ile sınırlandırılmıştır.

Her iki düzenleme öncesinde de çok sayıda dava açılmış olup, bu davaların çokluğu ve yargıda yarattığı yoğunluk yasal düzenlemelerin yapılması konusunda önemli bir baskı yaratmıştır.

Bu dönemde yaşanan tartışmalar nedeniyle bahsettiğim ikinci düzenleme benzeri bir yasal düzenleme yapılması önerilmektedir.

Nitekim geçtiğimiz hafta bir kanun teklifi kamuoyunda dolaşmaya başlamıştır. Bu teklifin CHP Ankara Milletvekili Adnan BEKER tarafından Meclis Başkanlığına 14/8/2025 tarihinde sunulan bir teklif olduğu anlaşılmıştır.

Teklif ile, 2026 yılı için arsa ve........

© T24