Por Clélia Brás, fundadora da Clélia Brás Advogados Boutique Law Firm

Portugal habituou se a olhar para o Turismo como grande motor de crescimento económico: contribui para o PIB, para as exportações de serviços e para o saldo externo, e induz investimento em hotéis, resorts, equipamentos culturais e infraestruturas. Mas, discretamente, o Turismo começou a desempenhar outro papel: o de “porta de entrada” para novos residentes de elevado poder aquisitivo, que chegam primeiro como hóspedes e acabam a procurar uma casa – não para comprar paredes, mas para comprar um estilo de vida com serviços integrados.

O ponto de partida é conhecido. Portugal soma atributos que qualquer investidor global reconhece: estabilidade política e social, livre circulação no Espaço Schengen, ligações históricas e económicas com outros países, um clima mediterrânico ameno, riqueza cultural e gastronómica e um custo de vida que continua competitivo face a outras praças europeias. Acresce a perceção de segurança: o Global Peace Index de 2024 coloca Portugal entre os países mais seguros do mundo, o que é um argumento central para famílias, reformados e empresários que ponderam uma mudança de residência.

Neste contexto, manter há vários anos a posição de melhor destino turístico europeu, com fluxo de turistas a crescer, faz com que o imobiliário em Portugal seja visto como um ativo com forte potencial de valorização e retorno – mas também como uma âncora de vida, não apenas de investimento. O que mudou então no comportamento destes compradores?

Em primeiro lugar, o turista de luxo deixou de estar interessado em experiências “pontuais”. O que procura são ecossistemas completos: hotéis de pequena e média escala com serviço personalizado, enoturismo de assinatura, bem-estar de alto nível, curadorias culturais exclusivas, natureza e património integrados no quotidiano. Portugal já oferece isso na hotelaria de topo: resorts que contam histórias do território, programas “stay & concert”, acesso privilegiado a eventos, turismo de natureza e wellness sereno e regenerativo que integra artesãos, produtores e guias locais.

Em segundo lugar, o turista que regressa – e acaba por se tornar residente – não se vê como “proprietário ausente” de um imóvel a milhares de quilómetros. Quer continuidade: o mesmo nível de eficiência, conforto e previsibilidade que encontra num hotel de cinco estrelas.

A Estratégia Turismo 2027 e as grandes opções de política pública valorizam a oferta histórico cultural, a captação de grandes eventos e o desenvolvimento de produtos como enoturismo, natureza e bem estar, alinhando Portugal com um luxo com propósito, em que a autenticidade e a sustentabilidade contam tanto como o brilho da marca. A economia confirma o racional desta integração. Por cada euro gasto em turismo, a Comissão Europeia estima um efeito multiplicador de 0,56; para Portugal, a OCDE aponta 0,79 de valor acrescentado por cada euro gasto por não residentes, traduzindo o impacto nas cadeias de fornecimento – construção, cultura, restauração, energia, tecnologia.

Quando o investimento imobiliário se associa a serviços turísticos, este multiplicador torna se ainda mais evidente: um condomínio com spa, ginásio, restauração e concierge emprega mais pessoas, contrata mais serviços e gera mais consumo local do que um edifício residencial “tradicional”.

O regime dos empreendimentos turísticos já consagra este modelo híbrido, organiza a oferta em tipologias como estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos, apartamentos turísticos e conjuntos turísticos (resorts), admitindo empreendimentos em regime de propriedade plural, em que as unidades de alojamento podem estar em propriedade horizontal, mas permanecem afetadas à exploração turística contínua, com prestação de serviços obrigatórios da categoria atribuída ao empreendimento.

Na prática, isto aproxima nos muito do conceito de branded residences ou condo hotel: o comprador adquire uma fração, muitas vezes com possibilidade de uso próprio durante determinada parte do ano e, em contrapartida, aceita a integração da unidade num pool de exploração turística que garante serviços de hotelaria, manutenção, animação e gestão profissional. O imóvel passa a ser uma “porta” para um conjunto de serviços partilhados – spa, ginásio, restauração, segurança, housekeeping – cuja qualidade e continuidade são tão importantes como o próprio desenho arquitetónico.

Do lado da procura, há ainda um elemento geracional e tecnológico. O cliente internacional habituou se a uma vida gerida através de plataformas: reserva a viagem, agenda consultas médicas, contrata serviços domésticos e encomenda bens com dois cliques. Quando se muda para Portugal, espera que a sua nova casa se insira em ecossistemas com o mesmo nível de conveniência – da app do condomínio que marca uma massagem no spa, à reserva de um chef privado ou de um guia para um fim-de-semana de enoturismo.

A conclusão é clara: no segmento de luxo, o binómio metro quadrado/preço já não chega para explicar a decisão de compra. O que pesa é o conjunto de serviços, experiências e garantias que orbitam aquele metro quadrado – do concierge que conhece os hábitos da família ao spa que acompanha a sua saúde, passando pelo restaurante, pelo programa cultural e pela equipa que assegura manutenção, segurança e simplicidade fiscal e contratual.

Portugal está singularmente bem colocado para liderar esta convergência entre turismo e imobiliário. Tem o enquadramento jurídico, o posicionamento internacional, a hospitalidade de proximidade e a massa crítica de talento e investimento para transformar a casa em muito mais do que um endereço: num centro de serviços, de bem-estar e de experiências, onde os antigos turistas decidem, afinal, ficar a viver.

Se quisermos compreender a nova vaga de investimento imobiliário de luxo, temos de abandonar a imagem da compra de paredes e passar a olhar para o negócio como aquilo que hoje é: a compra de serviços e de tempo de qualidade, num destino que o turismo ajudou a revelar e que o imobiliário está a transformar em casa.

© Sapo