Italia delle grandi aree metropolitane e delle case dai prezzi inaccessibili: nel centro di Milano si possono superare anche i 10mila euro al metro quadro

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Roma, 18 aprile 2026 – Il governo sta per varare il piano casa e si affacciano due parole da mettere in agenda: housing remix, “invito a cambiare prospettiva, ricombinare strumenti e ripensare il modo in cui costruiamo e viviamo”. Parte da qui Ezio Micelli, professore ordinario all’Università IUAV di Venezia e presidente del Comitato scientifico REbuild, che per l’edizione 2026 propone quella sintesi.

Riflette: “Il modo in cui abbiamo pensato e realizzato case per molto tempo evidentemente ha posto dei problemi che oggi guardiamo quasi con sgomento. Per esempio il tema dell’abitazione nelle grandi aree metropolitane. Rimaniamo attoniti vedendo come gli affitti possano portare via larga parte del reddito, almeno il 50%, soprattutto delle persone più giovani e di quelle che hanno guadagni più contenuti. Ci chiediamo, com’è possibile che siamo finiti qua? Ormai non è più solo Roma e Milano ma anche Bologna e tante altre città. Parevano la sede del buon vivere invece mettono in difficoltà tanti lavoratori, dall’infermiere al consigliere di tribunale al professore di scuola media. Case inaccessibili, sia per l’acquisto che per la locazione”.

“Forse dobbiamo riorganizzarci collettivamente per dare soluzione a questo problema. Da qui il tema Housing remix. Risistemazione”. Voi dite: in Italia mancano 1,3 milioni di case. Ma ce ne sono almeno sei milioni vuote.

“Il gioco è un po’ questo: le case sono nei luoghi dove gli italiani non vogliono più risiedere e gli italiani vanno nei luoghi dove le case non ci sono o non sono in numero adeguato”. Parliamo di? “Questo è un vero problema, noi cominciamo ad avere ampie porzioni del nostro Paese che non stanno più a cuore ai nostri concittadini. Questi sono numeri brutali. Abbiamo intere regioni, in particolare del Sud ma anche la dorsale appenninica e alcune zone del Nord, che sembrano essere molto scarsamente attrattive per gli italiani”.

Dove vogliono andare a vivere gli italiani

E dove si vogliono spostare gli italiani? “Le grandi aree sono la pianura padana, sull’asse Milano-Venezia. Poi la via Emilia; l’asse del Brennero e l’area metropolitana di Roma. In aggiunta, abbiamo fenomeni anche locali di affaticamento del mercato immobiliare legato anche ad altri aspetti, ad esempio all’insorgenza di un turismo che spiazza qualsiasi altra attività. Quindi ci ritroviamo con un patrimonio che è localizzato in luoghi in cui le persone non vogliono stare. Per questo teniamo insieme le case a un euro, con azioni di marketing territoriale, negli Appennini in particolare. E poi abbiamo magari fenomeni di valorizzazioni molto molto importanti, sopra i 10.000 euro al metro quadro, nel centro di Milano. Gli italiani silenziosamente si sono messi in marcia e hanno deciso di vivere tutti negli stessi luoghi. Anche per questo è importante pensare ai servizi in modo che certe aree tornino ad essere appetibili, dalla sanità ai trasporti”.

L’esempio della Svizzera e dell’Olanda

“Prendiamo due esempi di Paesi prosperi e sviluppati, penso alla Svizzera, non ha grandissime metropoli, è un sistema distribuito, innervato da valli e città, dunque a più centri ed è evidente che questo permette di avere un problema abitativo molto più gestibile. L’altro esempio è quello dell’Olanda, che pur avendo un sistema ad altissima efficienza sui trasporti è un Paese che ha un gravissimo problema insediativo perché in gran parte d’Europa molte persone pensano a quella meta. Quindi anche loro oggi devono confrontarsi con un problema di centinaia di migliaia di alloggi da realizzare. In sintesi, se un sistema è attraente, aspettati che le persone ricerchino di venire da te, per questo devi attrezzarti ad accoglierle”.

Perché aumentano gli acquisti di casa

Confedilizia ci dice che sono aumentati gli under 36 che acquistano casa. “Questo ha a che fare con una profonda esigenza di sicurezza – è l’analisi di Micelli -. Per un lungo periodo noi abbiamo pensato alle abitazioni come a un servizio. Poi abbiamo visto che invece, soprattutto nei contesti in cui il mercato cresce pericolosamente, si può essere anche vittime. Il mercato cresce molto più della tua capacità di generare ricchezza, magari il tuo reddito è fermo mentre gli affitti vanno su. Quindi l’acquisto di una casa è diventato uno scudo per difendersi, lo vedo anche per molte anziani, penso sempre a come sarebbe la loro vita se non fossero proprietari dell’abitazione per effetto di un investimento fatto decine di anni prima. Quindi, a prescindere dal valore che attribuiamo alla casa, adesso è diventato un ‘mi tutelo’ rispetto alle avversità. Dunque la casa torna ad essere anche un presidio di sicurezza e di stabilità. Abbiamo ripensato completamene a quel che abbiamo ripetuto per anni, la casa non serve, viviamo in affitto”.

La direzione dell’innovazione

Ma l’innovazione in che direzione va? “Qui c’è un tema a cui anche REbuild dedica molta attenzione, ed è questo: le case potranno essere oggetto di una nuova costruzione a valori anche più bassi e più competitivi. Quello che posso fare in forma più industrializzata ed efficiente è la produzione di componenti che arrivano in cantiere già lavorati, con un importante contenuto industriale, quindi ad alta qualità e a basso costo. Questo può riguardare sia le nuove costruzioni sia quello che sempre nel linguaggio economico chiamiamo retrofit, la riqualificazione del patrimonio esistente”.

Il problema della sicurezza energetica

E c’è un punto centrale, riaperto dai conflitti. “Adesso abbiamo visto che la sicurezza energetica è un grande problema che dobbiamo imparare ad affrontare. La nostra casa deve essere a consumi zero, dobbiamo cominciare a pensare a questi temi come prospettive di lungo periodo. Su questo abbiamo un patrimonio che ancora per due terzi si trova nelle tre classi E-F-G della classificazione Ape. Dunque noi dobbiamo cominciare a pensare che il percorso di riqualificazione del patrimonio debba essere al centro di una trasformazione del nostro mondo. E questa non deve essere esclusiva prerogativa dei più ricchi ma alla portata di tutti. Ricordiamoci che su questo ormai il mercato è implacabile: la classe A, a parità di tutte le altre caratteristiche, è premiata rispetto a tutte le altre”.

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