1. Giriş ve Kavramsal Çerçeve

Konut, modern piyasa ekonomilerinde yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir tüketim malı değil; aynı zamanda servet birikimi, nesiller arası servet transferi, enflasyona karşı reel koruma aracı, sosyal statü göstergesi ve makroekonomik istikrarın temel belirleyicilerinden biridir. Türkiye’de konut piyasası, hukuki, ekonomik, mali ve toplumsal boyutların kesiştiği karmaşık bir ekosistem oluşturmaktadır.

2026 yılı ortası itibarıyla TÜİK Temmuz 2026 TÜFE bültenine göre yıllık enflasyon 1,75, aylık %1,78 ve on iki aylık ortalama 1,90 seviyesindedir. Net asgari ücret 28.075,50 TL (Resmî Gazete 26.12.2025 – 33119), TCMB Yeni Kiracı Kira Endeksi (Haziran 2026) yıllık nominal ),2 artmıştır.

Türkiye genelinde 100 m² konut ortalama kira bedeli yaklaşık 24.000–26.000 TL bandındadır (TCMB ve piyasa verileri). Bu konjonktürde hukuk–ekonomi etkileşimi hem mikro düzeyde hane halkı refahını hem de makro düzeyde enflasyonist baskıları doğrudan şekillendirmektedir.

2. Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Hukuku Çerçevesi

TBK’nın Dördüncü Bölümü (m. 299-378) kira sözleşmesini “Genel Hükümler”, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” ve “Ürün Kirası” olmak üzere üç ayrıma ayırarak düzenlemiştir.

Konut kiraları, kiracının göreli olarak zayıf konumda olduğu varsayımına dayanan koruyucu bir rejime tabidir. Bu koruma, Anayasa’nın sosyal devlet ilkesinin özel hukuk alanındaki yansımasıdır.

•  Madde 299: Kira sözleşmesini “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlar.

•  Madde 340: Bağlantılı sözleşmeleri (depozito veya sigorta zorunluluğu gibi) sınırlar.

•  Madde 342: Güvence bedelini en fazla üç aylık kira tutarıyla sınırlar ve bankaya yatırma zorunluluğu getirir.

•  Madde 344: Yenilenen dönemlerdeki kira artışının bir önceki kira yılının sonundaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını geçemeyeceğini emredici biçimde düzenler. Beşinci yıldan sonra hâkim; emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri, tarafların ekonomik durumu ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde bedeli tespit eder.

•  Madde 350/2: Yeniden inşa veya imar nedeniyle feshe imkân tanır; ancak bu hakkın kullanılması samimiyet ve süreklilik koşullarına bağlıdır (Yargıtay yerleşik içtihadı).

•  Madde 346: Emredici hükümlere aykırı şartlar geçersizdir.

2026 itibarıyla Ağustos ayında yenilenecek sözleşmelerde azami artış tavanı 1,90’dır.

Sözleşme serbestisi ilkesi, emredici hükümlere aykırı artış şartlarını geçersiz kılar; fazla ödenen tutarlar sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77 vd.) uyarınca iade edilebilir (Yargıtay 3. HD, 2024/1083 E., 2025/1439 K.; 2023/4108 E., 2024/2037 K.).

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamasında eski kiracı lehine -20 (bazen %5-20) hakkaniyet indirimi zorunludur (Yargıtay HGK 2017/974 E., 2021/1058 K.; 3. HD 2021/5455 E., 2021/8864 K.; 2025/3291 E., 2026/290 K.; 2025/4378 E., 2026/294 K.).

Hâkim, TBK m. 344/3’teki üç ölçütü (TÜFE, kiralananın durumu, emsal bedeller) birlikte değerlendirmek zorundadır; tek ölçüte dayalı kararlar bozulmaktadır.

Usul notu: Kira tespit ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. 5 yılı aşan kira tespit davalarında arabuluculuk zorunlu değildir (mevcut uygulama), ancak ispat yükü emsal sunma ve bilirkişi incelemesine dayanır.

Bilirkişi raporunun denetime elverişli olması şarttır.

3. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından Konut Ekonomisi

634 sayılı KMK (23.06.1965), anagayrimenkul üzerindeki bağımsız bölümlerin mülkiyetini, ortak yerleri, kat malikleri kurulunu, yönetimi, aidat ve ortak giderleri düzenleyen temel kanundur.

Kat mülkiyeti, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (KMK m. 3). Her kat maliki genellikle bir oy hakkına sahiptir; birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanabilir.

KMK’nın konut ekonomisine etkileri:

•  Ortak giderler ve aidat (KMK m. 20): Arsa payı oranında (bazı giderlerde eşit) katılım zorunludur. Ödenmemesi icra takibi, ipotek ve tahliye riski doğurur.

•  Yönetim planı ve kat malikleri kurulu: Ortak alan kullanımı, tadilat, evcil hayvan ve kiralama kurallarını belirleyebilir.

•  Kentsel dönüşüm kesişimi: Yapı yıkılana kadar KMK hükümleri (Sulh Hukuk Mahkemesi yetkisi) uygulanır (Yargıtay 18. HD 2015/2026 E., 2015/17243 K.; 20. HD 2017/3199 E., 2017/8652 K.). Yıkım sonrası 6306 sayılı Kanun’un çoğunluk kuralları (güncel düzenlemeye göre salt çoğunluk / 2/3) devreye girer. Karara katılmayan maliklerin iptal davası ve hakkaniyet denetimi hakkı mevcuttur.

•  Kısa dönemli kiralama: Yönetim planı ve kurul kararlarıyla sınırlanabilir.

KMK, çok katlı yapılarda mülkiyetin parçalanmış yapısını düzenleyerek işlem maliyetlerini (transaction costs) artırır.

 Coase Teoremi çerçevesinde yüksek işlem maliyetleri piyasa etkinliğini azaltır; kolektif karar alma süreçleri verimsizliğe yol açabilir.

4. Kiracı ve Ev Sahibi (Kat Maliki) Hakları

Kiracı hakları (TBK KMK etkileşimi): Kiralananı sözleşmeye uygun kullanma (TBK m. 301), ayıpların giderilmesini isteme, yasal sınırlar içinde kira artışı, depozito iadesi (TBK m. 342), sınırlı tahliye koruması, kentsel dönüşümde taşınma ve kira yardımı (6306 sayılı Kanun m. 5 ve yönetmelik). Ortak alanlardan yararlanma yönetim planına tabidir.

Ev sahibi / kat maliki hakları: Kira bedelinin zamanında ödenmesi, güvence alma, sözleşmeye uygun kullanım denetimi, ihtiyaç (TBK m. 350 – samimiyet ve süreklilik şartı), yeniden inşa, temerrüt veya tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye, kira tespit davası (TBK m. 344), kat malikleri kurulunda oy kullanma, ortak giderlere katılma. Emredici hükümlere aykırı şartlar geçersizdir (TBK m. 346).

5. %’lik Geçici Sınırlama ve Ekonomik Analiz

8 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 döneminde konut kiralarında azami artış % ile sınırlandırılmıştır (TBK Geçici Madde).

Örnek: 15.000 TL’lik kira % altında 18.750 TL’ye, TÜFE altında yaklaşık 24.760 TL’ye yükselmekteydi; fark önemli bir bedel farkı oluşturmuştur.

Kira........

© Para Analiz