Pintada contra la especulación inmobiliaria en el barrio de Malilla. BARRIO MALILLA . CONSTRUCCIÓN VIVIENDAS . OBRA NUEVA . SECTOR INMOBILIARIO / RAMÓN FERRANDO. VALÈNCIA

El artículo 47 de la Constitución no puede ser más explícito: los poderes públicos regularán “la utilización del suelo de acuerdo al interés general para impedir la especulación”, disposición que puesta en relación con el derecho a la vivienda que el mismo artículo también establece, pone de manifiesto, negro sobre blanco, el expreso e imperativo mandato constitucional a prohibir la especulación con la vivienda en España (“menos mal que está prohibida”).

Pues bien, para poder satisfacer (o al menos paliar) este mandato constitucional se necesita definir, con rigor, “qué es especular” y “qué límites acotan su concepción”.

Para ello procede considerar que el término “especulación” se configura como un concepto jurídico-económico indeterminado. De hecho, no existe un mínimo consenso social que permita definir cuándo una Actuación Urbanística comporta un margen-beneficio empresarial que pudiera considerarse tan desproporcionado con relación al importe de la Inversión realizada que permitiera valorarla como una operación especulativa.

Afortunadamente, en la legislación Estatal de Suelo básica y vigente (Texto Refundido de la Ley de Suelo, TRLS/15, y su Reglamento de Valoraciones, RVLS/11), en la determinación del Justiprecio correspondiente a una Actuación Urbanística se establece un beneficio empresarial mínimo, a manera de “umbral de referencia” en los procesos de valoración legal del suelo, cuantificable mediante la multiplicación de la suma de la Tasa Libre de Riesgo más la Prima de Riesgo a la Inversión realizada (art. 22.3 del RVLS/11), suma que en la actualidad alcanza un 12 % aproximado, porcentaje que teniendo en cuenta la Inflación preexistente, comporta un margen de beneficio mínimo más que razonable. En todo caso, para una Actuación concreta ese beneficio se calcula restando del Valor del Suelo Final (tras la ejecución de la Actuación) la totalidad de los Costes de Producción de la misma (incluido el Valor del suelo en Origen).

En consecuencia, beneficios que en la ejecución de una Actuación superaran de manera relevante e injustificada ese “umbral mínimo de referencia”, deberán considerarse como especulativos y, por tanto, las Actuaciones de Vivienda que los generaran deberán valorarse también como especulativas, lo que comporta, responsable y constitucionalmente, el rechazo de su Aprobación administrativa hasta que recupere una rentabilidad razonable que no resulte improcedente.

Así, una Actuación que generara un beneficio de, por ejemplo, más del doble de ese “umbral de referencia” deberá considerarse legítimamente como especulativa y, por tanto, corregirse asumiendo mayores compromisos de interés general, tales como la atribución de un mayor Porcentaje derivado del Deber de Participación Pública en las Plusvalías (hasta el 20 % del Valor del Suelo Urbanizado) o un incremento sustantivo de la reserva destinada a Vivienda Protegida, así como la adscripción de más Sistemas Generales adicionales o, finalmente, una reducción de la Edificabilidad originariamente asignada, correcciones a aplicar hasta que la misma alcanzare un beneficio (una rentabilidad) razonable y no especulativo.

Análogamente, este “umbral de referencia” permite también desvelar, en contraposición, aquellas Actuaciones deficitarias, es decir, aquellas que presentaran un beneficio empresarial negativo por causa de un expreso desequilibrio en la aplicación del Principio básico del Sistema Urbanístico Español de Reparto de Cargas y Beneficios, por atribuir un nivel de Cargas Urbanísticas desproporcionado a los Beneficios que la Actuación pudiera generar.

Obviamente, en este caso la Actuación debe ser corregida aplicando criterios contrarios a los utilizados en las especulativas, es decir disminuyendo las Cargas atribuidas o incrementando la Edificabilidad asignada hasta que la misma recupere una rentabilidad razonable en función del “umbral de referencia”.

Finalmente, estos análisis Jurídico-financieros se deben formular y exponer en las preceptivas Memorias de Viabilidad Económica, instrumentos de trascendente utilidad e imprescindible aplicación para desvelar las plusvalías que generan las Actuaciones Urbanísticas y, en consecuencia, destapar la aparición de eventuales procesos especulativos.

En definitiva, la legislación urbanística vigente ya ofrece instrumentos de suficiente solvencia jurídico-urbanística y económica para poder controlar rigurosamente e impedir administrativamente la legitimación de eventuales procesos especulativos derivados de los normalmente procelosos procedimientos de reclasificación y recalificación de suelo, cuya opacidad y falta de transparencia, así como las malas prácticas que en ocasiones generaron, han otorgado tan “mala reputación” al Urbanismo patrio en épocas próximas.

Esperemos que la voluntad política de los representantes legítimos de los Poderes Públicos sea capaz de aplicarlos con la intensidad y responsabilidad que requieren y poder terminar así, de una vez por todas, con los constitucionalmente prohibidos y socialmente indeseables procesos especulativos: ¡¡ ESPECULACIÓN URBANÍSTICA, NO !!.

© Levante