EXPERTE INVITÉE. Je connais Jean-François Tremblay — JF pour les intimes — depuis mes débuts en immobilier. On vient tous les deux de Saint-Jean-sur-Richelieu, une ville entourée de champs où les idées ambitieuses semblent parfois plus grandes que le territoire. Chaque fois qu’on se parle, nos discussions se transforment en véritables laboratoires d’idées. On partage cette même conviction que l’immobilier ne devrait pas seulement répondre au marché, mais aussi contribuer à élever la collectivité.

JF n’a pas toujours été à la tête de Domicile fixe. À l’origine, son entreprise s’appelait Commun Capital. Elle accompagnait des propriétaires privés et des promoteurs dans le développement de projets et dans leurs démarches auprès des municipalités. Parce qu’on le sait: quand on n’a pas une feuille de route étoffée, faire comprendre sa vision à une ville peut devenir un vrai parcours du combattant.

Puis la pandémie est arrivée. Comme pour plusieurs entrepreneurs, ce moment a créé une forme de flou. Un manque de vision. Une remise en question. JF m’a raconté qu’un jour, son fils lui a demandé ce qu’il faisait dans la vie. Cette question toute simple l’a forcé à clarifier sa propre réponse. Il a compris qu’il maîtrisait les mécanismes du développement immobilier, mais qu’il voulait désormais les mettre au service de répercussions plus directes et plus durables.

C’est ainsi que Commun Capital est devenu Domicile fixe. Même expertise. Même rigueur financière. Mais une mission complètement recentrée. Une entreprise privée, oui, mais avec une mission axée autour de trois piliers clairs: l’abordabilité, la dignité et la durabilité. Trois mots souvent utilisés séparément, mais rarement intégrés dans un même modèle économique cohérent.

Un promoteur privé au service d’un modèle hors spéculation

Domicile fixe développe des terrains (qu’ils soient vacants ou déjà construits) dans des villes comme Saint-Jean-sur-Richelieu, Longueuil, Montréal et Sherbrooke. Mais leur particularité ne réside pas seulement dans ce qu’il construit. Elle réside dans la façon dont il détient, ou plutôt ne détient pas, leurs immeubles.

Les projets sont conçus pour être transférés à des OBNL afin qu’ils soient mis à l’abri de la spéculation. Ce modèle s’inscrit dans une logique de logement hors marché spéculatif, que l’on retrouve notamment à Vienne, en Autriche, où une grande proportion du parc résidentiel est protégée des cycles spéculatifs. C’est une manière différente de concevoir la propriété, centrée sur les besoins humains.

Ce type de modèle porte un nom: le logement hors marché spéculatif. JF aime aussi parler de «logement d’impact».

On parle ici d’immeubles protégés de la logique purement basée sur des concepts comme l’offre et la demande. Des coopératives d’habitation, des immeubles détenus par des OBNL, des fiducies foncières communautaires. L’objectif ici n’est pas d’éliminer le privé. C’est de le repositionner.

On pourrait vulgariser le concept avec deux notions juridiques anciennes:

– L’usus -> le droit d’usage, détenu par les locataires ;

– Le fructus -> le bénéfice économique, capté par l’OBNL ou la structure communautaire pour être réinvesti dans la mission.

Autrement dit, l’immeuble devient un outil collectif plutôt qu’un simple véhicule de rendement.

Une innovation financière adaptée au contexte

Le plus intéressant dans ce modèle n’est pas uniquement social. Il est financier.

Aujourd’hui, plusieurs OBNL font face à un obstacle majeur: le financement de projets non construits. Les institutions financières perçoivent un risque important, d’autant plus que le roulement de personnel dans le milieu communautaire peut fragiliser la continuité à moyen terme. Un projet peut être porté par une équipe visionnaire, puis se retrouver sans porteur clair quelques années plus tard.

La solution développée par Domicile fixe repose sur une ingénierie financière structurée avec des actuaires et des évaluateurs agréés afin de geler la valeur économique du bâtiment selon ses revenus et ses dépenses réelles.

Concrètement, une fois le projet construit, le financement se divise en deux tranches. Une première tranche provenant d’une institution financière couvre environ 75% de la valeur, amortie sur 25 ans. La seconde tranche, représentant 25%, provient d’un investisseur passif offrant du capital patient, généralement sur un horizon d’environ dix ans.

Ce montage permet à l’OBNL d’acquérir l’immeuble rapidement, souvent en moins d’un an après la livraison, tout en évitant certains processus plus lourds liés à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Les délais sont ainsi réduits, et la prévisibilité augmente.

La valeur de l’immeuble n’est pas déterminée par le marché, mais par sa performance économique réelle. On parle donc d’une valeur fondée sur les flux financiers, et non sur l’espoir d’une revente future à prix majoré.

Construire pour durer 100 ans

L’autre dimension fondamentale du modèle est la durabilité. Les projets sont pensés pour durer au moins un siècle. Ils collaborent avec des architectes comme L’Abri, reconnus pour leurs approches carboneutres, et avec des designers qui meublent les unités à 100%, afin d’optimiser la longévité et l’efficacité des bâtiments.

Cette vision réduit les coûts d’exploitation à long terme et renforce la viabilité économique du projet. La durabilité n’est pas ici un argument marketing. Elle devient un levier financier.

Une diversité de clientèles, une même dignité

Les projets accueillent différentes clientèles: des couples ou personnes seules dans de petits logements, des familles nombreuses ayant besoin d’unités plus grandes (de plus en plus rares sur le marché) ainsi que des personnes en situation d’itinérance dans des habitations de transition d’où le nom de l’entreprise.

L’objectif n’est pas de créer des ghettos sociaux, mais d’offrir des milieux de vie dignes, intégrés et pérennes.

Une collaboration des milieux

Ce modèle repose sur une idée simple, mais puissante: la collaboration réelle entre les milieux public, privé et communautaire.

Ce que je trouve particulièrement inspirant dans cette démarche, c’est qu’elle refuse l’opposition classique entre profit et retombées. Domicile fixe demeure une entreprise privée, mais utilise les outils du privé tels que la rapidité d’exécution, la structuration financière, la prise de risque et sécuriser le financement, assumer le risque de développement ainsi que structurer une sortie intelligente pour sécuriser des actifs destinés à une mission collective.

Les municipalités veulent de l’abordabilité.

Les promoteurs veulent de la viabilité.

Les citoyens veulent de la dignité.

Et trop souvent, on traite ces objectifs comme incompatibles.

Recentrer la discussion

Dans les conférences sur l’immobilier durable auxquelles j’assiste, la même question revient. Comment concilier rentabilité et responsabilité? Peut-être qu’on pose mal la question.

La vraie question serait plutôt comment structurer nos projets pour que la rentabilité serve la responsabilité?

Le logement hors marché spéculatif n’est pas la solution unique. Mais c’est une piste concrète. Et dans un contexte où la crise du logement frappe autant les familles que les personnes seules et les plus vulnérables, il devient urgent de sortir des oppositions idéologiques.

Le privé contre le public.

La marge contre la mission.

Le rendement contre l’humain.

Et si on arrêtait d’opposer? Et si on collaborait mieux?

Parce qu’au final, l’immobilier n’est pas qu’un actif. C’est l’infrastructure de la dignité humaine. Et ça, ça mérite qu’on innove.

© Les Affaires