1. Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS), Türkiye’de özellikle büyük kentlerde hızlı kentleşme ve artan konut ihtiyacının doğal sonucu olarak ortaya çıkan ve uygulamada yaygın şekilde kullanılan karma nitelikli sözleşmelerden biridir. Bu sözleşme ile arsa sahibi, kendisine ait taşınmazın belirli paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise bu taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın belirli bağımsız bölümlerini arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Böylelikle arsa sahibi, çoğu zaman tek bir arsa karşılığında birden fazla bağımsız bölüm elde ederken; yüklenici de inşaatı finanse etmek için ihtiyaç duyduğu arsaya doğrudan sermaye kullanmaksızın erişmiş olur.

Bu sözleşmelerin uygulamadaki cazibesi, özellikle arsa sahiplerinin inşaat yapacak mali imkâna sahip olmaması veya mevcut binalarını yenileyerek daha fazla bağımsız bölüm sahibi olma arzusundan kaynaklanmaktadır. Öte yandan yükleniciler de sermaye ihtiyacını arsa üzerinden gidermekte, çoğu zaman daha inşaat tamamlanmadan satış yaparak projelerini finanse etmektedir. Bu yönüyle APKİS, sadece taraflar arasında değil, aynı zamanda üçüncü kişiler üzerinde de sonuçlar doğuran ve dolayısıyla geniş sosyal etkileri olan bir sözleşme türüdür.

Ne var ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin pratik faydaları yanında ciddi hukuki riskler de söz konusudur. Şekil şartına uyulmaması, eksik veya ayıplı ifa, yüklenicinin temerrüdü, arsa sahibinin edimini yerine getirmemesi, özellikle de inşaat tamamlanmadan yüklenicinin arsa paylarını üçüncü kişilere devretmesi gibi sorunlar sıkça yargıya taşınmaktadır. Yargıtay’ın yerleşik kararları, Anayasa Mahkemesi değerlendirmeleri ve nihayetinde 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı, bu alandaki tartışmaları şekillendirmektedir. Özellikle “avans tapu” kavramı, üçüncü kişilerin iyiniyetle kazanımlarının korunup korunamayacağı noktasında doktrin ve içtihat arasında süregelen görüş ayrılıklarını gündeme getirmiştir.

Günümüzde artık sermaye gücü yüksek inşaat şirketleri daha güvenilir projeler yürütse de, geçmişten gelen uyuşmazlıkların yoğunluğu ve halen devam eden uygulama sorunları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hem doktrinde hem de uygulamada en çok tartışılan özel sözleşme türlerinden biri olmasına yol açmaktadır. Bu makalede, sözleşmenin hukuki niteliği, şekil şartı, tarafların borçları, eksik veya ayıplı ifa, tapuya şerh ve üçüncü kişilerin durumu, önalım hakkı tartışmaları ile güncel içtihat ve doktrindeki farklı yaklaşımlar sistematik bir biçimde ele alınacaktır. Amaç, hem akademik hem uygulamaya dönük bir perspektifle, taraflar arasındaki menfaat dengesinin nasıl korunabileceğini ortaya koymaktır.

2. Tarihsel Gelişim ve Kavramsal Çerçeve

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukukunun son altmış yılı içerisinde kendine özgü bir gelişim çizgisi göstermiştir. Sözleşmenin ortaya çıkışında ekonomik ve toplumsal etkenler belirleyici olmuş; özellikle hızlı kentleşme, nüfus artışı ve arsa sahiplerinin sermaye yetersizliği, bu sözleşme tipinin uygulamada en sık başvurulan modellerden biri haline gelmesine yol açmıştır.

Cumhuriyet’in ilk yıllarında çok katlı yapıların bağımsız bölümler halinde satışı mümkün olmadığından, arsa üzerinde inşaat yapılması genellikle klasik eser sözleşmesi çerçevesinde değerlendirilmekteydi. Ancak 1950’li yıllardan itibaren kırsaldan kente yoğun göçün başlamasıyla büyük şehirlerde ciddi bir konut açığı doğmuş, arsa sahipleri ile inşaatı üstlenmeye talip müteahhitlerin çıkarlarının buluştuğu yeni bir sözleşme pratiği şekillenmiştir. Arsa sahibi, ekonomik imkânsızlıklar nedeniyle kendi arsasında inşaat yaptıramazken; müteahhit ise arsa edinme maliyetine katlanmaksızın proje geliştirme imkânı bulmuştur.

Bu sürecin hukuki zeminini sağlayan en önemli düzenleme, 1965 tarihli Kat Mülkiyeti Kanunudur. Kanunla birlikte “bağımsız bölüm” kavramının hukuk sistemimize girmesi, arsa payının bağımsız bölümlerle ilişkilendirilmesine imkân tanımış, böylece arsa sahibi ile müteahhit arasındaki edim değişimi somut bir içerik kazanmıştır. Bu tarihten sonra “kat karşılığı inşaat” adıyla anılan sözleşmeler hızla yaygınlaşmış, 1980’li yıllardan itibaren ise inşaat sektöründeki büyüme ve serbest piyasa ekonomisinin etkisiyle neredeyse standart bir uygulama halini almıştır.

Günümüzde ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yalnızca yeni konut üretiminde değil, aynı zamanda kentsel dönüşüm uygulamalarında da başat rol oynamaktadır. 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bu sözleşmenin önemini bir kat daha artırmış; özellikle riskli yapıların yenilenmesi sürecinde en çok tercih edilen yöntem haline gelmiştir.

Kavram bakımından bakıldığında, doktrinde ve uygulamada farklı adlandırmalara rastlanmaktadır: “kat karşılığı inşaat sözleşmesi”, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” veya “arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapım sözleşmesi” gibi. Yargıtay kararlarında daha çok arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ifadesi kullanılmakta ve bu kavram giderek yerleşik hale gelmektedir. Terminolojideki çeşitliliğin, sözleşmenin hukuki niteliğine ilişkin tartışmalara yansıdığı da görülmektedir.

Nitekim doktrinde bu sözleşmenin mahiyeti konusunda üç temel yaklaşım öne çıkmaktadır: (i) karma sözleşme görüşü, sözleşmenin hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi hükümlerini içermesi sebebiyle atipik karma nitelik taşıdığını ileri sürer; (ii) çifte tipli sözleşme görüşü, aynı metin içerisinde ayrı ayrı iki tip sözleşmenin birleştiğini kabul eder; (iii) bazı yazarlar ise bu sözleşmenin ne tamamen eser ne de tamamen satış vaadi ile açıklanabileceğini, kendine özgü (sui generis) bir karaktere sahip olduğunu savunur. Yargıtay uygulaması ise uzun yıllardır ağırlıklı olarak “karma sözleşme” nitelendirmesini benimsemektedir.

Öte yandan sözleşmenin ani edimli mi yoksa sürekli edimli mi olduğu da tartışma konusudur. İnşaatın belirli bir süreç içinde gerçekleştirilmesi ve teslimin geleceğe bırakılması sürekli borç ilişkisi özelliklerini akla getirse de, tarafların edimlerini ifa ettikten sonra ilişki sona erdiği için çoğunluk görüş, sözleşmenin ani edimli olduğunu; ancak ifa sürecinde süreklilik unsuru barındırdığını kabul etmektedir.

Bugün gelinen noktada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yalnızca arsa sahipleri ile müteahhitler arasındaki özel hukuk ilişkisini değil, aynı zamanda konut piyasasını, üçüncü kişilerin haklarını ve hatta kentsel dönüşüm politikalarını doğrudan etkileyen, ekonomik ve toplumsal boyutları olan bir sözleşme tipidir.

3. Hukuki Nitelik ve Şekil Şartı

3.1. Hukuki Nitelik

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiş tip sözleşmeler arasında yer almaz. Bu nedenle sözleşmenin niteliği doktrin ve yargı kararlarıyla belirlenmiştir. Yargıtay, uzun süredir yerleşik olarak bu sözleşmeyi karma nitelikli kabul etmektedir. Buna göre sözleşme, bir yandan eser sözleşmesi (TBK m. 470 vd.) özelliklerini taşırken, diğer yandan taşınmaz satış vaadi (BK m. 237, Tapu Kanunu m. 26) hükümlerini içermektedir.

● Eser sözleşmesi yönü: Müteahhidin borcu, belirli bir eseri —yani arsa üzerinde bina inşa etmeyi ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi— üstlenmesidir. Bu yönüyle klasik bir eser sözleşmesi ilişkisi doğar.

● Taşınmaz satış vaadi yönü: Arsa sahibinin borcu ise, arsa paylarını müteahhide devretmektir. Bu borç, hukuki niteliği itibarıyla bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi oluşturur.

Doktrinde bazı yazarlar, bu sözleşmenin “çifte tipli sözleşme” olduğu görüşündedir. Buna göre arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişki, aynı sözleşme metninde bir araya gelmiş iki ayrı sözleşmeden (eser satış vaadi) ibarettir. Bir başka yaklaşım ise sözleşmenin kendine özgü (sui generis) bir nitelik taşıdığı, klasik tip sözleşmelerle tam anlamıyla açıklanamayacağı yönündedir. Ancak uygulama, özellikle uyuşmazlıkların çözümünde, karma sözleşme niteliğini esas almıştır.

3.2. Şekil Şartı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi borcunu içerdiği için resmî şekilde yapılması zorunlu bir sözleşmedir. Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu hükümlerine göre taşınmaz satış vaadi ancak noterlikte düzenleme şeklinde yapılabilir. Dolayısıyla bu sözleşmenin de geçerliliği, noterde resmî şekil şartına uyulmasına bağlıdır.

● Şekle aykırılığın yaptırımı: Şekil şartına uyulmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kesin hükümsüzdür. Yani taraflara herhangi bir hak ve borç doğurmaz. Bununla birlikte şekle aykırı sözleşmeye dayanılarak yapılan ifa işlemleri, örneğin arsa payının devri ya da inşaata başlanması, taraflar arasında çeşitli tazminat sorumluluklarını gündeme getirebilir.

● Esaslı değişikliklerde şekil: Sözleşmeye sonradan yapılan esaslı değişiklikler de aynı şekilde noter huzurunda yapılmadıkça geçerli olmaz. Yargıtay uygulamasında, özellikle bağımsız bölüm sayısını veya paylaşım oranını değiştiren anlaşmaların resmî şekle tâbi olduğu kabul edilmektedir.

3.3. Geçerlilik Sorunları

Uygulamada, tarafların çoğu zaman yazılı bir “ön anlaşma” yaparak işe başladıkları, inşaat ilerledikten sonra ise resmi sözleşmenin düzenlendiği görülmektedir. Ancak Yargıtay, resmi şekil şartına uyulmamış ön anlaşmaları geçersiz saymakta, yalnızca “geçersiz sözleşmeye dayanılarak yapılan fiili ifa” kapsamında sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanabileceğini kabul etmektedir.

Bunun yanı sıra, kimi zaman yüklenici ile arsa sahibi arasında düzenlenen sözleşmeler, arsa sahibinin iradesi dışında üçüncü kişilerin haklarını etkileyen sonuçlar doğurabilmektedir. Bu durumda, resmi şekil eksikliğinin üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımlarını nasıl etkileyeceği, tapu siciline güven ilkesiyle birlikte ayrıca tartışılması gereken bir konudur.

4. Tarafların Borçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar karşılıklı olarak birbirine bağımlı edimler yüklenir. Bu yönüyle sözleşme, tam iki tarafa borç yükleyen bir karakter taşır. Arsa sahibi arsasını inşaata tahsis ederken, yüklenici de arsa sahibine bağımsız bölümleri teslim etmeyi taahhüt eder. Bu bölümde tarafların başlıca borçları doktrin, kanun hükümleri ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde incelenecektir.

4.1. Arsa Sahibinin Borçları

4.1.1. Arsa Payını Devretme Borcu

Arsa sahibinin temel borcu, sözleşmede kararlaştırıldığı ölçüde arsa paylarını yükleniciye devretmektir. Bu borç, hukuki nitelik itibarıyla taşınmaz satış vaadi hükümlerine tabidir. Arsa payının devri çoğu kez inşaatın belirli seviyelere ulaşmasına bağlanmakta ve kademeli olarak gerçekleştirilmektedir.

4.1.2. Arsayı İnşaata Elverişli Teslim Etme Borcu

Arsa sahibi, yüklenicinin inşaat faaliyetlerini engellemeyecek şekilde arsayı teslim etmek zorundadır. Örneğin arsa üzerinde kiracı bulunması, şerhler veya ipotek gibi hukuki engellerin mevcut olması yüklenicinin işini güçleştirebilir. Yargıtay uygulamasında, bu tür engellerin giderilmesi arsa sahibinin borcu olarak değerlendirilmiştir.

4.1.3. Paylaşım ve Tapuda İşlem Yapma Borcu

Arsa sahibi, inşaat tamamlandığında sözleşmeye uygun biçimde bağımsız bölümlerin paylaşımını gerçekleştirmeli ve yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümler için tapuda gerekli işlemleri yapmalıdır.

4.2. Yüklenicinin Borçları

4.2.1. İnşaatı Sözleşmeye Uygun Şekilde Yapma Borcu

Yüklenici, TBK m. 471 uyarınca inşaatı sözleşme ve projeye uygun olarak, özen ve sadakat borcu çerçevesinde gerçekleştirmek zorundadır. Malzeme seçiminden işçilik kalitesine kadar her aşamada özen yükümlülüğü geçerlidir.

4.2.2. Ayıpsız ve Zamanında Teslim Borcu

Yüklenici, bağımsız bölümleri sözleşmede kararlaştırılan sürede ve ayıpsız şekilde teslim etmelidir. Teslimde gecikme veya ayıplı ifa halinde arsa sahibi, TBK’daki seçimlik haklarını (ifa gecikme tazminatı, bedel indirimi, onarım, sözleşmeden dönme) kullanabilir. Yargıtay, teslim süresine riayet etmeyen müteahhitlerin temerrüdünü sıkı şekilde denetlemekte ve cezai şart hükümlerini uygulamaktadır.

4.2.3. İnşaat Ruhsatı ve İmar Mevzuatına Uygunluk Borcu

Yüklenici, inşaatı yürütürken ruhsat, imar planı ve teknik mevzuata uygun davranmakla yükümlüdür. Aksi halde yapı kullanma izin belgesi alınamaz ve arsa sahibinin bağımsız bölümleri üzerinde tasarruf imkânı kısıtlanır. Bu durumda yüklenici hem ifa sorumluluğu hem de tazminat sorumluluğu altına girmektedir.

4.2.4. Teslim Sonrası Sorumluluk (Gizli Ayıplar)

Yüklenicinin sorumluluğu teslimle sona ermez. TBK m. 478 uyarınca ayıplı işlerden doğan sorumluluk teslimden sonra da devam eder. İnşaatın taşıyıcı sisteminde veya esaslı unsurlarında sonradan ortaya çıkan ayıplar bakımından müteahhit ağır sorumluluk altındadır.

5. İfa Sorunları: Eksik veya Ayıplı İfa

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, yüklenicinin edimini eksik ya da ayıplı şekilde ifa etmesidir. Zira bu sözleşmeler, genellikle uzun süreli projelere dayanmakta ve inşaatın teknik, mali ve hukuki pek çok aşamadan geçmesi, ifa sürecinde aksaklık ihtimalini artırmaktadır.

5.1. Eksik İfa

Eksik ifa, yüklenicinin sözleşmede taahhüt ettiği bağımsız bölümleri hiç teslim etmemesi veya sözleşmede kararlaştırılan şekilde tam olarak yerine getirmemesi durumunda ortaya çıkar. Örneğin sözleşmede 10 bağımsız bölümün arsa sahibine bırakılması kararlaştırılmışken, yüklenicinin yalnızca 8’ini teslim etmesi ya da belirlenen sürede inşaatı tamamlamaması eksik ifa kapsamında değerlendirilir.

Eksik ifa halinde arsa sahibi, TBK m. 125 uyarınca seçimlik haklarını kullanabilir:

● Aynen ifa ve gecikme tazminatı,

● Fesih ve menfi zarar tazmini,

● İfa yerine olumlu zarar tazmini.

Yargıtay, eksik ifa halinde arsa sahibine “inşaatın tamamlanması için üçüncü kişilere başvurma ve masrafları yükleniciye yansıtma” imkânı da tanımaktadır.

5.2. Ayıplı........

© Hukuki Haber