Giriş

Kiraya verenin, kiralanan taşınmazı sözleşmeye uygun bir biçimde kiracının kullanımına sunma borcu, kira hukukunun temel ilkelerindendir. Uygulamada kiracı ile kiraya veren arasındaki pek çok uyuşmazlık, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli (uygun) olup olmadığı ve bu durumun kira süresince korunup korunmadığı noktasında toplanmaktadır. Özellikle işyeri kiralarında, kiralananın imara veya kullanım amacına aykırı özellikleri, iskan ruhsatının bulunmaması, ciddi fiziki eksiklikler veya kamu otoritelerince getirilen kısıtlamalar sebebiyle kullanılamaması gibi durumlar sıkça yargı kararlarına konu olmaktadır. Bu nedenle “elverişlilik” kavramının tanımı ve kapsamı, kiraya verenin sorumluluğunun sınırları, kiracının hakları ile tacir kiracılar bakımından basiretli davranma ilkesinin rolü, gerek doktrinde gerek içtihatlarda ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır. Bu makalede, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili hükümleri çerçevesinde doktrindeki tartışmalara girmeksizin kiralananın tesliminde elverişlilik şartı incelenecek; fiziksel ve hukuki ayıp türleri Yargıtay kararları ışığında somut örneklerle açıklanacak; kiraya verenin ayıptan sorumluluğu ile kiracının başvurabileceği haklar ve yükümlülükler değerlendirilecektir.

Mevzuat Temeli: TBK m. 301 ve Devamı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301, kiraya verenin asli borcunu şu şekilde tanımlamaktadır: Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm uyarınca kiraya veren, yalnızca taşınmazı fiilen teslim etmekle kalmayıp, sözleşmede güdülen amaca uygun biçimde kullanmaya elverişli halde olmasını sağlamak ve bu elverişliliği kira süresi boyunca devam ettirmek zorundadır. Kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurduğundan, kiralananın teslim anındaki ayıpları kadar, sözleşme süresince ortaya çıkan ayıplar da kiraya verenin sorumluluk alanına girer. Nitekim Yargıtay, kiraya verenin kira süresince kiralananı elverişli halde tutmak için gerekli önlemleri almakla yükümlü olduğunu, aksi takdirde kiracının bu nedenle uğradığı zararları tazmin sorumluluğunun doğacağını kararlarında vurgulamıştır[1].

TBK m. 301 hükmü, konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici niteliktedir. Dolayısıyla, kiracı aleyhine bu yükümlülüğü ortadan kaldıran veya sınırlayan sözleşme hükümleri geçersizdir. Kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna ilişkin ayrıntılar ise TBK m. 302 ve devamında düzenlenmiştir. Özellikle TBK m. 304, kiralananın teslim anındaki ayıpları bakımından önemli ayıp-önemsiz ayıp ayrımını getirerek, kiracının seçimlik haklarının çerçevesini belirlemektedir. Devamındaki maddeler (TBK m. 305-308), kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda uygulanacak hükümleri, kiracının kira bedelinde indirim, onarım isteme veya sözleşmeyi feshetme gibi haklarını ve bunların şartlarını ortaya koymaktadır. Sonuç olarak, TBK m. 301 ve ilgili maddeler, kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcunun kapsamını ve sınırlarını çizmekte; kira ilişkisinde elverişlilik kriterinin yasal dayanağını oluşturmaktadır.

Elverişlilik Kavramının Tanımı ve Kapsamı

TBK’da “elverişlilik” veya “ayıp” kavramı açıkça tanımlanmamıştır. Bu nedenle kavramın içeriği, doktrin ve özellikle Yargıtay içtihatları ile doldurulmaktadır. Genel kabul gören tanıma göre ayıp, kiralananın hukuki durumu, niteliği veya fiziki yapısındaki eksiklikler nedeniyle kiracının kiralananı sözleşmede amaçladığı şekilde kullanmasını imkânsız kılan veya önemli ölçüde azaltan olumsuz durumlardır. Bir başka deyişle, kiralananın sözleşmeye uygun kullanımına engel olan her türlü eksiklik veya bozukluk, onu “kullanıma elverişli” olmaktan çıkarır.

Elverişlilik kavramı hem fiziksel koşulları hem de hukuki engelleri içine alır. Kiralananın yapı, donanım ve benzeri somut özelliklerindeki sorunlar fiziksel ayıp olarak nitelendirilirken; kiracının kullanım hakkını kısıtlayan yasal veya idari engeller hukuki ayıp olarak adlandırılır. Ayrıca, kiraya verenin sözleşmede taahhüt ettiği özel bir vasfın bulunmaması da ayıp sayılabilir. Örneğin, konut olarak kiralanan bir yerin elektrik, su gibi temel altyapı bağlantılarının olmaması fiziki ayıp oluştururken; işyeri olarak kiralanan bir taşınmazın yasal işletme ruhsatının alınamaması hukuki ayıp teşkil edebilir. Sonuç itibariyle, elverişlilik kriteri kiralananın sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun bir şekilde, fiziki ve hukuki engellerden arındırılmış olarak kiracıya sunulmasını ve kira süresi boyunca bu şekilde muhafaza edilmesini gerektirir.

Fiziksel Ayıplar ve Yargı Kararları

Fiziksel ayıp, kiralananın maddi varlığındaki bozukluk veya eksikliklerden kaynaklanıp, kullanımı engelleyen ya da kısıtlayan durumları ifade eder. Uygulamada pek çok örneğine rastlanmaktadır:

• Temel Altyapı Eksiklikleri: Kiralananın asgari kullanımını sağlayan altyapı unsurlarının bulunmaması, elverişliliği ortadan kaldıran esaslı bir fiziksel ayıp sayılır. Örneğin, bir büfenin elektrik enerjisi bağlantısının hiç olmaması, kiralananı sözleşme amacına uygun kullanmayı imkânsız kılar ve Yargıtay tarafından esaslı ayıp olarak nitelendirilmiştir[2].

• Yapısal Sorunlar ve Hasarlar: Kiralananın bina veya tesisatındaki kusurlar da sıkça uyuşmazlık konusu olur. Yargıtay kararlarında, tavandan sürekli su sızıntısı yaşanması[3], dairedeki jakuzi banyosundan alt kata su akması[4] veya binanın temelinden kaynaklanan yoğun rutubet nedeniyle sağlıksız bir ortam oluşması[5] gibi durumlar, kiralananın ayıplı hale gelmesine yol açan fiziksel kusurlar olarak değerlendirilmiştir. Bu gibi hallerde taşınmaz, kiracının beklediği faydayı sağlamaktan uzak kalmakta, elverişli kullanım şartını ihlâl etmektedir.

• Eksik veya Hatalı İfa (Eksik Teslim): Kiraya veren, taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan haliyle ve tam olarak teslim etmek zorundadır. Sözleşmede belirtilen özelliklerin bir kısmının eksik ifası da sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Örneğin, kiralanan bir işyeri binasında cephenin camlarının takılmamış halde bırakılması, sözleşmeye aykırı eksik teslim olup ayıplı ifa sayılmıştır[6]. Yine sözleşmede kararlaştırılan kullanım alanından daha küçük bir alanın kiracıya teslim edilmesi durumunda da kiraya veren, ayıplı ifa nedeniyle sorumlu tutulmuştur[7].

• Sonradan Ortaya Çıkan Fiziksel Engeller: Kira süresi içinde kiralananın fiziki kullanımını kısıtlayan gelişmeler de ayıp olarak değerlendirilebilir. Örneğin, binada yürütülen inşaat çalışmaları nedeniyle kiralananın girişinin kapatılması veya kiracıya tahsisli otopark alanlarının ortadan kaldırılması, sonradan ortaya çıkan ve kiracının kullanım hakkını engelleyen ayıplardır. Yargıtay, böyle bir durumda kiralananın sözleşmedeki amaca uygun kullanımının sekteye uğradığını belirterek ayıp hükümlerinin uygulanabileceğine karar vermiştir[8].

• Taahhüt Edilen Özelliğin Bulunmaması: Kiraya verenin, kiralananla ilgili özel bir niteliği taahhüt etmesi ancak bunu sağlayamaması da elverişlilik eksikliği yaratır. Örnek olarak, termal tesis olarak kiraya verilen bir yerde termal suyun sağlanamaması, kiralananı kararlaştırılan amaca uygun kullanmayı engellediği için ayıp sayılmış ve Yargıtay tarafından elverişlilik şartının ihlâli olarak kabul edilmiştir[9].

Yukarıdaki örnekler, kiralananın fiziki açıdan sözleşmeye uygun ve işler halde olmamasının kiracıya çeşitli haklar doğurduğunu göstermektedir. Fiziksel ayıp durumlarında, ayıbın önem derecesine göre kiracı ayıbın giderilmesini isteme, kira bedelinde indirim talebi, uğradığı zararın tazmini veya gerektiğinde sözleşmenin feshi gibi yollara başvurabilmektedir. Elbette bu hakların kullanımı, TBK’daki ölçütler ve somut olayın özelliklerine göre belirlenecektir.

Hukuki Ayıplar ve Yargı Kararları

Hukuki ayıp, kiralananın kullanımının özel hukuk veya kamu hukuku kaynaklı bir engel veya kısıtlamaya takılması sonucu ortaya çıkan eksikliklerdir. Taşınmazın fiziken sağlam ve sorunsuz olması tek başına yeterli olmayıp, kiracının onu öngörülen amaçla kullanabilmesi için gerekli yasal izinlerin, ruhsatların ve hakların da mevcut olması gerekir.

• İskân Ruhsatı (Oturma İzni) Eksikliği: Özellikle ticari amaçla kiralanan yapılarda, binanın iskân ruhsatının bulunmaması ciddi bir hukuki engel teşkil eder. İskân (oturma) izni olmayan bir yapıda kanunen işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınamayacağı için, kiracının sözleşme amacına ulaşması imkânsız hale gelir. Yargıtay, bu durumu önemli bir hukuki ayıp olarak nitelendirmekte ve kiracının haklı fesih nedeni saymaktadır. Nitekim Hukuk Genel Kurulu’nun bir kararında, kiralananın iskân ruhsatından yoksun olmasının kiraya verenin sorumluluğunu doğurduğu vurgulanmıştır[10].

• “Riskli Yapı” Kararı: Kiralanan taşınmazın sonradan riskli yapı olarak tespit edilmesi (6306 sayılı Kanun kapsamında depreme dayanıksız olduğunun belirlenmesi), kiracının kullanım hakkını doğrudan ortadan kaldıran hukuki bir ayıptır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, binanın riskli yapı olduğunun anlaşılması halinde kiralananın elverişli şekilde teslim edilmediğini, kiraya verenin bu durumu bilmesi gerektiğinin ve kiralananı bu haliyle kiraya vermekle kusurlu sayılacağını ifade etmiştir[11]. Bu durumda kiracı, uğradığı zararların tazminini talep edebileceği gibi sözleşmeyi haklı nedenle feshetme hakkına da sahip olur.

• İmar Aykırılığı ve Mühürlenme: Kiralananın imar mevzuatına aykırı inşa edilmiş olması veya gerekli yapı kullanma izinlerinin alınmamış olması da kiracı açısından ağır sonuçlar doğurabilir. Örneğin, belediyece yapılan denetimde binanın imar aykırılığı tespit edilip mühürlenmesi ya da hakkında yıkım kararı alınması, kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcunu ihlâl ettiği anlamına gelecektir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bir kararında imara aykırılık sebebiyle işyerinin mühürlenmesini, kiralananın tahliye edilmesi sonucunu doğurduğu için ayıp kapsamında değerlendirmiştir[12]. Bu gibi durumlarda kiracı, sözleşmeyi derhal feshedip tazminat isteyebilecektir.

• Deprem Dayanıklılık Sorunu: Kiralanan binanın deprem yönetmeliklerine uygun olmaması veya sonradan yapılan incelemede statik açıdan güvenli olmadığının ortaya çıkması, günümüzde önem kazanan hukuki ayıplardandır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yakın tarihli bir kararında, kiralananın depreme karşı dayanıklılığının bulunmamasını hukuki ayıp olarak değerlendirmiş; kiracının bu gerekçeyle sözleşmeyi feshedebileceğine hükmetmiştir[13]. Zira yapı güvenliği, özellikle işyeri ve konut kiraları bakımından kamu düzenine ilişkin bir husus olup, kiralananın kullanıma elverişli sayılabilmesi için asgari şartlardandır.

• Diğer Hukuki Engeller: Kiralananın hukuki durumundan kaynaklanabilecek........

© Hukuki Haber