Tapu iptali ve tescili davaları, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde, bir taşınmazın tapu kaydında yer alan hatalı veya hukuka aykırı kayıtların düzeltilmesi, iptali ya da yeniden tescilinin sağlanması amacıyla açılan davalardır. Uygulamada çok farklı hukuki nedenlerle karşımıza çıkabilmektedir. Aşağıda hem tapu iptal ve tescil davasının genel çerçevesi hem de bu davanın dayandığı en sık rastlanan hukuki sebepler (ehliyetsizlik, iradeyi sakatlayan haller, muris muvazaası, önalım hakkı vb.) açıklanacak; ayrıca konuya ilişkin Yargıtay içtihatlarına değinilecektir.

Tapu iptali ve tescil davası; bir taşınmazın tapu kaydının yanlış, haksız veya hukuka aykırı yapılmış olması durumunda, yani tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı durumlarda bu kaydın iptal edilmesi ve gerçek hak sahibi lehine düzeltilmesini sağlayan bir dava türü olarak karşımıza çıkmaktadır.

DAVADA USUL HÜKÜMLERİ

a. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme; taşınmazın bulunduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Yetkili mahkeme ise; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Burada mahkemenin yetkisi kesin yetkidir.

b. Tapu İptali ve Tescil Davasında Taraflar

Tapu iptal ve tescil davası, tapuda malik görünen kişiye karşı açılır. Öte yandan bu kişi vefat etmiş ise bu durumda dava mirasçılarına karşı açılacaktır. Ayrıca bazen tapu sicilinde malik gibi kayıtlı olmayan, ancak tapu idaresiyle işlem yapabilecek (örneğin vekil sıfatıyla) kişi veya tapu sicilinin tutulmasından sorumlu olan idare (Hazine, Belediye vb.) de taraf olabilmektedir.

Davacı ise; tapu kaydının iptal edilmesini isteyen kişi, yani taşınmazın gerçek sahibi veya hak sahibidir.

A-EHLİYETSİZLİK NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI

Ehliyet, bir kişinin hukuki işlem yapma kapasitesidir. Ehliyetsiz bir kişinin yapacağı temlik işlemi ise geçersiz olacağından yapacağı temlik işlemlerinin iptali gündeme gelecektir. Burada ehliyetsizlik kavramına açıklık getirmemiz gerekecektir.

Ehliyetsizlik

Ehliyetsizlik, kişinin fiil ehliyetinin ve ayırt etme gücünün bulunmaması haline denir. Fiili ehliyet ise; kişinin kendi fiilleriyle hak ve borç altına girebilmesi durumuna denilmektedir. Ehliyetsizlik karşımıza iki biçimde çıkmaktadır. Şöyle ki;

1- Tam Ehliyetsizlik

Fiil ehliyetine mutlak surette sahip bulunmayanlar tam ehliyetsizdir. Yanı sıra ayırt etme gücü bulunmayanlar, küçükler ve kısıtlıların da fiili ehliyeti yoktur bunlarda tam ehliyetsiz olup yapacakları fiilleri hukuki sonuç doğurmaz.

2- Sınırlı Ehliyetsizler

Bu kısımda da ayırt etme gücüne sahip küçük ve kısıtlılar karşımıza çıkmaktadır. Ayırt etme gücüne sahip küçükler ve kısıtlılar, yasal temsilcilerinin rızası olmadıkça, kendi işlemleriyle borç altına giremezler. Bu demektir ki yapacakları bir temlik işleminde yasal temsilcilerinin onayı olmadıkça işlemin iptali gündeme gelebilecektir.

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında Yargıtay ehliyetsizlik konusuna şöyle yaklaşmaktadır; Hukuki ehliyetsizliğinin kamu düzeni ile ilgili olduğu gözetilerek öncelikle incelenmesi, tarafların gösterecekleri delillerin toplanması, tanıklardan bu yönde açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınması, varsa ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, reçeteler, hasta müşahede kağıtları vs. temin edilerek temlik tarihinde davacının ehliyetli olup olmadığı yönünde Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulundan rapor alınması gerekecektir. Raporda kişinin ehliyetli olmadığı tespit edilirse tapu iptali ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmesi ehliyetli olduğunun anlaşılması halinde ise davanın reddine karar verilmesi gerekecektir. Burada önemli bir hususu da belirtmemizde fayda var; ehliyetsiz olan bir birey ile temlik işlemi yapan kişinin iyi niyetli olması o işlemi geçerli kılmayacak yine iptal işlemine konu olacaktır.

EHLİYETSİZLİK İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

Ehliyetsizlik sebebine ilave olarak diğer bazı sebeplere dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında, ehliyetsizlik kamu düzeni ile ilgili olduğundan öncelikle incelenmelidir. (Y1HD. 2016/14410 E. 2020/84 K.)

Ehliyetsizlik kamu düzeni ile ilgili olup öncelikle ileri sürülen bu iddianın araştırılması daha sonra hile hukuksal nedeninin irdelenmesi, miras bırakanın ehliyetli olduğunun anlaşılması durumunda davada dayanılan diğer sebepler yönünden gerekli araştırmanın yapılması gerekir. (Y1HD. 2017/794 E. 2020/2333 K.)

Hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiçbir şekle bağlı değildir. Hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yoluyla da kullanılabilir. (Y1HD. 2023/3642 E. 2023/4376 K.)

TMK’nın 15.maddesinde de ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanmayacağından, karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz. (Y1HD. 2017/2634 E. 2020/2741 K.)

Fiil ehliyetine haiz olup olmadığına ilişkin ATK’dan raporu alınması, davacının fiil ehliyetini haiz olduğu saptanır ise hile iddiası açısından tüm deliller birlikte değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. (Y1HD. 2016/17587 E. 2020/126 K.)

Temlik tarihinde davacının ehliyetsiz olduğu, ehliyetsiz kişinin bağışta bulunamayacağı, davalı adına kayıtlı pay bedelinin davacı tarafından ödendiği gözetilmek suretiyle davalı adına oluşan ½ payın bedelinin davacıya iadesine karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken, davacının ehliyetsiz olduğu gerekçesi ile taşınmazın tapu kaydının iptaline karar verilmesi doğru değildir. (Y1HD. 2017/3894 E. 2020/3167 K.)

Ehliyetsizlik hukuksal nedenine dayalı tapu iptal tescil davalarında üçüncü kişinin iyi niyetli olması durumunda TMK’nın 1023. Maddesinin koruyuculuğundan iyi niyetli üçüncü kişi faydalanacaktır. (Y1HD. 2016/13869 E. 2020/114 K.)

Ehliyetsizlik hukuksal nedenine dayalı tapu iptal tescil davalarının zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye tabi olmadığı, davanın niteliğine göre bu tür iddialarının süreye tabi kılınmaksızın her zaman ileri sürülmesi olanaklıdır. (Y1HD. 2016/13869 E. 2020/114 K.)

B-İRADEYİ SAKATLAYAN HALLER NEDENİYLE (HATA-HİLE-KORKUTMA-GABİN) TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI

İradeyi sakatlayan haller, bir kişinin özgür iradesiyle hareket edemediği durumlardır. Bu tür haller, kişinin akıl sağlığını, baskı altına alınmasını veya yanıltılmasını içerir. İradeyi sakatlayan hallere dayalı olarak yapılan işlemler, geçersiz kabul edilir. Tapu kaydında bu tür işlemler varsa, ilgili kişi, tapu kaydının iptal edilmesi için dava açabilir.

İradeyi sakatlayan haller uygulamada daha çok sıklıkla; hata, hile, korkutma ve gabin iddialarına dayalı olarak tapu iptal ve tescil davalarının açıldığını görüyoruz.

Söz gelimi hile(aldatma) genel olarak bir kimseyi sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı oluşturup veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma amacı gütmektir. Böyle bir durumda sözleşme geçerli olmayacaktır. Şöyle ki; Türk Borçlar Kanunun 36.maddesi hükmüne göre “Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir.” Görüldüğü üzere kişi bu bağlamda korunmuş olacaktır.

Bununla beraber, hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiçbir şekle de bağlı değildir. Kişi aldatmanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa dava açabilir.

Bir diğer iradeyi sakatlayan hallerden biri olan; aşırı yararlanmadan (gabinden) söz edebilmemiz için iki şartın gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Birincisi objektif unsur, ikinci şartımız ise sübjektif unsurdur. Objektif unsur kısaca edimler arası aşırı oransızlıktır. Sübjektif unsur ise kişinin darda kalması, düşüncesizliği, tecrübesizlik hallerinin bulunmasına denilmektedir. Bu iki unsur mevcut ise gabinden bahsedebileceğizdir.

İRADEYİ SAKATLAYAN HALLER İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

Hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiçbir şekle bağlı değildir. Aldatmanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yolu ile kullanılabilir. (Y1HD. 2022/6324 E. 2023/2658 K.)

Hata da yanılma, hilede ise yanılma söz konusudur. TBK 36/1 maddesinde açıklandığı üzere taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişse etkili olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir. (Y1HD. 2018/1290 E. 2021/1129 K.)

Hileye maruz kalan kimsenin bunu öğrendiği tarihten itibaren işlemeye başlayacağı, mağdurun öğrenme tarihi olarak ileri sürdüğü tarihin esas alınacağı belirgin olup; diğer tarafın öğrenmenin bu tarih değil de daha önce olduğunu iddia etmesi durumunda, bu iddiasını ispat zorunluluğunda olduğunda da kuşku bulunmamaktadır. (Y1HD. 2019/4394 E. 2021/779 K.)

Hile iddiası bakımından öncelikle davanın hak düşürücü süre içerisinde açılıp açılmadığı yönünde gerekli araştırmanın yapılması, süresinde açıldığının anlaşılması halinde işin esasına girilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir. (Y1HD. 2018/1943 E. 2020/3295 K.)

Aşırı yararlanmadan (gabinden) söz edilebilmesi, objektif unsur olan edimler arasındaki aşırı oransızlık yanında, bir tarafın darda kalma, tecrübesizlik, düşüncesizlik hallerinin bulunması, diğer yanın ise yararlanmak, sömürmek kastını taşıması biçiminde iki sübjektif unsurun dahi gerçekleşmesine bağlıdır. Gabinin varlığı zarar görene, sözleşme tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirerek iptal davası açıp iddiasını her türlü delille kanıtlama ve verdiğini geri isteme hakkı ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteme hakkı vardır. (Y1HD. 2022/5845 E. 2023/1929 K.)

Sözleşmenin gabin (aşırı yararlanma) nedeniyle illetli olduğunun kabulü için edim ve karşı edim arasındaki oransızlığın taraflardan birinin, diğerinin şahsında........

© Hukuki Haber