6098 sayılı TBK’nın Geçici Madde 1 hükmü uyarınca 08.06.2022- 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek olan konut kira sözleşmelerine % zam sınırı getirilmişti. Sonrasında yapılan düzenleme kapsamında TBK Geçici Madde 2 hükmü uyarınca % olan zam sınırı 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmış olup 1 Temmuz 2024 tarihinden bu yana kira sözleşmelerine uygulanacak olan artış oranı konusu hem ev sahipleri hem de kiracılar için büyük bir belirsizlik yaratmaktadır.

1) Kira Artışı Neye Göre Yapılır

Günümüzde, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri düzenlenirken genellikle kira artış oranı ile ilgili madde taraflarca sözleşmeye eklenir. Ancak, taraflarca düzenlenen kira sözleşmesine, gelecek yılki kira dönemine ilişkin uygulanacak olan kira artış oranı ile ilgili bir madde eklenmese dahi bu oran 6098 sayılı TBK. Md. 344 hükmünce belirlenir.

TBK Md. 344: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere taraflar kira sözleşmesinde kira artış oranını belirtmiş olmasalar da artış oranı tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından kiralanın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.

a) TÜFE Neye Göre Hesaplanır

TÜFE, her ay TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını ifade etmektedir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira sözleşmelerine uygulanacak olan artış oranı tüfe ile sınırlandırılmaktadır.

b) Kira Sözleşmesinde TÜFE Oranını Aşan Bir Artış Oranı Belirlenirse Uygulama Nasıl Olur

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 343. Maddesi uyarınca kiracı aleyhine düzenleme yasağı içermektedir. Bu yasak kapsamında kiracı ve ev sahibi arasında düzenlenen kira sözleşmesine TBK’da yer alan kiracının yükümlülükleri ve tabii olması gereken kural ve sınırlamaların haricinde aleyhte bir hüküm eklenemez. Bu nedenle, kira sözleşmesine TÜFE oranını aşan bir artış maddesi eklense dahi bu oran uygulanmayacak; bu hüküm sözleşmeyi geçersiz kılmasa dahi ilgili madde geçersiz olup artış oranı TÜFE oranında belirlenecektir.

c) Kiracı Kira Bedelini Eksik Yatırırsa Ev Sahibi Ne Yapmalı

TBK md. 315/2: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Söz konusu maddeden de anlaşılacağı üzere kiracı kira bedelini 30 gün içerisinde ödemediği takdirde icra takibi başlatılabilir.

Tahliye emrinin tebliğinden sonra 30 gün içerisinde ödeme yapılmadığı takdirde İcra Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır ve kiracı tahliye edilir. Yargıtay kararlarına göre kiracıların kirasını ne kadar eksik ödediği değil, kira tutarını eksik ödemesi esas alınmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6655 Esas, 2015/10585 Karar sayılı ve 01.12.2015 tarihli ilamında; kiranın 35 kuruş dahi eksik ödenmesi halinde kiracının tahliyesi gerektiği içtihat edilmiştir.

“…Davalı borçlu borcu olmadığını belirterek borca itiraz etmiş, ancak verilen bu 30 günlük süreye rağmen davacı hesabına eksik ödenen 0,35 TL’yi ödememiştir.30 gün içinde borcun tümü ödenmediğine göre temerrüt gerçekleşmiştir. Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Bu nedenle Mahkemece, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir…”

2) Kira Tespit Davası Nedir

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kira bedellerinin yasal düzenlemelere uygun olarak yeniden belirlenmesi gerektiği veya taraflar arasında yeni kira bedelinin belirlenmesinde anlaşmazlık yaşandığı durumlarda, gerek kiracı; gerekse de ev sahibinin tek taraflı olarak açabildiği bir dava türüdür. Bu davanın neticesinde yeni bir kira bedeli tespit edilecek olup söz konusu davanın, tespit edilen bedelin kiracıdan tahsili veyahut kiracının tahliyesi şeklinde icrai bir niteliği bulunmamaktadır.

Kira tespit davasının açılabilmesi için gerekli olan en temel şart ortada geçerli bir kira sözleşmesinin mevcudiyetidir. Bununla birlikte, her davada olduğu gibi kira bedelinin tespiti davasında da davacının dava açmada “hukuki yararı” bulunmalıdır. Hukuki yarar, davacının kira tespiti davası açmakta bir çıkarının bulunması anlamına gelmektedir. Örneğin, kira sözleşmesinde arttırım maddesi olmasına rağmen oranının belirsiz olması nedeniyle anlaşmazlık çıkması halinde her iki tarafın da kira bedelinin tespiti davası açmasında hukuki yararı vardır.

Buna ek olarak, aşağıda da ayrıntılandıracağımız üzere, TBK md. 344’de belirtilen 5 yıllık süreye dikkat edilmesi gerekmekte olup bu sürenin belli başlı istisnaları mevcuttur. Kira tespit davasında, ev sahibi tarafından kiracıya gönderilecek olan ihtarname, TBK md. 350 hükmünde açıklanan ihtiyaç sebebiyle tahliye davasındaki etkisine benzer olarak, zorunlu unsur olmayıp açılacak olan kira........

© Hukuki Haber