Apartman ve site yaşamı, bireysel özgürlüklerin toplu yaşamın düzeniyle sınırlandığı bir oluşumdur. Kat Mülkiyeti Kanunu, bu sınırları çizen ve ihlallere karşı hâkimin müdahalesini düzenleyen güçlü bir çerçeve sunar. Bu bağlamda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 33. maddesi, apartman ve sitelerde yaşanan ihlallere karşı hâkimin müdahalesi yolunu açık tutan temel düzenlemelerden biridir. Yargıtay kararları, hâkimin müdahalesinin kapsamını belirlerken sadece şekli ihlalleri değil, toplu yaşamın ruhuna zarar veren davranışları da dikkate almaktadır.

Bu çalışma, Yargıtay içtihatları ışığında hâkimin müdahalesinin hangi hallerde, kimler tarafından ve nasıl talep edilebileceğini sistematik biçimde incelemekte; uygulamada karşılaşılan sorunları ve çözüm yollarını analiz etmektedir.

1. Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Karşı Hâkimin Müdahalesi

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı hâkimin müdahalesi, çoğunluğun iradesinin bireysel hakları ihlal ettiği durumlarda gündeme gelir. Bu müdahale, özellikle kararların kanunun emredici hükümlerine, yönetim planına ya da hakkaniyet ilkesine aykırı olması hâlinde söz konusu olur.

1.1. Emredici Hükümlere Aykırılık

Karar alma süreçlerinde toplantı ve oy kullanma usullerine riayet edilmemesi, kararların geçerliliğini ortadan kaldırabilir. Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 16.09.2015 tarihli ve E. 2014/16228, K. 2015/12775 sayılı kararında, toplantı tutanağını “itiraz kaydıyla” imzalayan kat malikinin, açıkça karşı oy kullanmaması hâlinde dava hakkının bulunmadığına hükmetmiştir. Bu karar, sadece şeklen değil, içerik itibarıyla da karşı çıkılması gerektiğini vurgulamaktadır.

1.2. Yönetim Planına Aykırılık

Yönetim planı, kat mülkiyeti ilişkisinde bağlayıcı ve tamamlayıcı hüküm niteliği taşır. Yönetim planına aykırı karar ve eylemler için hâkimin müdahalesi istenebilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 08.02.1992 tarihli ve E. 1991/291, K. 1992/930 sayılı kararında; yönetim planında “gürültülü işyeri” faaliyetlerine izin verilmiş olsa bile, bu faaliyetin KMK m.18 uyarınca diğer maliklere rahatsızlık vermemesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu yönüyle, plan hükümleri emredici normlara aykırı yorumlanamaz.

1.3. Hakkaniyete Aykırılık

Kat maliklerinin ve bağımsız bölüm kullanıcılarının dürüstlük ve hakkaniyet ilkelerine uygun davranmaları gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 27.06.2012 tarihli ve E. 2012/18-102, K. 2012/424 sayılı kararında; bağımsız bölüm ve ortak alan kullanımlarında doğruluk kurallarının esas olduğunu, rahatsız edici davranışlardan kaçınılması gerektiğini belirtmiştir. Yargıtay 22.06.2011 tarihli ve E. 2011/18-251, K. 2011/444 sayılı kararında da küçük rahatsızlıkların hoşgörüyle karşılanması gerektiğine işaret edilmiştir.

Yönetim planında açıkça yasaklayıcı bir hüküm bulunmasa dahi, diğer kat maliklerini rahatsız edecek düzeyde bir durum ortaya çıkarsa, bu durum hâkim müdahalesini gerektirebilir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 08.09.2014 tarihli, 2014/10395 Esas ve 2014/12213 Karar sayılı kararında, rahatsızlık yarattığı saptanan bir köpeğin, yönetim planında yasaklayıcı hüküm bulunmasa bile uzaklaştırılması gerektiğine hükmedilmiştir.

2. Kat Maliklerinin Borç ve Yükümlülüklerine Aykırılıklar

2.1. Ortak Giderlere Katılmama

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 20.03.2001 tarihli ve E. 2001/2212, K. 2001/2577 sayılı kararında; iskan alınmamış olsa dahi, yapı fiilen kullanılmaya başlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılıyor ise kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağına ve tüm maliklerin ortak giderlere katılmakla yükümlü olduğuna hükmetmiştir.

2.2. Ortak Yerlerin Amacı Dışında Kullanımı

Ortak yerlerin kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarda, doğrudan dava açılmadan önce kat malikleri kuruluna başvurulması gerekir. Nitekim Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 21.09.2017 tarihli ve 2017/3826 E., 2017/6664 K. sayılı kararında, ortak alan kullanımıyla ilgili olarak mahkemeye başvurmadan önce kat malikleri kurulunda konunun görüşülmesi gerektiğini ifade etmiştir. Benzer şekilde, sitenin ortak havuzunun kullanımına ilişkin olarak çıkan uyuşmazlıkta da Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 24.01.2008 tarihli ve 2007/8115 E., 2008/288 K. sayılı kararında, kat maliklerinin öncelikle yönetimle konuyu müzakere etmesi, sonuç alınamaması hâlinde kat malikleri kuruluna başvurması ve ancak bu yollar tüketildikten sonra hâkimin müdahalesinin talep edilebileceğini belirtmiştir.

2.3. Dış Cephe ve Estetik Yükümlülükler

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 18.01.2022 tarihli ve E. 2017/1996, K. 2022/5 sayılı kararında, balkonların mimari projeye aykırı şekilde kapatılması ve dış cepheye kapı açılması işlemlerinin, proje değişikliği anlamına geldiğini, bu tür esaslı tadilatlar için tüm maliklerin oybirliği gerektiğini belirtmiştir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 17.01.2019 tarihli ve E. 2017/5345, K. 2019/211 sayılı kararında ise, dış cepheye klima dış ünitesi veya çirkin tabelaların asılmasının anagayrimenkulün görünümünü bozduğu ve hâkimin müdahalesinin mümkün olduğu ifade........

© Hukuki Haber