Apartman ve site yaşamında her kat malikinin hem kendi bağımsız bölümünde hem de ortak alanlarda hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Ancak zamanla, bazı kat malikleri ya da kullanıcılar, bu sınırları aşarak binanın mimarisine zarar verecek veya diğer maliklerin hakkını ihlal edecek müdahalelerde bulunabilmektedir. Örneğin bağımsız bölüm içinde dış cepheyi etkileyecek tadilatlar yapmak ya da ortak alanlardan olan bahçeyi, otoparkı veya bina girişini kişisel kullanıma ayırmak bu tür müdahalelere örnektir.

Bu yazıda, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde el atmanın önlenmesi davasının dayandığı kurallar, görevli mahkeme ve taraf ehliyeti gibi temel noktalar ele alınacak; özellikle bağımsız bölümlerde yapılan müdahaleler ile ortak alanlara yapılan müdahaleler birbirinden ayrılarak açıklanacaktır. Yargıtay kararları ışığında, hangi durumlarda müdahalenin hukuka aykırı sayıldığı ve nasıl bir yol izlenmesi gerektiği örneklerle ortaya konulacaktır.

BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDE YAPILAN MÜDAHALELER

Bağımsız bölümde yapılan müdahalelerin hukuka uygunluğu, anayapıya ve ortak tesisata etkisi dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E: 2021/12395, K: 2021/15641, T: 22.12.2021

Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde ya da duvarla bağlantılı diğer bağımsız bölümlerde, anayapının taşıyıcı sistemine ve ortak tesisatlara (örneğin elektrik, su, ısınma sistemleri) zarar vermemek koşuluyla değişiklik yapabilir. Bu tür müdahalelerde, bağlantılı bölüm maliklerinin rızası da aranır. Müdahalenin bu sınırları aşıp aşmadığı teknik olarak araştırılmadan karar verilmesi doğru değildir.

Güvenlik amacıyla yapılan müdahaleler, mimari projeye aykırı olsa bile bazı şartlarla hukuken kabul edilebilir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 2012/3702, K: 2012/5944, T: 21.05.2012
Kat maliki, güvenlik gerekçesiyle balkon, kapı veya pencere gibi bölümlere demir parmaklık takabilir. Ancak bu müdahale, balkonun iç hacmine katılmasına yol açmamalı ve üst katlardaki bağımsız bölümlerin güvenliğini tehlikeye atmamalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E: 2013/18-1466, K: 2015/24, T: 14.01.2015
Özellikle bodrum ve zemin katlardaki bağımsız bölümlerde güvenlik ihtiyacı gereği yapılan parmaklık uygulamaları, diğer bağımsız bölümlere zarar vermemek koşuluyla mümkündür. Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/2. maddesi uyarınca ayrıca kat malikleri kurul kararı alınmasına gerek yoktur.

Bağımsız bölümler arasında yapılan yapısal müdahalelerde, taşıyıcı sisteme zarar verilip verilmediği teknik olarak değerlendirilmelidir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 2009/8434, K: 2010/6053, T: 09.02.2010

Birden fazla bağımsız bölümün birleştirilmesi amacıyla ara duvarların kısmen veya tamamen kaldırılması mümkündür; ancak bu işlem sırasında ana yapının taşıyıcı sistemine ve statiğine zarar verilip verilmediği, uzman bilirkişiler aracılığıyla tespit edilmeden karar verilmesi hukuka aykırıdır.

Bağımsız bölümün dış cephesine tabela veya reklam panosu asılması, yönetim planında veya kat malikleri kararında aksi bir yasak yoksa mümkündür.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E: 2017/2801, K: 2018/3966, T: 28.05.2018 – E: 2017/3331, K: 2018/7306, T: 13.11.2018

İşyerinin ait olduğu bağımsız bölümün dış cepheye bakan kısmına, bina cephesi sınırlarını aşmamak şartıyla tabela ve reklam panosu asılabilir. Ancak bu durum, yönetim planı veya kat malikleri kurulu tarafından alınmış bir yasaklama kararı bulunmaması hâlinde geçerlidir.

Bağımsız bölümde yapılan tesisat değişiklikleri, ortak sıhhi tesisat projesine aykırılık oluşturuyorsa iç dekorasyon kapsamında değerlendirilemez.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E: 2017/1882, K: 2017/5670, T: 20.06.2017

Tuvalet yerinin değiştirilmesi, yalnızca bağımsız bölüm içinde yapılan bir tadilat değil, ortak sıhhi tesisat projesine müdahale niteliği taşır. Bu tür işlemler, taşıyıcı sistem etkisi olmasa bile iç dekorasyon olarak kabul edilemez ve teknik yönden değerlendirilmeden hüküm kurulması hukuken yanlıştır.

Bağımsız bölümde yapılan değişiklikler, ortak sıhhi tesisat projesine zarar veriyorsa bu müdahaleler Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi kapsamında değerlendirilir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E: 2017/937, K: 2018/2024, T: 20.03.2018

Ortak su tesisatları da ortak alan kapsamında sayıldığından, kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde yapacakları değişikliklerde sıhhi tesisat projesine aykırılık oluşturmamaya dikkat etmelidir. Aksi durumda yapılan müdahale, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca hukuka aykırı sayılır.

Mesken nitelikli bağımsız bölüm, kat maliklerinin onayı olmaksızın iş yerine çevrilemez; bu tür kullanım projeye aykırılık oluşturur.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E: 2024/5555, K: 2025/367, T: 13.01.2025

Kat maliklerinin izni olmadan mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümde içten merdiven yapılmak suretiyle bar ve müzikli iş yeri açılması, hem projeye hem de yönetim planına aykırıdır. Bu nedenle yapılan müdahalenin kaldırılması ve bağımsız bölümün projeye uygun eski hale getirilmesi gerekir.

Bağımsız bölümde yapılan dış cephe müdahaleleri, ana yapının estetik bütünlüğünü bozuyorsa ve kat maliklerinin onayı yoksa hukuka aykırı kabul edilir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E: 2017/2026, K: 2017/3518, T: 24.04.2017
Farklı renk boya kullanılması, balkon demirlerinin farklı şekilde boyanması gibi müdahaleler mimari projeye ve yönetim planına aykırıysa, bu değişiklikler kat maliklerinin rızası olmadan yapılamaz ve eski hâline getirilmesine karar verilir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 2012/216, K: 2012/1671, T: 20.02.2012
Bağımsız bölüm önündeki yürüme alanına farklı renk seramik döşenmesi gibi estetik amaçlı iyileştirme işlemleri, ortak alan düzenlemeleri kapsamında değerlendirilmemeli ve malik zorla belirli renge zorlanmamalıdır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 2008/2937, K: 2008/6521, T: 02.06.2008
Balkonun korkuluklarının kaldırılması ya da üzerinin kapatılması, binanın mimari estetiğini bozan ve balkonun asli niteliğini ortadan kaldıran sabit tesislerdir; bu tür panjur uygulamaları projeye aykırıdır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 1992/769, K: 1992/3415, T: 06.05.1992
Binadaki balkonların bir kısmının açık, bir kısmının kapalı hâle getirilmesi mimari uyumu ve estetik bütünlüğü bozduğundan, bu durumdan rahatsız olan kat malikinin dava açma hakkı bulunmaktadır.

Klima dış ünitesi gibi tesisatların ortak alan olan dış cepheye monte edilmesi, tüm kat maliklerinin yazılı rızası olmaksızın hukuka aykırıdır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E: 2017/4796, K: 2017/7370, T: 05.10.2017
Klima dış ünitesinin ortak yer niteliğindeki ana yapı duvarına yerleştirilmesi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre........

© Hukuki Haber