Son yıllarda kira bedellerinde yaşanan hızlı değişim, kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkların en önemli nedenlerinden biri hâline geldi. Özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde, sözleşmede belirlenen kira bedeli ile taşınmazın bulunduğu bölgedeki güncel kira rayiçleri arasında ciddi farklar ortaya çıkabiliyor.

Bu noktada tarafların en çok başvurduğu hukuki yollardan biri kira tespit davası oluyor.

Ancak kamuoyunda kira tespit davası çoğu zaman yanlış anlaşılıyor. Bu dava, kiracının tahliye edilmesini sağlayan bir dava olmadığı gibi, mevcut kira sözleşmesini sona erdiren bir dava da değildir.

Kira tespit davasının temel amacı, mevcut kira ilişkisini sona erdirmek değil; kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde, taraflar arasındaki kira bedelinin yeni dönem bakımından mahkeme tarafından belirlenmesini sağlamaktır.

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin günün ekonomik koşullarına ve kanuni düzenlemelere uygun olmadığının ileri sürülmesi üzerine, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan yenilik doğuran nitelikte bir dava olarak karşımıza çıkmaktadır.

Özellikle uzun süre devam eden kira ilişkilerinde, kira bedelinin piyasa koşullarının çok altında kalması veya taraflar arasında kira artışının nasıl uygulanacağı konusunda uyuşmazlık çıkması hâlinde bu dava gündeme gelmektedir.

Dava sonucunda mevcut kira sözleşmesi ortadan kalkmaz.

Taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi kurulmaz.

Kiracı ile kiraya veren arasındaki mevcut kira ilişkisi devam eder.

Mahkeme yalnızca kira bedeline ilişkin hukuki durumu, kanunda öngörülen şartlar çerçevesinde yeniden belirler.

Bu nedenle kira tespit davasını bir tahliye davası ile karıştırmamak gerekir.

Bir davanın amacı kiralananın boşaltılması iken, diğerinin amacı kira ilişkisinin devamı sırasında uygulanacak kira bedelinin belirlenmesidir.

KİRA TESPİT DAVASININ HUKUKİ DAYANAĞI NEDİR?

Kira tespit davasının temel hukuki dayanağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleri oluşturmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesini tamamen tarafların serbest iradesine bırakmamıştır.

Kanun koyucu bir yandan sözleşme serbestisini kabul etmiş, diğer yandan kira ilişkisinin ekonomik ve sosyal niteliği nedeniyle taraflar arasındaki dengeyi korumaya yönelik sınırlamalar getirmiştir.

Bu nedenle kira bedelinin belirlenmesinde;

kira ilişkisinin süresi,

sözleşmede artış şartının bulunup bulunmadığı,

taşınmazın özellikleri,

emsal kira bedelleri,

gibi birçok unsur önem taşımaktadır.

HER KİRA SÖZLEŞMESİ İÇİN AYNI KURAL MI UYGULANIR?

Kira tespit davalarında en önemli ayrımlardan biri, kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmadığıdır.

İlk beş yıllık dönemde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin sistem ile beş yıllık sürenin dolmasından sonraki sistem aynı değildir.

İlk beş yıllık kira ilişkilerinde, kira bedelinin belirlenmesinde kanunda öngörülen artış sınırlamaları önem taşır.

Buna karşılık kira ilişkisinin beş yılı doldurması veya beş yıldan sonra her yeni beş yıllık dönemin sonuna gelinmesi hâlinde, kira bedelinin belirlenmesinde daha geniş kapsamlı bir değerlendirme yapılmaktadır.

Bu aşamada mahkeme yalnızca TÜFE oranına bakmaz.

taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira rayiçlerini,

emsal kira bedellerini,

kiralananın fiziksel ve ekonomik özelliklerini,

birlikte değerlendirir.

İşte uygulamada kamuoyunda sıkça kullanılan “beş yıl dolunca rayiç kira bedeli istenebilir” şeklindeki ifade, bu hukuki düzenlemeye dayanmaktadır.

Ancak beş yılın dolmuş olması, mahkemenin doğrudan internet ilanlarında görülen veya kiraya verenin talep ettiği bedeli kira bedeli olarak kabul edeceği anlamına gelmez.

Her somut olay ayrı değerlendirilir.

KİRA TESPİT DAVASINI KİM AÇABİLİR?

Uygulamada bu davanın yalnızca kiraya veren tarafından açılabileceği yönünde yaygın bir kanaat bulunmaktadır.

Oysa kira tespit davasını açma hakkı yalnızca kiraya verene ait değildir.

Koşulları........

© Hukuki Haber