Uygulamada gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin üç önemli çeşidi vardır. Bunlar; basit anlamıyla (olağan) gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleri (GPİS), asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleri ve ayni paylaşım koşulu içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleridir.

1. Basit Anlamıyla (Olağan) Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri

Basit anlamıyla gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleri, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin en temel şeklini oluşturur. Olağan gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, arsa sahibi tarafından sağlanan arsada bağımsız bölümler meydana getirecek, bağımsız bölümlerin pazarlamasını ve satışını sağlayacak, satıştan elde edilen gelir de taraflar arasında kararlaştırılan şekilde ve oranda taraflar arasında paylaşılacaktır[1].

2. Asgari Gelir Taahhüdü İçeren Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri

Yüklenicinin asgari gelir taahhüdünde bulunması halinde söz konusu olan bir şeklidir. GPİS’de yüklenicinin arsa sahibine asgari gelir taahhüt etmesine ilişkin hüküm, uygulamada görülen GPİS’in hemen hemen büyük bir kısmında görülmektedir. Yüklenici, sözleşmenin başında, sözleşmenin kurulmasından sonraki belli bir tarihe kadar ya da sözleşmenin sonunda -bağımsız bölümlerin satışına bağlı olmaksızın- arsa sahibine asgari bedel ödemeyi taahhüt eder. Yani yüklenici, bağımsız bölümlerin satılması sonucu gelir elde edilse de edilmese de arsa sahibine asgari bir miktar ödemeyi taahhüt edebilir. Yüklenici, taahhüt ettiği asgari gelir üzerinden arsa sahibinin payını tamamlamak borcu altındadır[2].

Yüklenici bu taahhüttü ile kendi risk oranını artırıp, arsa sahibinin risk oranını azaltarak arsa sahibinin kendisiyle sözleşme kurmasını teşvik etmektedir[3].

Asgari gelir taahhüdü içeren GPİS’de, aynı zamanda, bu asgari gelir tutarının, sözleşme süresi boyunca belli bir oranda (genellikle üretici fiyat endeksi – ÜFE oranında) güncellenmesi esasına da yer verildiği görülmektedir[4]. Sözleşmede öngörülen güncelleme hükmü, edimin belirlenme şeklini teşkil etmektedir; yoksa bir “Bedel artışı”, “Gecikme faizi”, veya “Cezai şart” değildir. Enflasyon oranında yapılan bir artış, reel bir artış değildir. Bu durum, sözleşmede kararlaştırılan meblağın, sözleşmenin akdedildiği tarihteki değerini, paranın satın alma gücündeki düşüşten etkilenmeksizin aynen korumasıdır. Dolayısıyla sözleşmede, satışlar ne kadar geç tamamlanırsa tamamlansın, asgari gelirinin artırılması değil, enflasyon oranında güncellenmek suretiyle gerçek değerinin korunması kararlaştırılmış olmaktadır.

Gerçekten sözleşmenin ifası, taraflardan değilde mesela idareden kaynaklanabilir. Örneğin, gerekli ruhsatların alınması ya da imar planının yapılması veya iptali gibi sebepler sözleşmede öngörülen bitirme süresinin gecikmesine neden olabilmektedir. Bu gibi durumlar için asgari gelir tutarının, sözleşme süresi boyunca belli bir güncellenmesinin sözleşmede kararlaştırılmış olması işlevseldir.

Asgari gelir taahhüttü arsa sahibinin satışlar sonucu elde edeceği minimum geliri ifade etmektedir. Yani bağımsız bölümlerin tamamı ya da bir kısmı satılamamış olsa bile veya satılmış ama çeşitli nedenlerle yüklenicinin öngördüğü fiyatların çok altında kalmış olsa bile arsa sahibi kendisine taahhüt edilen miktarı kazanır. Bununla birlikte; bağımsız bölümlerin satılmasından elde edilen toplam gelir yüklenicinin arsa sahibine taahhüt ettiği miktardan fazla olursa, arsa sahibi kendisine taahhüt edilen asgari gelirin üzerindeki miktardaki payına hak kazanır.

Uygulamada arsa sahipleri arsayı satmaya razı olacakları bedeli, asgari bedel olarak kararlaştırarak belirli bir gelir elde etmeyi garantilerler. Öte yandan projenin başarısına bağlı olarak elde edilen gelir yüklenicinin taahhüdünden fazla olursa arsa sahibinin ekstra gelir elde etmesi de mümkündür. Anılan nedenlerle bu durum özellikle arsa sahibi bakımından çok avantajlıdır.

Bütün bağımsız bölümlerin satılamadığı ihtimalde yüklenici, arsa sahibine taahhüt ettiği miktar için önceden ödeme yapmış olduğu durumda yüklenici ile arsa sahibinin kalan........

© Hukuki Haber