6306 sayılı kanunun 6/1. maddesi gereğince; “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.” Buna göre bina yıkılınca artık bağımsız bölüm sahipleri önceki vasfına göre belirlenmiş kullanım biçimleri ve arsa payları doğrultusunda bu binanın geleceği üzerinde hak ve söz sahibi olacaktır.

Öte yandan 634 sayılı kanunun 3. maddesi uyarınca; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.” demektedir.

Kat malikleri kurulu tarafından kentsel dönüşüm nedeniyle alınmış olan kararda kat maliklerinden birinin veya birkaçının eski arsa paylarının değerini karşılamayacak değerde yeni bir bağımsız bölüm veya arsa payı planlaması yapılmışsa bu durumda açılacak dava “arsa payı düzeltim davasıdır.”

Kentsel dönüşüm uygulamalarında, maliklerin mülkiyet hakkını etkileyen en önemli unsurlardan biri arsa payıdır. Ancak geçmişte inşa edilen birçok yapıda, bağımsız bölümlerin gerçek değerleri gözetilmeksizin müteahhitler tarafından eşit arsa payı belirlenmiş ve bu durum, zamanla ciddi uyuşmazlıklara neden olmuştur. Örneğin, değer açısından biri diğerinden belirgin şekilde yüksek olan iki daireye eşit arsa payı verilmişse, bu durum dönüşüm sürecinde haksızlık yaratmakta ve daha yüksek değere sahip malikin mağduriyetine yol açmaktadır. Çünkü 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan kentsel dönüşüm uygulamalarında esas alınan kriter, bağımsız bölümün fiziksel büyüklüğü ya da piyasa değeri değil, tapuda kayıtlı olan arsa payıdır. Bu nedenle fiili kullanım durumu ile tapu kayıtları arasında uyumsuzluk bulunması halinde, ilgili maliklerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde arsa payı düzeltim davası açmaları mümkündür. Arsa paylarının, bağımsız bölümlerin alanı, niteliği, bulunduğu katı, konumu, cephesi, manzarası, gibi birçok faktörün sonucunda ortaya çıkan değere göre belirlenmesi........

© Hukuki Haber