1. Taşınmazların Devrinde Geçerlilik Şekli (Resmi Şekil)

Hukuki sebebin geçerliliği için, işlemin kanunun aradığı şekil ve şartlarda yapılmış olmasına bağlıdır. Örneğin, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmaz üzerinde ayni hak kurulması için işlemin resmi şekilde yapılmış olması gerekir. Tapulu taşınmaz satışı resmi şekilde yapılmazsa yapılan işlem kesin hükümsüz yani batıldır. Hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olmamak şartıyla her zaman ileri sürülebilir. Hâkim de görevi gereği resen dikkate almak zorundadır.

TMK’nın 706/1. maddesine göre,

“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”

Şekil şartını ortadan kaldırmak amacıyla yapılan her türlü sözleşme de geçersizdir. Resmi şekil şartına uymayan sözleşmeyle taşınmazın zilyetliğinin devredilmesine uygulamada haricen satış denilmektedir.

“...Tapuda kayıtlı bir taşınmazın diğer bir kimse adına tescil olunabilmesi için geçerli bir hukuki sebebin varlığı gerekir. Resmi şekilde yapılmamış bulunan temlik taahhütleri geçerli sayılamaz. Davacı iddiasını geçerli bir belgeye dayandırmamıştır...”[1]

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerine Dayalı Olarak Bağımsız Bölüm Satın Alanlar Yönünden İstisna

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi taşınmazlarda da, tescilin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlı olmasına rağmen, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerine dayalı olarak bağımsız bölüm satın alanlar yönünden 30.09.1988 gün 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereği, KMK hükümlerine tabi olmak üzere yapımına başlanan (Yargıtay içtihatlarına göre � oranında tamamlanmış) bir bağımsız bölümün bulunması, bu bağımsız bölüme ilişkin kat mülkiyetine tabi bir satış olması, alıcının semeni ödemiş olması, bağımsız bölümün alıcıya teslim edilmiş olması ve olayın özelliklerine göre şekil eksikliğinin ileri sürülmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşmüş olması şartlarının gerçekleşmesi halinde adi yazılı satış sözleşmeleri ile yapılan satış geçerlidir. “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetin devir borcu doğuran ve ancak Kanunun öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hâkimin MK’nın 2’nci maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukla karar verildi.”[2]

3. 30.09.1988 Gün 2/2 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı Gereği Tescilin Koşulları

Bu durumda tescile karar verilebilmesi için iki tarafın da edimlerini (yüklenici bağımsız bölümleri tamamlayarak arsa sahibine fiilen teslim etmeli, arsa sahibi de arsasını yükleniciye resmi şekilde devretmelidir) ifa etmiş olması gerekir. Alıcı satış parasının büyük bölümünü ödemiş olmasına rağmen ödenmeyen birkaç taksitin bulunması halinde dava hemen reddedilmeyip, alıcıya kalan borcunu depo etmesi için imkân tanınmalı, davanın kabulü kararı ile birlikte depo edilen bedelin davalıya ödenmesine karar verilmelidir. Bağımsız bölüm satıcısı arsa sahibi olabileceği gibi, arsası üzerinde yüklenici sıfatıyla inşaat yapan arsa sahibi de olabilir. Arsa sahibinin KMK kapsamına tabi olarak yapılmakta olan bir bağımsız bölümü tapu dışı yoldan satması halinde de diğer koşulları oluşmuşsa bu içtihadı birleştirme kararı kapsamında değerlendirilmelidir. Aynı bağımsız bölümün bu kapsamda birden fazla kişiye satılması halinde eski tarihli olan satışa değer verilecektir.

“...Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut olaya gelindiğinde...mahkemece yapılması gereken iş, davacılar tarafından satıldığı iddia edilen bağımsız........

© Hukuki Haber