I. GİRİŞ

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) kira sözleşmeleri 4 farklı tipte düzenlenmiştir. Konut ve çatılı iş yeri kiraları, uygulamada en çok karşılaşılan ve ihtilafa neden olan kira sözleşmesi tipi olmuştur. Kanun koyucu, kiralananın tahliyesini sınırlı sayıda düzenlemiş olup kiraya veren bu sebepler haricinde kiralananın tahliyesi yoluna gidememektedir.

Tahliye sebepleri kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklı olarak iki ayrı başlıkta düzenlenmiştir. İhtiyaç nedeniyle tahliye talebi uygulamada en sık başvurulan tahliye sebebi olarak karşımıza çıkmaktadır. Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davası açılmadan önce kiracıya bildirimde bulunma zorunluluğu konusunda uygulamada kafa karışıklıkları doğmaktadır. Bu hususa dikkat edilmemesi halinde ise açılan davanın süresinde açılmaması nedeniyle usulden reddi söz konusu olmaktadır.

Bu yazımızda belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davası kavramına kısaca değinip dava açmadan önce kiracıya yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu olup olmadığını ele alacağız.

II. İHTİYAÇ KAVRAMI

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdiren bir tahliye türü olup TBK madde 350’de düzenlenmiştir. Buna göre; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Buna göre, ihtiyaç kavramı iki şekildedir. Bunlardan birincisi kiralananın belirli kişilerce konut ya da işyeri olarak kullanma, ikincisi ise kiralananın kullanımını imkânsız hale getirecek şekilde esaslı ve kapsamlı tadilat zorunluluğudur. Bu hallerden birisinin varlığı halinde kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilecektir.

III. BİLDİRİM ve DAVA AÇMA SÜRESİ

Kira hukuku, tahliye dava açma sürelerinin belirlenmesinde sıkı şekil şartlarına tabi tutulmuştur. İhtiyaç sebebine dayalı tahliye davasının hangi sürede açılacağı TBK 350’de düzenlenmiştir. Buna göre; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yazımızın konusu belirli süreli kira sözleşmeleri olduğundan sadece bu yönde açıklama yapılacaktır.

Bu noktada belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında süre sonunda sözleşmenin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli olarak mı devam etiğinin tespiti oldukça önemlidir. Zira sözleşmenin belirli-belirsiz olması dava açma süresi bakımından farklılık yaratmaktadır. Bu da davanın usulden reddedilme riskini getirmektedir.

Uygulamada belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarının süre sonunda “belirli devam edeceği” kuralında bilgi kirliliği bulunmaktadır. Bunun sebebinin kira hukuku genel hükümlerinde sürenin sona ermesiyle sözleşmenin sona ermesini düzenleyen TBK 327 hükmü olduğunu düşünüyoruz. İlgili hükme göre; “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” Burada önemle altı çizilmesi gereken husus bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanmamasıdır.

TBK 347 hükmü gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme süre bitiminde belirsiz süreli sözleşmeye dönmemektedir. Sözleşme aynı şartlarda 1 yıl belirli süreli olarak uzar. “Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.”[1]

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarının süre bitiminde belirsiz süreli sözleşmeye dönmeyeceğini etraflıca izah ettikten sonra bildirimde bulunma hususunun ve dava açma süresinin tespiti daha sağlıklı şekilde yapılacaktır. TBK 350’de düzenlendiği gibi ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılabilir. Ancak bildirim hususu dava açma süresinde özel bir durum yaratabilmektedir. Şöyle ki,

Dava açmadan önce kiracıya ihtarname çekme gerekliliği konusunda ikili bir ayrım bulunmaktadır. Kural olarak, dava açmadan önce kiracıya ihtarname çekme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak taraflar arasında imzalanan sözleşmede; “tarafların belirli bir süreden önce yazılı bildirimde bulunmaması halinde sözleşmenin yenileceği” şeklinde fesih ihbar süresi belirlenmişse Yargıtay bu süreye uyulması gerektiğini kabul etmektedir. Diğer bir ifadeyle kiraya veren, sözleşmeden belirtilen bu süreye uygun olarak yazılı şekilde bildirimde bulunmak zorundadır. Aksi halde davanın süresinde açıldığından bahsedilemeyecektir. “Olayımıza gelince; davaya dayanak olup hükme esas alınan ve taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmayan 15.02.2010 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar 8. maddesinde ''kiracı veya mal sahibi kira........

© Hukuki Haber