Bankaya borcunuz var ve gayrimenkulünüzü bankaya vermeyi düşünüyorsunuz. Devlet bu durumda size önemli vergi avantajları sağlıyor ancak bunu bilen çok az kişi var. Diyelim ki esnaf veya tacir olarak bankadan kredi kullandınız. İşler istediğiniz gibi gitmedi, faizler birikti ve borca yetişemiyorsunuz. Elinizdeki gayrimenkulü bankaya devrederek borcunuzu kapatmayı düşünüyorsunuz. Bu noktada aklınıza ilk gelen soru genellikle “Bu devirde ne kadar vergi ödeyeceğim?” oluyor. 

Çoğu esnaf bu soru nedeniyle geri adım atıyor. Oysa Türk vergi mevzuatı, tam da bu zor durumda olanlar için önemli kolaylıklar sunuyor. Bu yazıda, banka borcuna karşılık gayrimenkul devri yaptığınızda KDV, Kurumlar Vergisi, Damga Vergisi ve Tapu Harcı açısından hangi muafiyet ve istisnalardan yararlanabileceğinizi, basit ve anlaşılır bir dille anlatacağım. Devlet, banka borcunu ödeyemez duruma düşen şirket veya esnafın elindeki gayrimenkulü bankaya devretmesini son çare olarak görüyor. Bu işlemi ekstra vergi yüküyle daha da zorlaştırmamak için özel düzenlemeler yapılmış. Bu sayede normal bir satışa göre vergi yükü ciddi oranda azalıyor veya tamamen ortadan kalkıyor. Normal şartlarda ticari işletmenin aktifindeki bir gayrimenkulü satması KDV’ye tabidir ve satış bedelinin %20’si KDV olarak ödenir. Ancak 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesi bu duruma özel bir istisna getiriyor. Bankaya borçlu olanların ve kefillerinin, borcuna karşılık gayrimenkullerini bankaya devretmesi KDV’den istisnadır. Bu istisnanın en önemli özelliği şudur: Gayrimenkulün kaç yıldır sizde olduğu, ne işe yaradığı veya işletmenizin inşaatla ilgili olup olmadığı hiç sorulmaz. Alıcı banka olduğu ve devir borca karşılık yapıldığı sürece KDV ödenmez.

Örnek verecek olursak, 10 milyon TL değerindeki bir gayrimenkulünüzü bankaya borcunuza karşılık devrediyorsunuz. Normalde 2 milyon TL KDV ödemeniz gerekirdi. Bu istisna sayesinde 2 milyon TL’yi tamamen tasarruf edersiniz. Not olarak belirtmek gerekir ki, 15 Temmuz 2023 tarihinde çıkan 7456 sayılı Kanun ile genel gayrimenkul satışlarındaki KDV istisnası büyük ölçüde kaldırıldı. Ancak banka borcuna karşılık yapılan devirlerdeki bu istisna aynen korunmuştur. Gayrimenkul satışında alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark kazanç kabul edilir ve bu kazanç üzerinden %25 Kurumlar Vergisi ödenir. 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-f maddesi ise banka borcuna karşılık devirlerde çok daha geniş bir düzenleme getiriyor. Bankaya olan borcunuz nedeniyle kanuni takibe alınmışsanız ve gayrimenkulünüzü bankaya devrediyorsanız, bu devirden elde ettiğiniz kazancın tamamı kurumlar vergisinden istisnadır.

Bu istisnanın avantajları oldukça çarpıcıdır. 2 yıl aktifte bulundurma şartı aranmaz, kazancı fon hesabında tutma zorunluluğu yoktur, istisna oranı yüzde yüzdür ve sadece borçlu şirket değil, kefiller ve ipotek verenler de bu istisnadan yararlanabilir. Kanuni takibe alınmak, bankanın size resmi ihtarname göndermesi, ödeme emri çıkarması veya icra takibi başlatması anlamına gelir. Kesin bir icra kararı beklemenize gerek yoktur. Dikkat edilmesi gereken nokta şudur: İstisna, devir bedelinin sadece borcun kapatılmasına karşılık gelen kısmı için geçerlidir. Örneğin 10 milyon TL’lik gayrimenkulü devrettiniz ve borcunuz 8 milyon TL ise, sadece 8 milyon TL’ye isabet eden kazanç istisnadır. Kalan kısım vergilendirilebilir.

Normalde protokol ve devir sözleşmeleri binde 9,48 oranında damga vergisine tabidir. Milyonluk işlemlerde bu tutar önemli bir yük oluşturur. Ancak banka kredilerine ilişkin sözleşmeler ve kredi borcuna karşılık yapılan gayrimenkul devir işlemleri damga vergisinden muaftır. Yani bu devir için imzaladığınız sözleşmede damga vergisi ödemezsiniz. Gayrimenkul devirlerinde tapu harcı genellikle devir bedelinin %4’ü olarak hesaplanır. Bu da milyonluk işlemlerde ciddi bir maliyet demektir. 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 123. maddesi, bankaların taraf olduğu kredi işlemleri için geniş harç muafiyeti öngörmektedir. Bu muafiyetin somut durumunuza uygulanıp uygulanmayacağını bağlı olduğunuz vergi dairesinden yazılı olarak teyit etmeniz önerilir. Özetle, normal bir satışta KDV, kurumlar vergisi kazancı, damga vergisi ve tapu harcı ödenirken, bankaya borca karşılık devirde KDV tamamen istisna tutulur, kurumlar vergisi kazancının tamamı muaf olur, damga vergisi ödenmez ve tapu harcı için de muafiyet mümkündür.

Bu avantajlardan yararlanmak için bazı adımlara dikkat etmek gerekir. Kanuni takip belgelerini, yani bankanın gönderdiği ihtarname, ödeme emri veya icra belgelerini hazır tutun. Gayrimenkulün muhasebe kayıtlarındaki defter değerini kontrol edin ve mali müşavirinizle değerlendirin. Özellikle tapu harcı muafiyeti için vergi dairesine önceden yazılı olarak danışın. Ayrıca 2025 yılından itibaren uygulanan asgari kurumlar vergisi nedeniyle istisna olsa bile belirli bir asgari vergi ödemeniz gerekebilir. Bu istisnalar genellikle limited, anonim şirket gibi tüzel kişiler ve ticari işletmeler için geçerlidir. Gerçek kişi esnaf ve serbest meslek erbabı için kurallar farklı olabilir. Mutlaka kendi durumunuzu yeminli mali müşaviriniz veya vergi danışmanınızla görüşün. Sonuç olarak, banka borcunu ödeyemez hale gelen bir esnaf veya tacir için gayrimenkulünü bankaya devretmek zaten zor bir karardır. Vergi mevzuatımız bu yükü biraz olsun hafifletmek için önemli istisnalar getirmiştir.

KDV’nin tamamı, kurumlar vergisinin tamamı, damga vergisi ve büyük ihtimalle tapu harcı bu işlemde ya muaf ya da istisna tutulmaktadır. Bu avantajları bilmeden hareket etmek, milyonluk işlemlerde ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Borcunuz ve gayrimenkulünüz varsa, bu seçeneği ve vergisel sonuçlarını mutlaka profesyonel bir mali müşavirle değerlendirin. Devletin tanıdığı bu imkânı kullanmak, işletmenizin geleceği açısından önemli bir fark yaratabilir.

© Gazete Gerçek