Las cadenas hoteleras priorizan la gestión frente al ladrillo

Las compañías se centran en el hospedaje y la atención al clientes, frente a la compra de inmuebles que se concentra en manos de fondos

Meliá asume la gestión de los seis hoteles MiM, propiedad de Leo Messi. / MELIÁ

Las grandes cadenas hoteleras españolas, muchas de ellas originadas a partir de empresas familiares, están redefiniendo su modelo de negocio. Cada vez apuestan más por dar hospedaje y atender a sus clientes, mientras que la propiedad de los inmuebles —el ladrillo— se concentra en manos de fondos de inversión, socimis y sociedades inmobiliarias cotizadas que adquieren hoteles que otros operan.

Esta transformación no es un simple cambio operativo, sino que altera profundamente quién asume el riesgo, cómo se financia el crecimiento y dónde se genera el valor económico. Y coincide en un momento de fortaleza histórica para el sector turístico. El año pasado, España alcanzó un récord de 96,7 millones de turistas internacionales, lo que no solo afianzó al sector como pilar económico, sino que también impulsó los resultados de las empresas.

Y es en este contexto en el que se consolida un modelo de negocio que los expertos denominan “asset-light” o “estrategia ligera en activos”. Esta fórmula consiste en que cadenas como Meliá, Minor (antes NH) o Barceló venden los inmuebles de sus establecimientos hoteleros y al mismo tiempo firman contratos de gestión, franquicia o alquiler con sus propietarios, que o bien no quieren o bien no saben cómo gestionarlos.

“Es un modelo mucho más eficiente porque si una cadena hotelera tuviera que comprar edificios para crecer no tendría dinero suficiente o crecería más lentamente. Pero, un inversor, como un fondo de pensiones o un particular como, Leo Messi o Rafa Nadal, dispone de capital para adquirir un hotel, pero no lo gestionaría por falta de conocimiento. Por eso se recurre a cadenas hoteleras que los gestionan bajo su marca”, explica Ramón Estalella, secretario general de la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (Cehat).

A marzo de 2025, de los 595 proyectos hoteleros en desarrollo o pendientes de apertura en España, el 42% corresponden a un modelo de 'asset-light' (26% gestión, 11% alquiler y 5% franquicia), mientras que el 58% restante corresponden a grupos hoteleros patrimonialistas (30%) y hoteles independientes, que no forman parte de una cadena hotelera consolidada (28%), según un informe de la consultora Christie & Co. "El mercado hotelero español ha estado tradicionalmente muy dominado por hoteles en propiedad y operadores independientes, especialmente de carácter familiar o patrimonialista. No obstante, esta situación está cambiando. En los últimos años, observamos una tendencia clara hacia fórmulas más profesionalizadas, como la gestión por terceros, la franquicia o los arrendamientos con componente variable", explican desde la consultora.

Meliá: ejemplo de expansión controlada

Meliá Hotels International, la cadena española con más hoteles en el mundo, cuenta actualmente con 94.912 habitaciones, de las cuales el 87% se gestionan mediante fórmulas poco intensivas en capital: 21,5% en alquiler, 48,3% bajo gestión y 17,4% mediante franquicia. Este enfoque permite a la compañía aumentar su número de establecimientos sin comprometer los márgenes de beneficio. La empresa mallorquina introdujo los contratos de gestión desde sus inicios, aunque fue a partir de 2008 cuando esta estrategia comenzó a integrarse de manera más sistemática en su plan estratégico.

Fuentes de la compañía, dirigida por Gabriel Escarrer, destacan que su enfoque, que denominan “asset-right” porque mantiene un equilibrio entre el peso que tiene en su portfolio la gestión y la propiedad (13%), tiene varias ventajas estratégicas: abandonar mercados que dejan de ser atractivos con menor coste, impulsar inversiones en reposicionamiento que de otro modo serían prohibitivas, mejorar márgenes mediante economías de escala, establecer alianzas de largo plazo con socios estratégicos como Banca March o Banco Santander, e incorporar hoteles emblemáticos a su cartera, como el Rey Juan Carlos en........

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