Entrevista a Lorenzo Viñas

El presidente de los administradores de fincas de Barcelona: "El propietario prefiere un inquilino cumplidor antes que subir el alquiler"

El líder del Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona i Lleida, que celebra su 90º aniversario, afirma que la profesión es clave para la convivencia vecinal y y reclama más voz en la crisis habitacional

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Lorenzo Viñas, presidente del Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona i Lleida, en la sede de la entidad.o de la entidad. / Pau Gracià / EPC

Una comunidad de vecinos feliz pasa por un buen administrador de fincas que haga más fácil la convivencia y las necesidades de la escalera. Este año el Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona i Lleida (CAFBL) cumple 90 años, en un momento en que la antigüedad del parque de viviendas de la capital catalana y la compleja regulación de los alquileres en Catalunya requieren más que nunca de ayuda profesional. Lorenzo Viñas preside desde hace tres años la entidad, que reivindica una mayor voz en las políticas de vivienda.

En el acto de presentación de su 90º aniversario esta semana, defendieron su papel social. ¿Cómo ha cambiado su misión en casi un siglo?

El colegio nace en 1936, con el visto bueno del entonces president Lluís Companys, porque un grupo de administradores de fincas quisieron ordenar y dignificar una profesión que estaba dispersa y darle un consentido jurídico y corporativo. A día de hoy para nosotros es clave impulsar la formación de los profesionales y ser locomotora de los cambios que afectan al ámbito de la vivienda. En estos momentos tenemos 2.200 colegiados [más de 2.000 en el área de Barcelona], administramos más del 80% de la fincas y formamos a más de 4.000 profesionales al año, últimamente incluso con un convenio con ESADE para mejorar la eficiencia empresarial.

¿Qué perfiles hay ahora tras la administración de fincas?

Sobre el papel es necesario estar colegiado porque administramos inmuebles, que son el bien material más preciado de una familia, en el que muchos invierten toda una vida. Por eso tenemos una profesión de interés general, protegiendo derechos de consumidores y usuarios. Para colegiarse hay que tener determinados estudios universitarios, que en muchos casos son de Derecho. Hemos de conocer toda la legislación sobre vivienda con formación muy especializada, y en las relaciones arrendador-arrendatario, nosotros estamos en el medio, observando el cumplimiento estricto del contrato, los derechos y obligaciones de ambas partes. En las administraciones luego hay otros perfiles, tenemos los oficiales habilitados, y tareas de distintos niveles que van de la contabilidad a la atención de las necesidades y convivencia de las comunidades, la administración de alquileres o el peritaje judicial.

¿Era más fácil gestionar con la antigua LAU o con los recientes cambios de la Ley de Vivienda y su pionera aplicación en Catalunya?

Antes había menos normas, pero no nos asusta la regulación, lo que nos asusta es la inseguridad jurídica que emana de determinadas normas actuales. Eso sí que nos hace daño. Es inseguridad para nosotros y nuestros clientes.

Pues no poder desahuciar un impago y tardar cuatro años en poder recuperar la posesión de tu vivienda, de tu propiedad. O soportar una inquiocupación y ver que los afectados tienen que llegar a buscar soluciones ajenas al proceso judicial. Y en bastantes casos sin que sea una vulnerabilidad cierta.

¿Ha crecido la demanda de sus servicios, pese a que a la hora de alquilar son los propietarios quienes ahora deben pagar sus honorarios?

Crecemos en colegiados y en profesionales. La legislación es tan abrumadora que en materia de alquileres el propietario tiene necesidad de un profesional que le acompañe para encontrar inquilino, gestionar un contrato y administrar el alquiler, si lo desea. Y el gasto es solo un pequeño porcentaje, porque lo que al arrendador le preocupa es la seguridad. Con datos del ayuntamiento, el 86% son pequeños propietarios, y para muchos esa inversión supone un ayuda a su pensión.

Viñas, en su despacho del CAFBL. / Pau Gracià / EPC

¿Por qué muchos optan por vender en lugar de seguir alquilando?

Lo más importante es esa seguridad, por encima de la rentabilidad. A mí me han dicho, "señor Viñas, baje 50 euros, o el pico que sea, y búsqueme una familia, una persona resolvente, seria, que no cause problemas en la comunidad, que me cuide el piso y que pague cada mes, aunque sea ajustando el precio". El pequeño propietario prefiere un inquilino cumplidor antes que subir el precio del alquiler. Y el administrador facilita esa gestión y evita quebraderos de cabeza. Pero ahora muchos eligen vender por miedo.

Flexibilizando los criterios de densidad y cambiando el uso la mitad de los locales cerrados en Barcelona se podrían ganar 8.000 viviendas en unos meses

Flexibilizando los criterios de densidad y cambiando el uso la mitad de los locales cerrados en Barcelona se podrían ganar 8.000 viviendas en unos meses

Están en primera línea de la crisis habitacional, al tratar de cerca con inquilinos y propietarios. ¿Tiene arreglo en Barcelona?

Algunos colectivos están diciendo que estamos en el borde del colapso y yo diría que la situación es gravísima pero tiene soluciones. Pasan porque la Administración Pública nos atienda y escuche. No basta con crear suelo público, aplaudimos que hagan 50.000 viviendas, como promete el president Illa, pero cuando lleguen pueden haber pasado entre 3 y 5 años. En cambio, podrían motivar al propietario ahorrador que tiene uno o dos pisos, para que no venda, que los aporte al alquiler, dándole seguridad en caso de impagos.

¿Qué otras fórmulas recetan a la ciudad?

Entre nuestras recomendaciones está revisar la densidad de los edificios, ¿por qué no la ampliamos? Si fuimos capaces de modificar un plano urbanístico de Barcelona, incrementando el 30% para vivienda social aún vigente, ¿por qué no incrementamos la densidad? Los modelos de hogar han cambiado. En edificios con pisos grandes hay que facilitar la división. Y en el caso de oficinas y locales comerciales de calles de segunda y tercera línea permitir el cambio de uso y flexibilizar las normas de habitabilidad no sería una barbaridad. La ciudad tiene unos 16.000 locales vacíos, en muchos casos en mal estado y con impagos a las comunidades, tan solo con que se diera uso de vivienda a la mitad ganaríamos 8.000 pisos de forma casi inmediata, en unos meses o menos de un año. Serían ideales para gente joven y mayores, y podrían condicionarse a alquileres reducidos.

¿Qué tipo de inquilino tiene las de ganar actualmente ante la pugna por conseguir piso de alquiler?

No es que los propietarios busquen un perfil determinado, sino que el número de viviendas no crece y cada vez hay más demanda porque los tipos de hogar se han diversificado con más familias monoparentales, más migrantes y más gente que vive sola. De manera que tienen tantos interesados en su piso que pueden elegir a los más solventes, dejando de lado incluso a arrendatarios de ingresos medios que podrían pagar pero son superados por otros de mayor solvencia. Es la perversión del sistema, que deja fuera a muchas personas.

Volviendo a la administración de fincas, ¿el envejecimiento de los edificios y su mantenimiento les dan más trabajo?

El parque de vivienda crece en edad y además muchos edificios de los años 60 y 70 de poca calidad constructiva, lo que da lugar a más necesidad de seguridad de las estructuras, de mejoras de accesibilidad y de sostenibilidad. En zonas periféricas y del área metropolitana hay construcciones que son una bomba de relojería.

Hay construcciones en la periferia y el área metropolitana que por su mala calidad constructiva son una bomba de relojería, se necesitan más ayudas a la rehabilitación

Hay construcciones en la periferia y el área metropolitana que por su mala calidad constructiva son una bomba de relojería, se necesitan más ayudas a la rehabilitación

¿Son suficientes las ayudas a la rehabilitación o las derramas asfixian a las comunidades?

El nuevo plan estatal dará continuidad a las subvenciones, pero calculamos que la parte que corresponderá a Catalunya será de 34 millones de euros anuales, lo que significa que si la Generalitat no amplía las ayudas será muy difícil actuar. En estos momentos las comunidades llegan donde pueden, aunque algunos bancos ofrecen créditos incluso a 12 años para las mejoras. Pero no todos los propietarios las pueden asumir, sobre todo en casos de alquileres con impagos.

¿Los nuevos hogares y la mayor rotacion de los inquilinos han ido deshumanizando la convivencia vecinal?

Antes había vecindarios más avenidos porque muchas familias crecían en una misma comunidad y establecían fuertes lazos. Esas relaciones en muchos casos se han perdido, porque ahora en una finca convive más gente de paso, distintas culturas o más personas solas. Esto no ayuda a la convivencia, pero es ahí donde el administrador de fincas tiene un papel conciliador y actúa incluso en casos de vulnerabilidad o de violencia de género, dando a conocer a las autoridades los problemas vecinales que puedan registrarse.

¿Qué puede amargar más la vida de una comunidad?

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