Mustafa Ak

Vizyon şirket ortağı

Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), Sermaye Piyasası Kanunu (SPK) çerçevesinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek ya da belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabilen ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen, gelirleri kurumlar vergisinden istisna tutulmuş sermaye piyasası kurumudur (spk.gov.tr).

Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-d maddesine göre Türkiye’de kurulu gayrimenkul yatırım ortaklıklarının tüm kazançları kurumlar vergisinden müstesnadır. Örneğin gayrimenkul satış kazançları ve kira gelirleri vergiye tabi değildir. Bu istisnanın uygulanması için herhangi bir şart yoktu.

7524 sayılı Kanun’la bu istisnanın uygulanması için bazı şartlar getirilmiştir. Aynı kanunla GYO’lar da dahil olmak üzere tüm kurumlar vergisi mükellefleri yurtiçi asgari kurumlar vergisi kurallarına tabi olmuştur. Bu yazımızda tamamen vergisiz bir alanda faaliyet gösteren GYO’ların kurumlar vergisi karşısındaki bu yeni durumu el alınmıştır.

Yukarıda bahsettiğimiz gibi GYO’ların tüm kazançları prensip olarak kurumlar vergisinden müstesnadır. 7524 sayılı Kanun’la Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-d maddesinde yapılan değişiklikten sonra bu istisnadan faydalanılabilmesi için GYO’ların sahip oldukları taşınmazlardan elde edilen kazançların en az P’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şarttır.

Bu süre içerisinde belirtilen orana kadar kârın ortaklara dağıtılmaması durumunda, istisnadan faydalanılması nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaı uğramış sayılır. Bu nedenle taşınmazlardan elde ettikleri karı dağıtmayı düşünmeyen GYO’lar geçici vergi dönemleri de dahil olmak üzere istisnadan yararlanmamalıdır. Aksi halde bu vergiyi gecikme faizi ve cezayla birlikte öderler.

Konuyla ilgili yayımlanan tebliğe göre ticari mal niteliğinde olanlar dahil GYO’ların sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançlar ifadesinden; taşınmaz alım satım kazançları, kira gelirleri, taşınmaza dayalı hakların devir ve temlikinden elde edilen kazançlar, taşınmaz inşaat projelerinden elde edilen gelirler, taşınmaz işletme gelirleri gibi doğrudan taşınmazlardan elde ettikleri kazançlarının anlaşılması gerekmektedir.

GYO’ların ortak olduğu adi ortaklıklardan elde ettiği kazançların durumu net değildir. Kanaatimizce adi ortaklık tarafından elde edilen kazançlar taşınmazdan elde edildiyse bu durumda da bu kazancın en az yarısı dağıtılmalıdır. Dolayısıyla adi ortaklık kayıtlarının taşınmazlardan elde edilen kazançları hesaplayabilecek şekilde tasarlanması, GYO’lara aktarılan kazançların kaynağının bildirilmesi gerekmektedir.

Tebliğe göre faaliyet alanı gereği portföyüne veya aktifine taşınmaz dahil edemeyen ve inşaat projeleri yapamayan fon ve ortaklıkların bahse konu gelirleri bulunmayacağından, bu fon ve ortaklıklar için kar dağıtımı şartının aranmayacaktır. Öte yandan taşınmazlardan elde edilen kazancı bulunmayan şirketlerde de kar dağıtımı şartı aranmadan istisna devam edecektir.

Dağıtılacak kârın tespitinde sahip olunan taşınmazlardan elde edilen kazançlara ulaşılması gerekiyor. Kanun ve tebliğde taşınmazlara ilişkin kazanç türlerinde bahsetse de kazancın nasıl hesaplanacağına dair bir belirleme yok.

Bize göre taşınmaz kazancı, taşınmaza ilişkin hasılattan bu taşınmazlara ilişkin gider ve maliyetlerin çıkarılması suretiyle tespit edilmeli. Bu anlamda gelir tablosundaki gelir ve gider hesapları/kalemleri mümkün olduğu kadar alt kırılıma gidilerek taşınmaz hasılatları ve taşınmaz giderleri/maliyetleri olarak ayrıştırılmalı. 2025 yılında gelir tablosunun yapısı tamamen bu ayrımı sağlayacak şekilde........

© Ekonomim