Türkiye’de 2023 yılında zirve yapan konut fiyat­larının, izleyen dönemde ise enflasyonun altında bir artış seyri ile reel olarak gerilediği be­lirlendi.

Üç yıl önce oluşan balon nede­niyle konut, ikamet amaçlı ev sa­hibi olmak isteyen orta gelir gru­bu için hem fiyat hem de yüksek kredi faizleri nedeniyle hala ye­terince erişilebilir değilken, ya­tırımcı tip konut alıcıların port­föyündeki konutlar ise son üç yıl­da reel bazda zarar yazdı. Şubat 2023-Şubat 2026 döneminde ortalama konut fiyatı reel olarak yüzde 10’un üzerinde geriledi.

Merkez Bankası’nın açıkladı­ğı Konut Fiyat Endeksi (KFE) konut fiyatlarında reel düşüşün devam ettiğini gösterdi. Tür­kiye’de konutların kalite etki­sinden arındırılmış fiyat deği­şimlerini izlemek amacıyla he­saplanan Endeks, bu yıl şubatta aylık bazda nominal olarak yüz­de 1,79, ocak-şubat döneminde yüzde 5,46 ve son bir yılda yüz­de 26,36 arttı. Türkiye İstatis­tik Kurumu’nun (TÜİK) tüketi­ci fiyat endeksine (TÜFE) göre şubatta yüzde 2,96, ilk iki ayda yüzde 7,95 ve son bir yılda yüzde 31,53 olarak gerçekleşen enflas­yondan arındırıldığında konut fiyatlarında reel düşüşün devam ettiği görüldü. Buna göre KFE reel olarak, aylık bazda yüzde 1,14, ilk iki ay itibarıyla yüzde 2,31 ve son bir yılda yüzde 3,93 düşüş kaydetti.

Son üç yılda reel düşüş

Merkez Bankası politika faizinin yüzde 8,5 düzeyin­de bulunduğu Haziran 2023 öncesi dönemde negatif reel faiz parayı sistemden kaçırmış­tı. Baskılanan döviz kurlarının da ade­ta yerinde sayma­sı nedeniyle ko­nut, o kaçışın en güçlü adresle­rinden biri olmuştu. Arz-talep dengesizliği nedeniyle kirala­rın aşırı yükselmesinin kaldı­raç etkisiyle “çifte kazanç” algı­sı da özellikle yatırımcıları ko­nut alımına yöneltmişti. Şubat 2022-Şubat 2023 arasındaki bir yılda KFE nominal bazda yüzde 142,72, reel olarak yüzde 56,41 artış kaydetmiş ve konut fiyatla­rında balon oluşmuştu.

Ekonomide Haziran 2023 sonrası politika değişikliğine gidilerek faiz artırımları döne­minin başlaması, bu trendi et­kiledi. Şubat 2023-2024 arasın­daki bir yılda enflasyon yüzde 67,07 olurken, konut fiyatları ile aradaki makas büyük ölçüde ka­pandı. Böylece anılan bir yıllık dönemde KFE reel olarak yüzde 0,85 oranında bir düşüş kaydet­ti.

Faizlerin yükselmeye devam ettiği Şubat 2024-Şubat 2025 döneminde ise yüzde 39,05’lik enflasyona karşılık konut fiyat­ları nominal yüzde 31,32 artış­la reel bazda yüzde 5,56 düşüş kaydetti. Aralık 2024’te yeni­den politika faizinde yeniden indirim sürecine geçilirken, ko­nut kredisi faizlerindeki düşüş daha sınırlı kalsa da satışlarda görece canlanma başladı. Bu yıl şubat sonu itibarıyla son bir yılda ise konut fiyatlarında re­el düşüş hız keserek devam etti.

Buna göre Şubat 2023-Şubat 2026 arasında kümülatif enf­lasyon yüzde 205,57 olurken, konut fiyatlarında kümülatif nominal artış yüzde 174,89’da kaldı. Böylece son üç yıllık dö­nemde KFE, reel bazda yüzde 10,04 düşüş kaydetti.

Üç büyük şehirde de reel düşüş var

Türkiye’nin en fazla nüfus barındıran, yüksek düzeyde göç alan, konut arz ve talebinin en yüksek olduğu üç büyük ilinde ortalama konut fiyatlarında aylık ve yıllık nominal artışlar, enflasyonun altında kaldı. Aylık bazda fiyatlar nominal olarak İstanbul’da yüzde 2,2, Ankara’da yüzde 1,7 ve İzmir’de yüzde 1,4 arttı. Son bir yıl itibarıyla da fiyatların İstanbul’da yüzde 28, Ankara’da yüzde 29,7 ve İzmir’de yüzde 25,8 arttığı belirlendi. Buna göre son bir yılda fiyatlar reel olarak İstanbul’da yüzde 2,7, Ankara’da yüzde 1,4, İzmir’de yüzde 4,4 geriledi.

İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflamasına (İBBS) göre yıllık konut fiyat endeksinde en yüksek yıllık artış, yine enflasyonun altında olmak üzere yüzde 31’le Nevşehir, Niğde, Aksaray, Kırıkkale, Kırşehir, Kayseri, Sivas, Yozgat bölgesinde yaşandı. Şubat itibarıyla en düşük yıllık artış ise yüzde 19,7 ile Hatay, Kahramanmaraş, Osmaniye bölgesinde.

Yeni kira artışları şubatta hız kesti

Yeni kiraya verilen konutlardaki kira bedelleri bazında fiyatlardaki artış ise şubatta hız kesmekle birlikte, yıllık bazda enflasyonun üzerinde bulunuyor.

Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) şubatta önceki aya göre yüzde 1,6 oranında bir artış gösterdi. Endeks, yıllık bazda ise nominal olarak yüzde 34,2, reel olarak yüzde 2 arttı. Yeni kira artışları aylık nominal bazda İstanbul’da yüzde 2,4, Ankara’da yüzde 1,8, İzmir’de yüzde 0,7 artış kaydetti. Son bir yılda ise kiralar nominal olarak İstanbul’da yüzde 41, Ankara’da yüzde 36,1, İzmir’de yüzde 34,1 arttı.

İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflamasına göre bölgelerin yıllık yeni kiracı kira endeksi değişimleri incelendiğinde, şubat itibarıyla en yüksek yıllık artış İstanbul’da gerçekleşirken, en düşük yıllık artış ise yüzde 20 ile Hatay, Kahramanmaraş, Osmaniye bölgesinde kaydedildi.

Son üç yıldaki artışı enflasyonun altında kalan konut fiyatlarında 2023 yılında oluşan balon hala inmedi. Konut fiyat endeksi reel olarak Şubat 2021-Şubat 2022 arasında yüzde 23,17, Şubat 2022-Şubat 2023 arasında yüzde 56,41 artmıştı.

Böylece iki yıldaki toplam reel artış yüzde 93’ü geçmişti. İzleyen üç yıllık dönemde yaşanan yüzde 10 dolayındaki reel gerilemenin etkisi sınırlı kaldı. Buna göre Şubat 2021-Şubat 2026 arasındaki beş yıllık dönem olarak bakıldığında, birikimli enflasyon yüzde 632,32 olurken, ortalama konut fiyatlarının yüzde 1.169,2 arttığı görülüyor. Buna göre bu yıl şubat sonu itibarıyla ortalama konut fiyatı reel olarak beş yıl önceki düzeyinin hala yüzde 73,3 üzerinde bulunuyor.

© Dünya