Diğer

03 Mart 2025

Sahip olunan ev, iş yeri, arsa ve arazi için emlak vergisinin birinci taksitinin ödenme süresi 1 Mart itibarıyla başladı. Ancak emekli iseniz, gazi ya da engelliyseniz emlak vergisini ödemeyebilirsiniz. Halk arasında emlak vergisi muafiyeti de denilen sıfır oranlı emlak vergisi istisnasına ilişkin tüm detayları soru ve cevaplarla bir rehber hazırlamaya çalıştım. Ve bu koşulları taşıyorsanız bundan sonra emlak vergisi ödemeyebilirsiniz.

Ancak öncelikle şunu belirteyim yazdığım bu istisna sadece Türkiye sınırları içinde bulunan konutlar için geçerlidir; iş yeri, arsa ve arazi için geçerli değildir.

Ayrıca Türkiye sınırları dışında bulunan konutlar için de geçerli değildir.

Aşağıda belirtilen koşulları taşıyorsanız ve isterseniz emlak vergisini ödemeyebilirsiniz. Bu koşulları taşıyorsanız sizin belediyeyi uyarıp bilgi vermeniz gerekmektedir. Belediyeler bu amcadan, teyzeden, emekliden emlak vergisi almayalım demez. Unutmayınız; siz bildireceksiniz.

Ayrıca aşağıda belirtilen koşulları daha önceki dönemlerde de taşıyor ve buna rağmen ödediyseniz, ödediklerinizi iade alabilirsiniz.

Konu daha rahat anlaşılsın diye önce ortak konular sonra da emekliler, engelliler, gaziler, şehit ve dul yetimleri, işsizler ile ev hanımları özelinde durumlarına özgü sorularla anlatmaya çalıştım.

Bu kısımdaki sorular emekliler, engelliler, gaziler, şehit ve dul yetimleri, işsizler ile ev hanımları için hazırlanmıştır.

Soru 1) Sıfır oranlı emlak vergisinden (indirimli) kimler yararlanır?

Konuta/meskene ilişkin sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanmak için Emlak Vergisi Kanunu m.8 uyarınca gazi, engelli, şehitlerin dul ve yetimleri, hiçbir geliri olmayan ve sadece Türkiye’de kanunla kurulu bir sosyal güvenlik kurumundan emekli, dul, yetim, ölüm ve maluliyet aylığından ibaret olan biri olmanız gerekmektedir. Türkiye’de kurulu olmayan sosyal güvenlik kurumlarından emekli olanlar bu emeklilikten dolayı bu istisnadan yararlanamaz. Örneğin Almanya’da bir sosyal güvenlik kurumundan emekli olan biri bu istisnadan yararlanamaz.

Buna göre gaziler, engelliler, şehitlerin dul ve yetimleri, emekli, dul, yetim, ölüm ya da maluliyet aylığı alanlar ile işsizler/ev hanımları yararlanacak.

Soru 2) Nafaka alanlar bu istisnadan yararlanır mı?

Bu istisna uygulaması nafaka alanlar için ayrı bir düzenleme getirmemiştir. Ama nafaka alan ev hanımı ise, birden fazla konutu yoksa, faiz vs kazancı 2024 yılı için 230 bin TL’den (2025 yılı için 330 bin TL) fazla değilse, ticari bir kazancı yoksa, ücret geliri ve kira geliri yoksa o zaman yararlanabilir.

İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı'nın 19.09.2016 tarih ve 66313766-175.01{8-2015/32]432 sayılı özelgesinde nafakanın tebliğde sayılan gelirler arasında yer almaması nedeniyle gerekli şartları taşıyan ve hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin meskenleri için indirimli bina vergisi oranı (sıfır) uygulamasına engel teşkil etmediği belirtilmiştir.

Soru 3) İstisnadan yararlanabilmek için konuta ilişkin şartlar var mı?

Evet var. Sahip olunan binanın hem konut olması hem tek olması hem de brüt 200 m2’yi geçmemesi gerekmektedir. Bu üç şart birlikte sağlanacaktır. Bu koşul gaziler, engelliler, şehitlerin dul ve yetimleri, işsizler ve sosyal güvenlik kurumundan aylık alan HERKES için geçerlidir.

Kanun maddesinde yer alan indirimli bina vergisi uygulaması, sadece mesken (konut) vasıflı binalar için uygulanmaktadır. Bu nedenle, konut olmayan ya da konut vasfını kaybeden binalar için indirimli bina vergisi oranı uygulanması mümkün değildir. Maliye Bakanlığı’nın verdiği bir özelgede; fiilen de olsa iş yeri olarak kullanılan binanın konut vasfını kaybettiği gerekçesiyle bu indirimli orandan yararlanamayacağı belirtilmiştir.

Konutun belli bir kısmı, depo, dükkân gibi bir şekilde başkasına kullandırılsa bile konut, konut vasfını kaybettiğinden hem de kira geliri alındığı varsayımıyla bu indirimden yararlanılamayacaktır. Yani emlak vergisi ödenecektir.

Örneğin, SGK emeklisi Ahmet Amcanın emekli maaşından başka bir geliri bulunmamaktadır. Sahip olduğu konutunun bir odasını binanın altında bulunan kırtasiyeye depo olarak kullanması için aylık 5 bin TL’ye kiraya vermiştir. Ahmet Amca, odayı kiraya verdiği için konut, konut vasfını kaybettiğinden konutun tamamı için emlak vergisi ödeyecektir.

Özetle bir binanın kısmen veya tamamen mesken olarak kullanılmaması ya da mesken dışında bir amaca tahsis edilmesi halinde indirimli bina vergisi oranı (sıfır) uygulama­sından faydalanılamaz.

Soru 4) Kat irtifaklı arsa tapusu olan 180 m2’lik bir konuta sahibim. Bu istisnadan yararlanabilir miyim?

Kat irtifaklı arsa tapusu olan konut sahipleri de bu istisnadan yararlanır. Sıfır oranlı emlak vergisi için, binaya ait iskân belgesinin alınması şartı yoktur. Çok daha önemlisi, İstanbul’da ve birçok ilimizde çok fazla olan sadece arsa tapulu konutlar için de bu istisna hükümleri uygulanır.

Soru 5) İstisnadan yararlanmam için evde oturmam şart mı?

38 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği uyarınca bizzat oturma şartı bulunmamaktadır. Yani konutu başkasının kullanımına bıraksanız bile emlak vergisi ödemenize gerek yoktur. İndirimli vergi oranının uygulanması için meskende bizzat oturma şartı aranmamaktadır. Bu nedenle, sahip olunan ve büyüklüğü 200 m2’yi geçmeyen tek meskeni boş tutan, kiraya veren veya bedelsiz olarak bir başkasının kullanımına bırakarak başka bir konutta kirada oturanlarda diğer şartları taşımaları kaydıyla indirimli vergi oranından faydalanabileceklerdir. Kiraya verilen evin kira gelirinin, kiralanan ev için ödenen kira tutarından fazla olmasının önemi yoktur. Bu konuyla alakalı detaylı örnekler aşağıda bulunmaktadır.

Soru 6) Yazlık evler için bu istisna uygulanır mı?

Yazlık evlere ara sıra gidilip oturuluyorsa her şekilde emlak vergisi ödenmesi gerekmektedir. Ancak yazlık evde, yaz-kış devamlı oturuluyorsa ve yukarıdaki şartların taşınması halinde emlak vergisi ödenmeyecektir.

Örneğin emekli Murat Amca Ege sahillerinde bir yazlık ev alıp artık kalan ömrünü orada tamamlamak için gidip oraya yerleşmiştir. Bu ev 200 m2’yi aşmıyor ve Murat Amca’nın ticari, zirai, serbest meslek, kira geliri gibi bir kazancı da yoksa emlak vergisi istisnasından yararlanacak ve emlak vergisini ödemeyecektir.

Emekliler için…

Bu kısımdaki sorular emekliler için hazırlanmıştır.

Soru 7) SGK emeklisiyim, bu istisnadan hangi koşullarda yararlanabilirim?

Bu istisna Türkiye’de kanunla kurulmuş olan sosyal güvenlik kurumlarından emekli, yaşlılık, malullük, dul, yetim ve ölüm aylıkları alanları kapsamaktadır. Yani bu aylıklardan birini alanlar emlak vergisi ödemeyebilir. Özetle bu madde, sadece emeklileri kapsamamaktadır.

Bunun için ilk şartımız aylık alınan kurumun Türkiye’de kanunla kurulmuş bir sosyal güvenlik kurumu olmasıdır. Emekli Sandığı, SSK, Bağ-Kur, TOBB’un Emekli Sandığı Vakfı gibi kurumlardan aylık alınması gerekmektedir. Ancak konuyu sadece emekli aylığı olarak görmemek lazım. Malullük, yetim aylığı gibi aylıklar da bu kapsamda değerlendirilmeli ama bunlara özgü koşullar aşağıdaki örneklerde ayrıca belirtilmiştir.

İkinci koşul gelirlerin, bu kuruluşlardan elde edilen aylık gelirinden ibaret olmasıdır. Yani kiralardan, avukatlıktan, ara sıra da olsa doktorluk faaliyetinden, market işletmeciliği gibi ticari bir faaliyetten bir gelirinin olmaması gerekmektedir. Ancak faiz, repo gibi kazanç varsa ve bu tutar 2024 yılı için 230 bin TL’yi (2025 yılı için 330 bin TL’yi) aşmazsa sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanılır; aşarsa yararlanılamaz.

Örneğin, İzmir Buca’da 140 m2 tek konuta sahip emekli Ercan Amca SGK emeklisi olup 2024 yılında yıllık 25 bin TL faiz gelirinden başka geliri bulunmamaktadır. Buna göre Ercan Amca’nın elde ettiği faiz geliri 2024 yılı için 230 bin TL’yi aşmadığı için SGK aylığı dışında hiçbir geliri yok sayılacak ve sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanacaktır.

Örneğin, Bağ-Kur emeklisi Erol Amca, emeklilik sonrası bir market açarak işletmeye başlamıştır. 2024 yılında market işletmesinden yıllık 25 bin TL gelir elde etmiştir. Erol Amca market işletiminden yani ticari faaliyetten bir kazanç elde ettiği için (tutar ne kadar olursa olsun) sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanamayacaktır.

Üçüncü koşul sosyal güvenlik kurumundan aylık alanın konutunun tek olması ve bu konutun da brüt 200 m2’yi geçmemesi gerekmektedir. Ayrıca 200 m2’yi aşmayan tek konuttan başka gelir getirmeyen dükkân, arsa, arazi varsa gelir getirmemek şartıyla bu istisnadan yararlanılabilir.

Örneğin İstanbul Üniversitesinden emekli Profesör Binhan Hocanın emekli aylığı dışında başka geliri yoktur. Binhan Hocaya ait Ayvalık’ta bir arsa bulunmaktadır. Bu arsayı herhangi bir kimseye kiraya vermemiştir. Buna göre Binhan Hoca sahip olduğu 200 m2’yi aşmayan tek konut için sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanacaktır.

Soru 8) Almanya’dan emekliyim. Şu an Samsun’da 150 m2’lik tek bir konuta sahibim. Bu istisnadan yararlanabilir miyim?

Yabancı bir sosyal güvenlik kurumundan emekli olan kişi bu istisnadan yararlanamaz.

Örneğin Almanya’ya çalışmak için giden Sertuğ Amca orada emekli olup Türkiye’ye dönerse Türkiye’de sahip olduğu konut için emlak vergisi ödeyecektir. Yabancı ülkelerde kurulan bu gibi sosyal güvenlik kuruluşlarından emekli olan kişilerin, Türkiye’de sahip oldukları brüt 200 m2’yi geçmeyen tek konut için bile bina vergisi indiriminden yararlanmaları mümkün değildir. Yani ödeyecekler.

Soru 9) SGK’dan emekliyim ve bir evim bir de dükkânım var. Bu istisnadan yararlanabilir miyim?

İkinci eviniz varsa istisnadan yararlanamıyorsunuz ama tek konutun yanında gelir getirmeyen arsa, arazi, depo vs varsa istisnadan yararlanabiliyorsunuz. Tek konutu olup da gelir getirmeyen depo, samanlık, arsa ya da arazisi de olanlar konut için bu istisnadan yararlanabilecektir.

Bunun tek istisnası engellilere, gazilere, şehitlerin dul ve yetimlerine ilişkindir. Türkiye sınırları içinde brüt 200 m2’yi geçmeyen tek meskeni veya tek meskende hissesi bulunan engelliler, gaziler ile şehitlerin dul ve yetimlerinin emlak vergisi istisnasından yararlanabilmesi için herhangi bir faaliyet veya gelir şartı aranılmayacaktır. Bunlar her hal ve takdirde emlak vergisi istisnasından yararlanacaklardır. Yani gazi iseniz ve 200 m2’yi geçmeyen tek meskeniniz varsa isterseniz holding sahibi olun söz konusu konuta ilişkin emlak vergisi ödemeyeceksiniz.

Buradaki gelir getirmeyen ifadesini, niteliği bakımından karine olarak gelir getirmesi mümkün olmayan taşınmaz olarak anlamak gerekmektedir. Aksi takdirde normalde kira geliri getiren bir iş yerinin bir müddet için boş kalması durumunda gelir getirmeyen bir iş yerinden söz edilmesi mümkün değildir.

Soru 10) 2024’te emekli oldum, hangi tarihten itibaren bu istisnadan yararlanabilirim?

Emekli olunan yıl bu istisnadan yararlanılmıyor, takip eden yıldan itibaren yararlanılmaya başlanır.

Örneğin, Ekim 2024’te SGK’dan emekli olan Hüseyin Amca (diğer şartları da sağlamak koşuluyla) bu istisnadan 1 Ocak 2025’ten itibaren yararlanacak. Yani 2024 yılı için emlak vergisini ödeyecek ama 2025’den itibaren ödemeyecek.

Soru 11) SGK’dan emekliyim ve iki tane evim var. Bu istisnadan hangi ev için yararlanacağım?

Kanun maddesi 200 m2’yi aşmayan tek (bir) konut için bu istisnayı uyguluyor. Birden fazla konut varsa hiçbiri için bu istisnadan yararlanılmaz. Yani ikinci bir ev varsa ikisi için de emlak vergisi ödenmek zorundadır.

Soru 12) 2024 Temmuz ayında EYT’den dolayı emekli oldum, hangi tarihten itibaren bu istisnadan yararlanabilirim?

Emekli olunan yıl bu istisnadan yararlanılmıyor, takip eden yıldan itibaren yararlanılmaya başlanır.

Örneğin, Temmuz 2024’te EYT’den emekli olan Ahmet Amca (diğer şartları da sağlamak koşuluyla) bu istisnadan 2025 yılından itibaren yararlanacak. Yani 2024 yılı için emlak vergisini ödeyecek ama 2025’ten itibaren ödemeyecek.

Soru 13) SGK’dan emekli oldum. 190 m2 olan oturduğumuz ev benim üstüme ama eşim hâlâ çalışıyor ve bizimle yaşayan kızım da avukatlık yapıyor. Bu istisnadan yararlanabilir miyim?

Sosyal güvenlik kurumlarından aylık alan kişilerin eşi, anne/babasının, çocuklarının, kardeşlerinin vs gelirlerinin olması sosyal güvenlik kurumdan aylık alan kişinin istisnadan yararlanmasını etkilemeyecektir. Yalnız konutun 200 m2’yi geçmemesi de gerekmektedir, geçerse hiçbir şekilde bu istisnadan yararlanılamaz.

Örneğin, SGK’dan emekli Nesrin Hanım’a ait tek konut bulunmaktadır. Eşi Ahmet Bey ise banka müdürü........

© T24