Diğer

26 Şubat 2025

Gelir Vergisi Kanunu’na göre bir gerçek kişi sahip olduğu gayrimenkulleri başkasına kiraya verip gelir elde ederse bu gelir, halk arasında kira vergisi olarak bilinen gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilir. Elde edilen bu gelir, gelirin elde edildiği yılı takip eden yılın mart ayında beyan edilecek ve hesaplanan gelir vergisi ise mart ve temmuz ayında iki eşit taksitte ödenecektir. Yani 2024 yılında elde edilen kira geliri, 1 Mart-2 Nisan 2025’te (bu yıl 1 Nisan Ramazan Bayramının 3. Günü olması nedeniyle) beyan edilecek ve 2025 Mart ve Temmuz ayında iki eşit taksitte ödenecektir.

Kiraya verilen gayrimenkulden kasıt ise; konut, ev, iş yeri, arsa, arazi, yazlık, villa ya da benzeri amaçla kullanılan yerlerdir.

Bu kiralamadan elde edilen gelirin vergilendirilmesi ile ilgili önem arz eden hususları aşağıda soru/cevap şeklinde anlatmaya çalıştım. Hatta aşağıda belirttiğim giderleri ibraz ederseniz hiç vergi ödemeyebilirsiniz bile.

Soru 1) Konuttan elde ettiğim kira gelirim çok düşük yine de beyan edecek miyim?

2024 yılında konutun kiraya verilmesi dolayısıyla elde edilen kira gelirinin toplamı 33 bin TL ya da bu tutarın altındaysa beyan etmenize gerek yoktur. 33 bin TL’yi aşarsa o zaman beyan etmeniz gerekecektir.

Örneğin Emekli Ahmet amca Diyarbakır Lice ilçesindeki evini aylık 2 bin liraya kiraya vermiştir. Yıllık 24 bin lira kira geliri elde etmiştir. Bu durumda elde edilen kira geliri 2024 yılı için 33 bin lirayı aşmadığından beyan etmesine gerek yoktur.

Soru 2) 33 bin TL’nin altında olan konut kira gelirimi beyan etmeyeceğim ama vergi dairesine ayrıca bir bildirimde bulunmak zorunda mıyım?

İleride -ki şu aralar Hazine ve Maliye Bakanlığı sahaya inmiş vaziyette- olası bir sorunla karşılaşmamak için isterseniz bağlı olduğunuz yer vergi dairesine ya da hazır beyan sisteminde bunu bir dilekçeyle bildirebilirsiniz.

Bu linkten ( https://intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan/ ) Hazır Beyan Sistemine giriş yaparak “İşlemlerim/İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum” menüsü aracılığıyla dilekçenizi verebilirsiniz.

Hazır Beyan Sisteminde yer alan “Dilekçe Verme Nedeni” başlığındaki ifadeler şöyledir:

- İstisna altında kira geliri elde ettim (konut),

- Kira geliri elde etmedim,

- Gayrimenkulü sattım,

- Kendim oturuyorum,

- Usul (üstsoy), füru (altsoy) veya kardeşim oturuyor,

- Beyan sınırı altında kira geliri elde ettim (iş yeri, diğer, hak)

Bunlardan uygun olanı belirtmenizde fayda var.

Soru 3) 33 bin TL’lik istisna nedir?

2024 yılında konut kira geliri elde edenler, elde ettikleri bu geliri süresinde vergi dairesine beyan etmeleri durumunda 33 bin TL’lik bir istisnadan yararlanırlar.

Örneğin 2024 yılında (konutundan ya da konutlarından) aylık 5 bin TL (yıllık 60 bin TL) kira geliri elde eden emekli Mehmed Amca kira gelirini vergi dairesine beyan ettiğinde yıllık kira gelirinden (örneğimize göre 60 bin TL’den) 33 bin TL istisna tutarı düşülür. Yani daha az tutar üzerinden vergilendirilir. Bu istisna tutarı ise her yıl yeniden değerleme oranı kadar artırılır. 2024 yılı kira gelirleri için bu tutar 33 bin liradır.

Soru 4) 33 bin TL’lik istisnadan herkes yararlanabilir mi?

Konut kira geliriyle birlikte market, lokanta vs yerlerin işletilmesi gibi faaliyetlerden ticari kazanç elde edenler, zirai kazanç elde edenler veya avukat, doktor gibi serbest meslek kazancı olanlar istisna uygulamasından yararlanamazlar.

Örneğin Avukat Yalçın Bey avukatlık faaliyetinin yanında ayrıca şahsına ait bir konuttan kira geliri elde etmiştir. Avukat Yalçın Bey’in serbest meslek kazancı (avukatlık faaliyetinden dolayı) olması nedeniyle kira geliri istisnasından yararlanamaz.

Ayrıca bu istisna sadece konuttan elde edilen kira gelirlerine uygulanır. İş yeri kira gelirlerine uygulanmaz.

İlaveten bir kişinin 2024 yılında elde ettiği ücret, faiz, kâr payı gibi menkul sermaye iradı, başka kira geliri, ev alım satımı gibi faaliyetlerden elde edilen değer artışı kazancı ile süreklilik arz etmeyen arızi ticari kazancının toplamı 2024 yılı için 870 bin TL’yi aşıyorsa (GVK m.103 ücretliler için üçüncü dilim) bu istisnadan yararlanamayacaktır.

Örneğin Ercan Bey 2024 yılında faiz, kâr payı, şeklinde toplamda 900 bin TL gelir elde etmiştir. Ercan Bey ayrıca kiradaki konutundan da kira geliri elde etmiştir. Ercan Bey faiz kazancından dolayı (900 bin TL) konutlara uygulanan 33 bin TL’lik istisnadan yararlanamaz.

Konut kira gelirinin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde de istisnadan yararlanılamaz. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini kendiliklerinden verecekleri beyanname ile beyan edenler istisnadan yararlanabilirler.

Soru 5) 2024 yılında konuttan 120 bin TL, stopaj yoluyla vergilendirilmiş 400 bin TL de iş yerinden kira gelirim vardı. Ayrıca bir şirkette aylık 30 bin TL (yıllık 360 bin TL) ücret gelirim vardı. İstisnadan yararlanabilecek miyim?

Kişinin elde etiği kira geliri için istisnanın uygulanıp uygulanmayacağı, 2024 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamının 870 bin TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit edilecektir.

120 bin TL 400 bin TL 360 bin TL=880 bin TL

880 bin TL, 2024 yılı için belirlenen 870 bin TL’yi (GVK m.103 ücretliler için üçüncü dilim) aştığından 33 bin TL’lik istisnadan yararlanılmayacaktır.

Soru 6) Kirada iki evim var, iki ev için de ayrı ayrı istisna uygulayacak mıyım?

İstisna tutarı her kişi için ayrı ayrı hesaplanır.

Şöyle ki; iki kişi bir eve eşit hisseli olarak sahipse, elde edilen kira gelirinin yarısını birinci ortak kendi ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine; diğer ortak ise diğer yarısını kendi ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine beyan eder. Her iki vergi dairesi iki beyandan da ayrı ayrı istisna tutarını düşer. Yani aynı kira gelirinden iki kez istisna düşülmüş olacaktır.

Diğer taraftan örneğin Prof. Dr. Yüksel Hoca’nın 2 ayrı yerde 2 konutu var ve her konut için 2024’te yıllık 50’şer bin TL (toplamda 100 bin TL) kira geliri elde etmiş olsun. 100 bin TL’yi ikamet ettiği yer vergi dairesine beyan eder ve sadece 33 bin TL’lik (tek-bir sefer) istisnayı düşer. Burada dikkat edilmesi gereken husus istisna kişi sayısı ile doğru orantılıdır.

Özetle bir evin iki ortağı var ise istisna iki sefer; iki evin tek sahibi varsa tek istisna düşülür.

Soru 7) Kiracım işsiz kaldığı için son iki yılın tüm kirasını ikinci yılın son ayında toplu olarak verdi. Ne olacak şimdi?

Bir taşınmaz, birden fazla yıl kullanılmış ve önceki yılların kira bedelinin tamamı takip eden yıllarda ödenmiş ise tüm gelir ödenen yılın geliri sayılır. Ancak, kiralanan taşınmazın gelecek yıllara ait bedelleri toplu olarak ödenmişse gelecek yıllara ait olan bedeller ilgili yılların geliri sayılacaktır.

Örneğin Onur Bey, 2023 ve 2024 yıllarında mesken olarak kullanmak üzere kiraladığı evin 2 yıllık kira bedeli olan 100 bin TL’yi (her yıl için 50 bin TL olduğunu kabul edelim) 2024 Aralık ayında toplu olarak ödemişse, 100 bin TL, 2024 yılının geliri sayılır ve 2025 Mart’ta 100 bin TL’nin tamamı beyan edilir.

Ancak peşin tahsil edilen kiralar ülkeyi terk ve ölüm hallerinde, peşin tahsil edilen kiraların tamamı aynı yılın geliri sayılır.

Örneğin, Onur Bey, 2024, 2025 ve 2026 yıllarında mesken olarak kullanmak üzere kiraladığı taşınmazın 3 yıllık kira bedeli olan 150 bin TL’yi (her yıl için 50 bin TL olduğunu kabul edelim) 2024 yılında toplu olarak ödemişse (gelecek yılın/yılların kirasını da), 150 bin TL’nin 2024 yılı için olan 50 bin TL’sini 2024 yılının geliri olarak 2025 Mart’ta beyan edecektir. Kalan tutarlar ise gelecek yılların geliri sayılacak ve 2025’te beyan etmesine gerek olmayacaktır.

Soru 8) Konut, eşime ait ama kira benim banka hesabıma yatıyor. Beyannameyi ben mi yoksa eşim mi verecek?

Uygulamada çoğu zaman vergi idaresi kirası verilmiş konut için beyan verilmesini ve vergisinin de ödenmesini yeterli........

© T24