Ortaklığın satışsız giderilmesi, mülkiyetin özünü koruyup uyuşmazlığı kalıcı biçimde bitiren “ince işçilik”tir: Taşınmaz imar hukukuna göre bölünebilir olacak, bölünme ekonomik değeri zedelemeyecek, teknik rapor ve idari onaylar (ifraz projesi, encümen kararı) tamamlanacak; yapı mevcutsa kat mülkiyetine geçiş mümkün kılınacak, gerekirse ivazla denkleştirme sağlanacaktır. Hâkim, taleple bağlı kalarak ve bilirkişi desteğiyle önce aynen taksimin kapısını zorlar; paydaş iradesi oluşmamışsa kura devreye girer, fiilî kullanım varsa korunur, tescille sonuç hukukî kimliğini bulur. Bu yaklaşımda satış bir çare değil, son çaredir: Şartlar oluşuyorsa pay, “paraya çevrilmeden” bağımsız değere dönüşür; paydaşlık sona erer.

GENEL KRİTERLER

Aynen Taksim İlkesi ve Satışın “Son Çare” Olması ve Aynen Taksim Talep Edilmese Bile Mümkünse Satışa Engellemesi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — E: 2017/2791, K: 2021/875, T: 29.06.2021

“Bu davada satış talep edilmiş olsa bile hâkim, malın aynen bölünmesi mümkün oldukça malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verecektir (TMK m. 699/2). Bu hâlde aynen paylaşmanın mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır. Aynen paylaşmanın mümkün olduğu anlaşıldığı takdirde, satış yoluyla paylaşma kararı verilemeyecektir. Aynen paylaşmanın mümkün görülmediği durumda talep olması hâlinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilecektir.”

Elbirliği Payı Üzerinden Kısmi Ortaklık Giderimi Talep Edilemez

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — E: 1993/809, K: 1994/59, T: 16.02.1994

“Bir taşınmazda müşterek (paylı) mülkiyet varken, bir paydaşın ölümü nedeniyle yalnızca onun payının iştirak (elbirliği) mülkiyetine dönüşmesi durumunda, sadece o pay yönünden ortaklığın giderilmesi talep edilemez. Bu payın bölünmeye uygunluğu sonucu değiştirmez; mülkiyet durumu esas alınır.”


Hakim Taleple Bağlıdır: Aynen Taksim Talebi Satışa Dönüştürülemez

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi — E: 2014/4203, K: 2014/7743, T: 10.06.2014

“Ortaklığın giderilmesi davasında hâkim taleple bağlıdır (HMK m. 26). Dava yalnız ‘aynen taksim’ talebiyle açılmış ve bilirkişi raporlarıyla aynen taksimin mümkün olmadığı anlaşılmışsa, satış kararı verilemez; dava reddedilir.”

Aynen Taksim İçin Her Paydaşa Bir Parça Verilmesi Mümkün Olmalıdır

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — E: 1969/1244, K: 1969/861, T: 01.12.1969

“Ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksime karar verilebilmesi için, dava konusu taşınmaz malın bütün hissedarlara birer parça verilmek suretiyle taksiminin mümkün olup olmadığı araştırılmak gerekir.”

Payların Dağıtımında Uyuşma Sağlanamazsa Hakim Kura (Ad Çekme) Yöntemine Başvurur

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — E: 1962/6-29, K: 1962/64, T: 21.11.1962
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — E: 1982/8238, K: 1982/8418, T: 05.10.1982)

“Medeni Kanun’un 628. maddesine göre payların verilmesi, paydaşların kendi aralarında uyuşmasıyla olur. Bu mümkün olmazsa hâkimin takdirine gidilecektir. Bu takdirinde, olabildiği kadar afakiliği kaldırmak üzere, Medeni Kanun’un miras paylaştırılmasına ilişkin 509. maddesindeki hükmün kıyas yoluyla uygulanması ve ad çekmeye (kura yöntemine) başvurulması gerekir.”

İntifa Hakkı Taşınmazın Bütün Cüzlerine Şamildir

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — E: 1960/4334, K: 1960/4963, T: 05.07.1960

“Taşınmaz malın belli bir payı üzerinde intifa hakkına sahip olan kimsenin bu hakkı, taşınmaz malın her cüzüne şamildir. Bu nedenle mahkemenin, aynen taksimine karar verdiği taşınmazın bazı parçalarını paydaşlar üzerinde intifa hakkı yokmuş gibi bırakması ve taksim sonucunda meydana gelen parçalardan yalnız birini intifa hakkı ile yükümlü tutması usul ve kanuna aykırıdır.”

Aynen ve Satış Yoluyla Karma Paylaşım Hukuka Aykırıdır

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — E: 1963/2083, K: 1963/1829, T: 11.04.1963

“Ortaklığın giderilmesinde bir kısmın aynen taksimi, kalan kısmın ise satışla dağıtımı şeklinde karma karar verilmesi hukuka aykırıdır. Mahkeme ya tüm taşınmazı aynen taksim etmeli ya da tamamını satışa çıkararak paylaşmalıdır.”

Paydaşlar Anlaşamazsa Satış Umuma Yapılmalıdır

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — E: 1995/12275, K: 1995/12541, T: 25.12.1995

“Taraflar ittifak edemediğine göre, taşınmazın umum arasında satışına karar verilmesi gerekirken, paydaşlar arasında satışına karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.”

Taksim Talebi Kat Mülkiyetine Çevirme İstemi Anlamına Gelir

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — E: 1995/11881, K: 1995/12114, T: 14.12.1995

“Dava dilekçesinde açıkça, taşınmaz malın taksimi ve mümkün olmadığı takdirde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenmiştir.
Taksim istemi, paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlere tahsisi istemini de kapsadığından, hâkim bu hususu nazara almak ve Kanun’un aradığı şartların gerçekleşmesi hâlinde kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermek zorundadır.”

İmar Planı İptali Davasının Sonucu Beklenmeden Karar Verilemez

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — E: 2010/3042, K: 2010/6904, T: 08.06.2010

“İmar planının iptali için açılan davada, şüyuulandırma işleminin iptaline karar verilmesi hâlinde ortada artık bir imar parseli kalmayacağından, paydaşlığın giderilmesi davası da konusuz hâle gelir.
Bu nedenle mahkeme, idari yargıda açılan söz konusu davanın sonucunu beklemeli ve oluşacak duruma göre esas hakkında karar vermelidir.
İdari dava sonuçlanmadan hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.”

İmar Mevzuatı ve Değer Kaybı Ölçütü Çerçevesinde Aynen Taksimin Koşulları

Bir taşınmazın aynen paylaşılabilmesi, yalnızca mülkiyetin şekliyle ilgili teknik bir işlem değildir; imar hukukunun sınırları ve taşınmazın ekonomik bütünlüğü bu sürecin belirleyici iki eksenidir. Bu nedenle, mahkeme tarafından verilecek bir aynen taksim kararında hem mevzuata uygunluk hem de taşınmazın değerini koruma ilkesi birlikte gözetilmelidir.

1. İmar Mevzuatı Bakımından İfrazın Mümkün Olması

Üzerinde yapı bulunmayan taşınmazlarda aynen paylaşmanın öncelikli koşulu, ayırmanın (ifrazın) imar mevzuatına göre yapılabilir nitelikte olmasıdır. Hakim, bu değerlendirmeyi yaparken 3194 sayılı İmar Kanunu ile Planlı veya Plansız Alanlar İmar Yönetmelikleri hükümlerini esas alır.

a) İmar Planı Bulunan Yerlerde

İmar planına tabi alanlarda ifraz, İmar Kanunu’nun 15. maddesi ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 19–22. maddeleri uyarınca yapılabilir.
Bu kapsamda:

• Yol, yeşil alan, park, otopark ve meydan gibi kamu hizmetine ayrılmış alanlara isabet eden kısımlar ayrılamaz veya birleştirilemez.

• Parselasyon planı yapılmadan bir imar adasında ifraz veya tevhit işlemi yapılamaz.

• Oluşacak yeni parseller, imar planında veya yönetmelikte öngörülen asgari büyüklüklerin altında olamaz.

• Parselin kamu hizmetine ayrılan kısmı çıktıktan sonra geriye kalan bölüm müstakil inşaat yapmaya elverişli değilse, ifraz işlemi yapılamaz.

b) İmar Planı Bulunmayan Yerlerde

Planı bulunmayan alanlarda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 13. ve 15. maddeleri uygulanır.
Bu çerçevede parselin:

• Genişliğinin en az 20 metre, derinliğinin en az 30 metre olması,

• Kamuya geçmiş bir yola cephesi bulunması,

• Terk yoluyla yol oluşturulmaması ve çıkmaz sokaklara cephe verilmemesi gerekir.

c) Köy ve Mezra Yerleşik Alanlarında

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 43. maddesine göre köy ve mezraların yerleşik alanlarında yapılacak ifrazlarda:

• Parsellerin kamuya geçmiş yola cephesi bulunmalı,

• Parsel genişliği en az 15 metre, derinliği en az 20 metre olmalı,

• En fazla beş parsel oluşturulabilmeli ve bu parseller yeniden ifraza tabi tutulmamalıdır.

d) Yerleşme Alanı Dışındaki (İskan Dışı) Bölgelerde

İmar planı bulunmayan iskan dışı alanlarda:

• Her parselin en az 5.000 m² büyüklüğünde olması,

• Kamuya geçmiş bir yola en az 25 metre cepheye sahip bulunması zorunludur.
Bu alanlarda yeni yerleşme alanı oluşturma amacıyla ifraz yapılamaz ve terk yoluyla yol oluşturulamaz.

e) Tarım Arazilerinde

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8. maddesi, tarım arazilerinin ifrazını ciddi şekilde sınırlandırır.
Tarımsal faaliyetin ekonomik sürdürülebilirliğini koruyabilmek amacıyla, yeter büyüklüğe ulaşmış araziler “bölünemez eşya” niteliği kazanır ve tapu kütüğüne “ifraz edilemez” şerhi konulur.
Asgari büyüklükler:

• Mutlak ve özel ürün arazilerinde 2 hektar,

• Dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar,

• Örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar,

• Marjinal tarım arazilerinde 2 hektar.

Kat Mülkiyetine Konu Yapılarda Aynen........

© Hukuki Haber