I. GİRİŞ

Bilindiği üzere sorumluluk için salt hukuka aykırılık yeterli değildir. Kusur sorumluluğunda, sorumluluk için kusurun bulunması zorunludur.

Ancak konumuz açısından elatmada bulunanın mutlaka kasıtlı hareket etmesi zorunlu olmayıp, kusurlu olmasa dahi, eğer geçersiz bir hukuki nedene dayanıyorsa yani elatma fiili hukuka aykırı ise elatmanın önlenmesi istenebilir. Nitekim TMK'nın 683/2. maddesinde bu unsur "Malik... her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir." şeklinde ifade edilmiştir. Elatmanın haksız olması ile kastedilen malikin elatmaya katlanma yükümlülüğünün bulunmamasıdır. Katlanma yükümlülüğünde malikin olumsuz yetkilerinin kısıtlanması, olumsuz yetkilerini kullanamaması söz konusudur. Bu yükümlülük nedeniyle malik bazı elatmaları hoş görmek zorunda kalır. Elatmaya engel olamaz. Olumsuz bir unsurdur. Bu unsur davalı içinse en önemli bir savunma imkânıdır. Çünkü elatmanın haksız olması davanın kabulü için zorunlu olup, ayni veya şahsi bir hakka dayanıyorsa veya kanundan kaynaklı bir elatma ise, haksız olma unsuru gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmelidir.

Yapılan elatmanın haksız olmadığı savunması çeşitli nedenlere dayanabilir. En başta gelenleri mülkiyet hakkının kanundan kaynaklanan bir nedenle sınırlanmasına ilişkin olan nedenlerdir. Bu nedenler kamu veya özel hukuktan kaynaklanabilir.

Yine malikin katlanma yükümlülüğü davalının bir ayni veya şahsi (nisbi) hakkından da kaynaklanabilir. Örneğin elatan davalının malik veya intifa hakkı sahibi ile olan kira ilişkisi yapılan elatmayı haksız olmaktan çıkaracaktır.

Ayrıca doğal olaylar sonucu oluşan elatmalarda (eğer bir kişinin kasıtlı veya taksirli hareketi ile birleşmemişse) haksızlık unsuru gerçekleşmediğinden elatmanın önlenmesi istenemez.

Önceki makalelerimde kanundan kaynaklanan mülkiyet hakkı sınırlamalarını, malikin onayını ve kira sözleşmesine dayalı yani bu yöndeki savunma vasıtalarını ele al mıştık. Bu bölümde ise elatmanın satış vaadi sözleşmesine dayalı olduğu, bu nedenle haksız olmadığı yönlü savunmayı ele alacağız.

II. SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE DAYALI ELATMA SAVUNMASI

Kaynağını 6098 sayılı TBK’nin 29. maddesindeki düzenlenen ön sözleşme kavramından alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, TBK’nin 237/2., TMK’nin 706/1., Tapu Kanunu'nun 26/7. ile Noterlik Kanunu'nun 60/1. ve 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir. Tapu sicil memurları veya muhafızları ana sözleşmeyi düzenlemeye yetkili oldukları için satış vaadi sözleşmesini de düzenleyebilmektedirler. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğundan sözleşmenin feshi de Noterlik Kanunu'nun 81/2. maddesine göre noterde yapılacaktır. Taraflar sözleşmenin feshini noterde usulüne uygun olarak yapacaklardır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi satıcıya mülkiyet devir borcu yükler. TMK’nin 716. maddesi uyarınca sözleşmeden kaynaklanan edimini yerine getiren vaat alacaklısı, mülkiyeti devir borcunu yerine getirmeyen satıcıya karşı tapu iptali ve tescil davası (cebri tescil davası) açarak, borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Davalı taşınmazdaki fiili hâkimiyetinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayandığını, bu nedenle elatmasının haksız olmadığını ve dolayısıyla elatmanın önlenmesine karar verilemeyeceğini savunabilir.

Bu durumda vaat alacaklısı olan davalının savunmasının dayanağını yaptığı satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil istemli bir dava açıp açmadığının ve elatmanın önlenmesi ile birlikte yıkım isteğinin olup olmadığının tespiti önemlidir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden TBK’nin 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması TMK’nin 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Eğer bu amaçla açılmış bir tapu iptali ile tescil davası ve eldeki elatmanın önlenmesi davasında da yıkım istemi varsa eldeki elatmanın önlenmesi davasının sonucunu etkileyeceğinden HMK’nin 165. maddesi gereği tapu iptali ile tescil davasının sonucu beklenilmelidir. Yoksa davalının dayadığı sözleşmeden kaynaklanan şahsi hakkın davacının dayandığı ayni hakka üstünlüğünden bahsedilemeyeceğinden cebri tescil davası bekletici mesele yapılmadan elatmanın önlenmesi davasının diğer şartları da oluşmuşsa kabulü yoluna gidilmelidir. Ancak Yargıtay'ın aksi yönde kararları da dikkate alınmalı, her somut olayın özelliğine göre bir karar verilmelidir.

Bu nitelikte bir dava açılmasa dahi davalının sözleşme gereği ödediği bedel ile varsa satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonra bu sözleşmeye dayanarak taşınmazı kullandığı dönem içinde taşınmaza yaptığı zaruri ve faydalı giderler için hapis hakkının bulunduğu unutulmamalıdır.

“... Dava,........

© Hukuki Haber