I. GİRİŞ

Bilindiği üzere sorumluluk için salt hukuka aykırılık yeterli değildir. Kusur sorumluluğunda, sorumluluk için kusurun bulunması zorunludur.

Ancak konumuz açısından elatmada bulunanın mutlaka kasıtlı hareket etmesi zorunlu olmayıp, kusurlu olmasa dahi, eğer geçersiz bir hukuki nedene dayanıyorsa yani elatma fiili hukuka aykırı ise elatmanın önlenmesi istenebilir. Nitekim TMK'nın 683/2. maddesinde bu unsur "Malik... her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir." şeklinde ifade edilmiştir. Elatmanın haksız olması ile kastedilen malikin elatmaya katlanma yükümlülüğünün bulunmamasıdır. Katlanma yükümlülüğünde malikin olumsuz yetkilerinin kısıtlanması, olumsuz yetkilerini kullanamaması söz konusudur. Bu yükümlülük nedeniyle malik bazı elatmaları hoş görmek zorunda kalır. Elatmaya engel olamaz. Olumsuz bir unsurdur. Bu unsur davalı içinse en önemli bir savunma imkânıdır. Çünkü elatmanın haksız olması davanın kabulü için zorunlu olup, ayni veya şahsi bir hakka dayanıyorsa veya kanundan kaynaklı bir elatma ise, haksız olma unsuru gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmelidir.

Yapılan elatmanın haksız olmadığı savunması çeşitli nedenlere dayanabilir. En başta gelenleri mülkiyet hakkının kanundan kaynaklanan bir nedenle sınırlanmasına ilişkin olan nedenlerdir. Bu nedenler kamu veya özel hukuktan kaynaklanabilir.

Yine malikin katlanma yükümlülüğü davalının bir ayni veya şahsi (nisbi) hakkından da kaynaklanabilir. Örneğin elatan davalının malik veya intifa hakkı sahibi ile olan kira ilişkisi yapılan elatmayı haksız olmaktan çıkaracaktır.

Ayrıca doğal olaylar sonucu oluşan elatmalarda (eğer bir kişinin kasıtlı veya taksirli hareketi ile birleşmemişse) haksızlık unsuru gerçekleşmediğinden elatmanın önlenmesi istenemez.

Önceki makalelerimde kanundan kaynaklanan mülkiyet hakkı sınırlamalarını ve malikin onayını yani bu yöndeki savunma vasıtalarını ele almıştık. Bu bölümde ise elatmanın kira sözleşmesine dayalı olduğu, bu nedenle haksız olmadığı yönlü savunmayı ele alacağız.

II. KİRA SÖZLEŞMESİNE DAYALI ELATMA SAVUNMASI

Taşınmaza haksız olarak elattığı ileri sürülen davalı elatıldığı ileri sürülen taşınmazda kira sözleşmesi ile kullanıcı olduğu yönünde savunma yaparsa, mahkemece bu savunmanın doğru olup olmadığının tespiti için taraf delilerinin toplanması gerekir. Çünkü gerek davayı açan malikle (veya kira sözleşmesi mutlaka malikle yapılması zorunlu olmadığından akdi veya yasal yetkili bir kiralayan ile) ve gerekse önceki malik ile yapılan kira sözleşmesine dayanılarak gerçekleştiği kanıtlanan kullanımın (muvazaalı kira sözleşmeleri hariç) haksız olduğuna ve dolayısıyla elatmasının önlenmesine hükmedilemez. Yani davanın reddi gerekir.

Kira sözleşmesi ise TBK’nin 299. maddesinde düzenlenmiş olup, düzenlemeye göre, "Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." Kira sözleşmesinin unsurları; kiralanan, kira bedeli ve kiraya veren ile kiracı arasında bir anlaşmadır. Kira sözleşmesi, ister taşınır ister taşınmaz bir eşyaya ilişkin olsun, bir geçerlilik şekline tabi değildir. Kira sözleşmesi, rızai bir sözleşme olup, sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları yeterlidir. Ayrıca kiralanan şeyin teslimi şart değildir. Kiraya verenin malik olması zorunlu olmayıp, kiracıya kiralananın zilyetliğini devretmek ve kira sözleşmesi boyunca da kullanılmaya elverişli tutmak kiraya verenin borçlarıdır. Buna karşılık kiracı, fer'i zilyet olarak şeyi hâkimiyetinde bulundurur ve karşılığında kararlaştırılan kira parasını öder. Kira sözleşmesi bir zamanla sınırlı olmalıdır. Yani, kira sözleşmesi mutlaka belirli veya belirsiz bir süre için yapılır. Süre belirtilmemiş olsa bile feshi ihbar yolu ile sözleşmeyi sona erdirme imkânı bulunmaktadır. Ancak, süreli olsa da, niteliği gereği sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir. Paylı mülkiyete tabi taşınmazın kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır. Değinilen kanuni düzenleme ve yargısal uygulamaya göre pay ve paydaş çoğunluğuna dayanmayan kira sözleşmelerine geçerlilik tanıma olanağı yoktur. Bu şekilde hukuken geçerli olmayan kira sözleşmesi ile taşınmazı kullanan kişinin bu kullanımına diğer paydaşlarca sonradan icazet[1] verilmemesi halinde kişi fuzuli şagil sayılır ve elatmasının önlenmesine karar verilir. Elbirliği (iştirak) halinde mülkiyette ise, kira sözleşmesinin geçerliliği ancak tüm ortakların katılımı veya onayı şartına bağlıdır. Onay şekle bağlı değildir. Kanaat verici davranışlar da onay sayılır. Onay verildikten sonra bu onaydan dönülemez.

Öte yandan eski malik ile davalı arasında yapılan kira akdi sona ermeden dava konusu yerin davacıya satılması halinde kira sözleşmesinin sona ermiş olduğu kabul edilemez. Çünkü TBK’nin 351/1. maddesine (6570 sayılı Kanun'un 7/d maddesi) göre, "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir." Kiralananı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra sözleşmedeki sürenin sonuna kadar açacağı bir davayla sona erdirebilir. Ayrıca, edinen, TBK’nin 353. maddesine göre de, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmek kaydıyla, dava açma süresini bir yıl uzatabilir. Yine, edinen, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu durumda da uyuşmazlığın kira hukuku çerçevesinde ele alınması zorunlu olduğundan elatmanın önlenmesi davası haksız elatma ispatlanamadığı gerekçesi ile reddedilecektir. Ancak kira sözleşmesinin sona ermesi halinde taşınmazı tahliye etmeyen kiracı artık haksız şagil konumuna gelir. Bu halde ise taşınmazın malike teslimi zorunlu olduğundan haksız elatmasının önlenmesine hükmedilecektir.

Kiracı olduğu savunması üzerine kiracılık sıfatı nedeniyle açılan elatmanın önlenmesi davasının reddi için kiracılık savunmasının kanıtlanması zorunludur. TMK’nin 6. ve HMK’nin 190. maddelerine göre kiracılık sıfatının ispatı bu savunmada bulunan davalı tarafından yapılmalıdır. Bilindiği üzere; özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni olarak da oluşabilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural 18.3.1942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında da açıkça vurgulanmıştır. Ancak her ne kadar kira sözleşmesinin geçerli olması bir biçim koşuluna bağlı değilse de, kira ilişkisi bir hukuki........

© Hukuki Haber