Öğretide de ifade edildiği üzere tam iki tarafa borç yükleyen eser sözleşmesi niteliğindeki inşaat sözleşmelerinde, üzerine inşaat yapılacak arsanın yükleniciye teslimi iş sahibinin öncelikli edim borcudur (Prof.Dr.Köksal KOCAĞA, İnşaat Sözleşmesi, Ankara 2023, s.489). Bu kapsamda inşaat sözleşmeleri, türü bakımından karşılıklı taahhütleri içeren bir akit olup ifa, borcun muacceliyeti yönünden TBK’nın “İfada Sıra” başlıklı 97.maddesinde düzenlenen hükme tabidir. Yasanın bu hükmüne göre taraflardan birinin, karşı taraftan olan talebinde haklı sayılabilmesi için sözleşmedeki öncelik sırasına göre edim borçlusu bulunmaması gerekir. Bu nedenle de sözleşmeye ve işin mahiyetine göre öncelikli edim borçlusu olan iş sahibi, arsayı inşaata elverişli şekilde teslim edimini ifa etmedikçe, müteahhitten işe başlama yükümlülüğünü yerine getirmesi talebinde haklı görülemez (Yargıtay 19.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Cengiz KOSTAKOĞLU, İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, İstanbul 2015, s.261). Dolayısıyla da taraflardan birinin, ifası mümkün öncelikli edimini yerine getirmemesi halinde, onun yönünden temerrüt söz konusu olur (Prof.Dr.Fahrettin ARAL – Prof.Dr.Hasan AYRANCI, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 14.Baskı, Ankara 2023, s.426). Sonuç olarak da iş sahibi kendisi direnime düştükten sonra artık yükleniciyi direnime düşüremez; borçlu aleyhine kararlaştırılmış bir ceza koşulu varsa, o dahi istenemez. Bu ihtimalde de yüklenici sözleşmeden dönebilir. Örneğin iş sahibi arsayı kusursuz olarak teslim etmemişse yüklenici sözleşmeden dönme hakkına sahip olur (Yargıtay Üyesi Mahmut COŞKUN, İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Davalar, s.353). Burada arsa sahibinin keyfi olarak sözleşmeden dönmesi halinde ise, TBK’nın 484.maddesi gündeme gelir. Bu hüküm gereğince keyfi olarak sözleşmeden dönen iş sahibinin, yüklenicinin tüm zararlarını karşılaması gerekir (Prof.Dr.Köksal KOCAĞA, İnşaat Sözleşmesi, s.640). Öğretide arsa sahibinin, sözleşmeden döndüğünde keyfi olarak döndüğü karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini ispat yükü ise arsa sahibine aittir (Yargıtay Üyesi Mahmut COŞKUN, İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Davalar, s.497). Yukarıdaki açıklamalar ışığında inşaat sözleşmelerinde yükleniciler, arsa sahibinin temerrüdü halinde, menfi-müspet tüm zararlarını talep edebilir. Örneğin, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici kendisine kalan bağımsız bölümlerin devredilememesi üzerine bankalardan kredi kullandığını ve faiz-komisyon ödemek zorunda kaldığını; tapu veremediğinden alıcılara rayiç bedelin altında satış yaptığını, iskan ruhsatının geç alınması nedeniyle fazla ödemede bulunduğunu; diğer yatırımlarını yapamadığından kar mahrumiyetine uğradığını; arsa payı tapusunun geç intikali nedeniyle işin gecikmesinden kaynaklanan maliyet artışlarından dolayı zarara uğradığını; toplu şekilde bağımsız bölüm almak isteyen bir müşterinin talebinin karşılanmaması nedeniyle zarar gördüğünü belirterek talepte bulunabilir (Yargıtay Üyesi Mahmut COŞKUN, İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Davalar, s.496). Bu çerçevede Yargıtay da, iş sahibinin temerrüdü nedeniyle yüklenicinin işi bırakarak akdi feshetmesi halinde yükleniciye kusur yüklenemeyeceğini (Yargıtay 15.Hd. 25.01.2005 T. 2004/2914 E. 2005/159 K.), arsa sahibinin temerrüdü halinde yüklenicinin müspet zarar olarak mahrum kaldığı karı talep edebileceğini (Yargıtay 15.Hd. 13.05.1991 T. 5167/2457), yüklenici zararının fesih anına kadar yaptığı tüm giderler ile eser bitmiş olsaydı sağlayabileceği net kar olarak hesaplanması gerektiğini (Yargıtay 15.Hd. 02.04.1998 T. 1998/833 E. 1998/1348 K.) kararlarında sıklıkla vurgulamaktadır. Son olarak belirtmek gerekir ki eser sözleşmelerinde iş sahibi, ifaya katılmaya veya ifayı kabule zorlanamaz. Yukarıda da belirtildiği gibi iş sahibi ifaya katılmaz veya sunulan ifayı kabul etmezse, temerrüde düşer. İş sahibinin temerrüde düşmesi durumunda yüklenici, hasar ve giderleri alacaklıya ait olmak üzere, teslim edeceği eseri tevdi ederek borcundan kurtulabilir. Tevdi yerini ve şeklini ifa yerindeki hakim belirler. (Yargıtay Üyesi Mahmut COŞKUN, İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Davalar, s.352). Nitekim TBK’nın “Bir Şeyin Teslimine İlişkin Edimlerde Tevdi Hakkı” başlıklı 107.maddesinde; “ Alacaklının temerrüde düşmesi durumunda borçlu, hasar ve giderleri alacaklıya ait olmak üzere, teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir. Tevdi yerini, ifa yerindeki hâkim belirler. Bununla birlikte ticari mallar, hâkim kararı olmadan da bir ardiyeye tevdi edilebilir.” şeklinde........

© Hukuki Haber