Yargıtay uygulaması ve doktrinde ifade edildiği üzere gerek bedeli karşılığı iş sahibi adına yapılacak inşaata ait sözleşmeler, gerekse kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhittin inşaata başlayabilmesi için, öncelikle iş sahibi tarafından üzerine inşaat yapılacak arsanın, inşaata elverişli ve ayıpsız şekilde müteahhide teslimi gerekmektedir. Böylece karşılıklı taahhütleri içeren inşaat sözleşmelerinde, yer teslimi iş sahibinin öncelikli edim borcudur (Yargıtay 19.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Cengiz KOSTAKOĞLU, İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, İstanbul 2015, s.261). Konu ile ilgili olarak TBK’nın “İfada Sıra” başlıklı 97.maddesinde de; “Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.” şeklinde düzenleme mevcuttur. Bu nedenle eser sözleşmelerinde, yüklenicinin meydana getirme ve teslim borcunu ifa edebilmesi için, öncelikle iş sahibinin ifaya katılması; örneğin, arsayı inşaat için yüklenicinin kullanımına engelsiz sunması ve sonra da, ifayı kabul etmesi, örneğin arsa sahibinin yapılan bağımsız bölümleri teslim alması gerekir. Bu yükümlülüğe aykırılık iş sahibinin temerrüdü sonucunu doğurur. Bu noktada haklı neden olmaksızın kabulden kaçınma halinde de, alacaklı durumdaki iş sahibinin temerrüdü gündeme gelir. Temerrüt için ise iş sahibi yönünden kusur aranmaz (İlker Hasan DUMAN, İnşaat Hukuku, Ankara 2021, s.512 ; Yargıtay Üyesi Mahmut COŞKUN, İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Davalar, Ankara 2017, s.352). Dolayısıyla eser sözleşmesi niteliğindeki inşaat sözleşmelerinde üzerine inşaat yapılacak arsanın, yükleniciye teslimi iş sahibinin öncelikli edim borcudur (Prof. Dr. Köksal KOCAĞA, İnşaat Sözleşmesi, Ankara 2023, s. 489). Burada arsanın inşaat yapmaya elverişli ve ayıpsız şekilde teslimi de gerekir. Aksi halde yine iş sahibinin, temerrüdü ve sorumluluğu söz konusu olur (Yargıtay Üyesi Mahmut COŞKUN, İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Davalar, Ankara 2017, s.443).

Önemi gereği tekraren belirtmek gerekir ki inşaat sözleşmeleri, türü bakımından karşılıklı taahhütleri içeren bir akit olup ifa, borcun muacceliyeti yönünden TBK’nın “İfada Sıra” başlıklı 97.maddesinde düzenlenen hükme tabidir. Yasanın bu hükmü ile taraflardan birinin, karşı taraftan olan talebinde haklı sayılabilmesi için sözleşmedeki öncelik sırasına göre edim borçlusu bulunmaması gerekir. Sözleşmeye ve işin mahiyetine göre öncelikli edim borçlusu olan iş sahibi, arsayı inşaata elverişli şekilde teslim edimini ifa etmedikçe, müteahhitten işe başlama yükümlülüğünü yerine getirmesi talebinde haklı görülemez. Ayrıca inşaat yapılmak üzere teslim edilecek arsanı üzerinde inşaat yapılmasına engel bulunmaması ve ayıpsız olması gerekir. (Yargıtay 19.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Cengiz KOSTAKOĞLU, İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, s.261). Örneğin sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, inşaata ilişkin plan ve projelerin hazırlanması ile tasdik ettirilmesi, yapı ruhsatının alınması ve eski bina içindeki kiracının tahliyesi, elektrik ve su aboneliklerinin iptal edilip var ise arsa üzerindeki gecekondunun yıkılması ya da yıkıma hazır hale getirilmesi gibi yükümlülükler arsa sahibine aittir (Yargıtay Üyesi Mahmut COŞKUN, İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Davalar, s.443-447). Yapılan sözleşmede binanın yıkımı ve enkazın kaldırılmasını yüklenici üstlenmiş olsa dahi arsa sahibinin, üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye boş olarak teslim yükümlülüğü devam eder (Yargıtay 19.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Cengiz KOSTAKOĞLU, İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, s.262). Yargıtay 15.Hukuk Dairesinin 01.04.1992 Tarihli 91/4788- 92/1698 sayılı kararında da aynı hususlar vurgulanmıştır. Burada inşaat sözleşmesinde konu olan taşınmazın üzerinde inşaat yapmaya yasal bir mani de bulunmamalıdır. Diğer bir ifade ile arsanın inşaat yapılmasını engelleyen bir ayıbı olmamalıdır. Örneğin, komşu parselden yapılan tecavüzün arsada bina yapılmasını engellediği hallerde bu tecavüz arsanın ayıbı olup, iş sahibi tarafından bu ayıp giderilip, arsanın ayıpsız ve inşaata elverişli şekilde teslimine kadar müteahhitten inşaata başlanması istenemez (Yargıtay 19.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Cengiz KOSTAKOĞLU, İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, s.262). Bu kapsamda taraflar arasındaki sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, inşaatın projelerini ve ruhsatını müteahhide vermekle yükümlü olan iş sahibinin, bu yükümlülüğünü uzun sayılabilecek bir süre yerine getirmemesi ve temerrüde düşmesi, hafif kusur olarak kabul edilemeyeceği gibi, süre uzatımı ile telafisi de düşünülemez. Dolayısıyla da iş sahibi bu yükümlülüğünü yerine getirmeden, müteahhitten işe başlamasını veya ruhsatsız projesiz işe devam etmesini isteyemez (Yargıtay 19.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Cengiz KOSTAKOĞLU, İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, s.262-263). Nitekim Yargıtay bu durumu ağır kusur kabul edip, temerrüdün gerçekleşmesi ile müteahhidin akdi feshedebileceğini kabul etmiştir. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi’nin 10.04.1990 T. 1989/2697 E. 1990/1730 K. sayılı kararı şu şekildedir; “…Davalı iş sahibinin gerek yer tesliminde gerekse projenin ikmal ve tesliminde sözleşme süresini aşan gecikmesi ağır kusuru olup, sorumsuzluk iddiasında bulunamayacağı…” Sonuç olarak karşılıklı olan bu ilişkiler, birbirleriyle sıkı sıkıya bağlı olduklarından, kendi öncelikli edimini yerine getirmeyen taraf, karşısındakinin edimini yerine getirmesini isteyemez. Dolayısıyla da taraflardan birinin, ifası mümkün öncelikli edimini yerine getirmemesi halinde de, onun yönünden temerrüt söz konusu olur (Prof. Dr. Fahrettin ARAL – Prof. Dr. Hasan AYRANCI, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 14.Baskı, Ankara 2023, s.426 ; Yargıtay Üyesi Mahmut COŞKUN, İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Davalar, s.351). Yargıtay uygulamasında da benzer yönde görüş mevcuttur (Yargıtay 15.Hd. 09.04.1990 T. 1989/3976 E. 1990/1715 K. ; Yargıtay 23.Hd. 05.12.2012 T. 2012/5820 E. 2012/7174 K. ; Yargıtay 15.Hd. 05.05.2004 T. 2003/5372 E. 2004/2508 K. ; Yargıtay 15.Hd. 05.05.2004 Tarihli 2003/5372 Esas 2004/2508 Karar ; Yargıtay 15.Hd. 14.04.2016 Tarihli 2014/10798 E.........

© Hukuki Haber