Por: Pedro Sevilla Almeida. Director de la Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario de ESAN

Una demanda que el sistema no logra interpretar

Imaginemos, por un momento, una imagen mental bastante curiosa: es como si un millonario intentara entrar a la zona VIP de la discoteca más exclusiva de la ciudad, pero sin llevar su DNI y, además, el portero, que en este caso sería el banco, le bloquea la entrada de forma tajante y no lo hace porque esa persona le falte dinero para pagar la botella más cara del local, sino porque el sistema de seguridad de la discoteca simplemente no está diseñado para verificar quién es realmente alguien si no presenta ese trozo de plástico estándar.

Pongan en perspectiva el tamaño de esta paradoja. Estamos hablando de casi 11 millones de trabajadores urbanos informales en el Perú. Hablamos de personas con ingresos reales diarios y con ahorros que podrían estar comprando viviendas entre $60,000 y $150,000 y, sin embargo, cuando van al banco a pedir una hipoteca, la tasa de aprobación es de apenas un 12%. La inmensa mayoría se topa con un muro y el objetivo de nuestro análisis de hoy es cambiar completamente el enfoque con el que el sistema financiero mira este sector. La tesis central es que el mercado informal no es bajo ningún concepto un problema de alto riesgo crediticio, es puramente un problema de falta de infraestructura de información.

Todo el sistema funciona a ciegas, pero en el momento en que esos datos invisibles se pudieran hacer visibles, se desbloquearía un mercado potencial enorme. Las estimaciones hablan entre 50,000 y 120,000 millones de dólares a lo largo de la próxima década. La barrera es puramente informativa. Si la gente tiene el dinero en la mano y la demanda existe, la primera pregunta que surge es evidente, ¿por qué los bancos les cierran la puerta a estos potenciales clientes? La narrativa de la calle es fácil, se suele culpar al banco, se dice que son elitistas o que solo quieren trabajar con grandes honorarios, pero en realidad no hay ninguna malicia oscura detrás, hay de hecho una racionalidad económica fría y dura basada en modelos de riesgo de toda la vida. Para entender el por qué los bancos actúan con tanto conservadurismo tenemos que ir a la raíz del problema.

En el Perú existe una realidad económica que desafía profundamente las estructuras tradicionales del sistema financiero: 11 millones de personas en el ámbito urbano generan ingresos de manera constante fuera de la formalidad, pero aun así participan activamente en decisiones económicas de largo plazo, como la adquisición de una vivienda. Esta situación revela una tensión estructural entre dos mundos que coexisten, pero que rara vez se entienden: el de la economía informal y el de la banca tradicional.

Lejos de ser un fenómeno marginal, la informalidad constituye uno de los pilares del funcionamiento económico en nuestro país. Comerciantes, transportistas, trabajadores independientes, técnicos especializados, pequeños empresarios y prestadores de servicios, entro otros, forman parte de un ecosistema dinámico que sostiene gran parte del consumo interno. Estos actores no solo generan ingresos, sino que también desarrollan hábitos financieros complejos: administran flujos de caja variables, enfrentan riesgos constantes y toman decisiones económicas bajo incertidumbre. En ese contexto, el acceso a una vivienda no es una aspiración lejana, sino una meta concreta que muchas familias persiguen con disciplina durante años.

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