El mercado residencial español afronta 2026 en un contexto marcado por una base macroeconómica favorable, una intensa presión demográfica y un desequilibrio persistente entre la necesidad de vivienda y la capacidad real del sistema para producirla. Este desajuste, cada vez más evidente, continúa condicionando la dinámica del sector y la evolución de los precios, aunque empiezan a apreciarse señales que apuntan a un progresivo agotamiento de la demanda con capacidad real de acceso.

El mercado laboral cerró 2025 con 22,46 millones de ocupados y una tasa de paro del 9,93%, la primera por debajo del 10% desde 2008. Esta mejora dibuja la base potencial de compradores, pero no logra traducirse en un avance significativo de la accesibilidad.

Los salarios continúan creciendo por debajo del coste de la vida y el aumento del pluriempleo refleja las dificultades de los hogares para reforzar su capacidad de ahorro. Así lo refleja nuestro Índice de Esfuerzo Inmobiliario, que volvió a incrementarse (+1,7% interanual) hasta situarse en 7,6 años de salario íntegro necesarios para adquirir una vivienda media.

En paralelo, 2025 consolidó un entorno de mayor estabilidad monetaria. El Euríbor a 12 meses cerró el año en una media del 2,267%, y las previsiones para 2026 lo mantienen en un rango estable entre el 2,0% y el 2,5%. Esta normalización ha impulsado un ciclo de optimismo comprador, sostenido por unas condiciones hipotecarias previsibles. Sin embargo, este apoyo financiero no altera la problemática estructural: la construcción de nuevas viviendas no acompasa el ritmo de creación de hogares, lo que limita las opciones reales del mercado.

La evolución demográfica continúa siendo un vector clave. Desde 2022, España suma cerca de medio millón de habitantes al año, impulsados por flujos migratorios y una reducción del tamaño medio de los hogares. A ello se suma la presencia de compradores extranjeros cuya capacidad de pago, muy superior a la de los compradores nacionales, está reconfigurando los niveles de precio en áreas prime, costeras e insulares.

Esta combinación de factores se tradujo en más de 714.000 compraventas en 2025, el mayor registro desde 2007. No obstante, bajo ese volumen histórico emerge un cambio de fondo: cada vez menos hogares pueden asumir los precios vigentes. El aumento del esfuerzo y la menor capacidad de ahorro estrechan el segmento solvente. Además, el trasvase del alquiler a la compra pierde fuerza: las aportaciones económicas iniciales actúan como barrera adicional y, a su vez, el alquiler ha dejado de ser una alternativa viable para muchos hogares, con tasas de esfuerzo que pueden llegar a superar el 50%.

Por el lado de la oferta, la producción continúa muy por debajo de las necesidades del país. Entre enero y noviembre de 2025 se concedieron 127.368 visados de obra nueva (+7,4% interanual), una cifra que, aun siendo positiva, dista de las aproximadamente 250.000 viviendas anuales necesarias para equilibrar el mercado. El contraste histórico sigue siendo significativo: en 2006 se superaron los 865.000 visados.

La actividad promotora se enfrenta a factores estructurales que limitan su capacidad de respuesta: escasez de suelo finalista, costes de construcción elevados, falta de mano de obra cualificada y plazos administrativos prolongados tanto en la concesión de licencias de edificación como urbanísticos en los desarrollos de suelo, que en muchos casos superan la década.

Este conjunto de restricciones mantiene la producción en niveles insuficientes y explica el déficit estructural de vivienda, que el Banco de España estimó en 700.000 unidades en 2025. La insuficiencia productiva es especialmente evidente en las principales áreas de crecimiento económico y demográfico, como Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga, donde la presión sobre el parque disponible se intensifica año a año.

La combinación de una oferta limitada y un segmento solvente que comienza a tocar techo anticipa una desaceleración en el ritmo de crecimiento de los precios durante 2026. Los determinantes estructurales siguen apuntando al alza, pero la accesibilidad actúa cada vez más como freno natural del ciclo. En obra nueva, estimamos un crecimiento interanual de precios cercano al 9% en el primer semestre, en línea con el cierre de 2025.

¿Hacia dónde está avanzando el mercado residencial en 2026? La persistencia de los anteriores factores anticipa un ejercicio de elevada actividad, con volúmenes próximos a máximos históricos, pero en un contexto de progresiva estabilización. La oferta seguirá siendo limitada y el segmento solvente podría reducirse en términos relativos, lo que moderará el ritmo de avance de los precios y hará menos probable superar el registro de compraventas de 2025. En este escenario, la vivienda asequible y las políticas orientadas a ampliar el parque residencial tanto en venta como en alquiler deberían ganar protagonismo para mejorar la accesibilidad y absorber la demanda de los hogares que el mercado libre ya no consigue atender.

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