Türkiye’de gayrimenkul geleneksel bir yatırım aracıdır. Geçen yıl itibariyle ev sahipliği oranı yüzde 60’ın üzerine çıkan Türkiye, konut sahipliğine olan ilgisini yurt dışına da taşıdı. Yurt dışında, 2023’te 1,78 ve 2024’te de 2,15 milyar dolarlık gayrimenkul edinen Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının, 2025'te de Amerika ve Avrupa kıtaları ile BAE ağırlıklı olmak üzere yurt dışından yaklaşık 2,3 milyar dolarlık gayrimenkul alması bekleniyor. İlginin yükselmesinde birden fazla neden var kuşkusuz. Yurt dışına olan talep, Türk şirketlerinin de yurt dışında konut ve işyeri projesi geliştirme heyecanını artırdı. BAE’de, Balkan ülkelerinde, Almanya, İngiltere, ABD, Kanada’da Türk şirketlerinin konut ve işyeri yatırımları hızlanmaya başladı. Esas Holding’ten, Bilgili’ye, Bayraktar Grubu’ndan, Polat Holding’e, Akman Holding'e, ada ülkelerinde proje geliştiren Arslan Şirketler Topluluğu'na, Dubai’de yatırıma soyunan Nef’e kadar çok sayıda şirket 400 milyar dolarlık global gayrimenkul pazarından pay almayı hedefliyor.

2008 küresel mali krizinden beri güçlenen, yatırım yoluyla ikamet (Residency By Investment-RBI) ve yatırım yoluyla vatandaşlık (Citizenship By Investment-CBI) programları büyük ilgi görüyor. Yıllara göre değişmekle birlikte yıllık ortalama 400 milyar dolara ulaşan uluslararası gayrimenkul piyasasında Çin, 52 milyar dolarla en büyük alıcı, ABD ise 120 milyar dolar ile en büyük satıcı olarak dikkati çekiyor. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının yurt dışından gayrimenkul alımları ise son 3 yılda önceki yıllara göre çok ciddi oranlarda artmış durumda. İlk dikkati çeken hızlı yükseliş 2022 yılında yaşandı. Türklerin, önceki dönemlerde yıllık ortalama 350 milyon dolar seviyesinde seyreden yurt dışından gayrimenkul alımı 2022’de aniden 630 milyon dolara ulaştı. 2023’te ise rakam neredeyse üç misli arttı ve 1 milyar 782 milyon dolar oldu. ‘Herhalde bu seviye zirvedir ve uzun yıllar bir daha geçilemez’ denilirken 2024’te 2 milyar 205 milyon dolarlık yurt dışı gayrimenkul alımı görüldü. 2025’e baktığımızda Ocak-Nisan 2025 döneminde 793 milyon dolarlık alım yapıldı. Bu ivme yılsonuna kadar devam ederse muhtemelen geçen yılın rakamı da aşılacak.

Buraya önemli bir not düşerek ‘yurt dışında gayrimenkul edinimi’ ile ‘yurt dışında gayrimenkul yatırımı’ kavramlarının farklı olduğunu ve Merkez Bankası kayıtlarında bu iki başlık altında farklı rakamlar bulunduğunu belirtmek gerekiyor. Buna göre bizim esas aldığımız ‘gayrimenkul edinimi’ için yapılan toplam harcama rakamları daha düşük buna yurt dışında gayrimenkule dayalı başka enstrümanlara da yatırım yapanlar dahil edilince rakamların daha da yüksek çıkıyor. Örneğin; 2024’te ‘yurt dışında gayrimenkul edinen Türkiye vatandaşlarının toplam yatırımı’ 2 milyar 153 milyon dolar. Aynı yıl ‘Türkiye vatandaşlarının yurt dışında gayrimenkul yatırımları toplamı’ ise 2 milyar 513 milyon dolar.

Türk toplumunun geleneklerinde ‘gayrimenkule yatırım yapmak’ en az ‘altına yatırım yapmak’ kadar güçlü bir davranıştır. Her şey 2021’in son aylarında başlayan ve özellikle konut üretimini olumsuz etkileyen iç ve dış gelişmelerle başladı. Konut arzı hızla daralınca kiralarda da ciddi fiyat artışları yaşandı. Hem siyasiler hem de ev sahibi olmak isteyen ya da kiracı olarak yaşamını idame ettiren vatandaş kitlesi yanlış teşhis ve çözüm önerileriyle ‘inşaat ve gayrimenkul sektöründe’ yatırımcıları tedirgin eden bazı uygulamaların yolunu açtı. Örneğin kiralara yüzde 25 zam sınırlaması getirildi. Aynı dönemlerde ‘ikinci ve daha fazla konutu olan vatandaşlara daha fazla yeni vergiler getirilmesi’ tartışmaya açıldı. Konut arzını ve satışları daraltarak fiyatları düşürmenin mümkün olacağına inanan ekonomi yönetimi de konut kredilerini miktar bazında çok kısıtları ve faizler de kredi kullanımını imkansız hale getirdi. İşte bu uygulama ve........

© Ekonomim