İZLE Çavuşesku’nun Termometresi 2’li Görüş İki Savaş Bir Yazar Cumhuriyet’in Edebiyatı Varsayılan Ekonomi Yakın Tarih Tümünü Gör

Çavuşesku’nun Termometresi

Cumhuriyet’in Edebiyatı

OKU Yazılar Röportajlar Çeviriler D84 INTELLIGENCE Asterisk2050 Yazarlar Kitap Yorum

D84 FYI Hariçten Gazel ABD Gündemi Avrupa Gündemi

Ev Var, Ama Barınacak Yer Yok: Türkiye’de Konut Krizinin Ekonomi Politiği

Türkiye’de konut meselesini konuşurken çoğu zaman yanlış yerden başlıyoruz.

“Ev fiyatları ne kadar arttı?”. Bu soru, elbette önemli. Fakat artık asıl meseleyi karşılamıyor. Çünkü Türkiye’de konut krizinin geldiği noktada mesele yalnızca bir evin kaç milyon lira olduğu değil. Asıl mesele, insanların o evi satın alıp alamadığı, satın alamıyorsa kiralayabilip kiralayamadığı ve bütün bunları yaparken gelirlerinin ne kadarını barınmaya ayırmak zorunda kaldığı.

Daha da önemlisi, konut artık yalnızca bir barınma nesnesi değil. Aynı zamanda servet biriktirme aracı, yatırım aracı, enflasyondan korunma aracı ve hanehalkının geleceğe ilişkin güvenlik mekanizması. Dolayısıyla konut piyasasında yaşanan değişim, Türkiye ekonomisindeki gelir ve servet dağılımının da aynası haline geliyor.

Bugün Türkiye’de bir evin fiyatı yükseliyor olabilir. Fakat bu, ev sahibinin zenginleştiği anlamına gelmeyebilir. Aynı şekilde konut fiyatları reel olarak geriliyor olabilir; ama bu durum konut sahibi olmak isteyen dar gelirli için evlerin ucuzladığı anlamına da gelmez. Çünkü Türkiye’nin konut krizini anlamak için fiyat etiketine değil, fiyat ile gelir arasındaki ilişkiye ve o fiyatı finanse etme kapasitesine bakmak gerekiyor.

Ev Fiyatından Önce Kredi Fiyatına Bakmak

Türkiye’de konut piyasasının son on üç yıldaki dönüşümünü anlatmak için oldukça çarpıcı bir karşılaştırma yapılabilir.

2013 yılında Türkiye genelinde 100 metrekarelik ortalama bir konut yaklaşık 141 bin TL’ydi. Aynı yıl en yüksek derece ve kademedeki bir öğretmenin maaşı 2.469 TL idi. Dolayısıyla ortalama bir konut yaklaşık 57 aylık öğretmen maaşına denk geliyordu.

2026’da aynı karşılaştırmada konut yaklaşık 5,19 milyon TL’ye, öğretmen maaşı ise 83.254 TL’ye yükselmiş durumda. Konutun fiyatı nominal olarak yaklaşık 37 kat artmış olsa da, maaş cinsinden bakıldığında 57 maaştan 62 maaşa yükselmiş görünüyor. İlk bakışta çok dramatik olmayan bir değişim varmış gibi düşünülebilir.

Fakat burada büyük bir yanılsama var. Çünkü insanları ev sahibi yapan şey yalnızca evin fiyatı değil, o fiyatı finanse edebilme kapasitesi.

2013 yılında 100 metrekarelik ortalama konutun yüzde 75’i krediyle finanse edildiğinde aylık taksit yaklaşık 1.357 TL idi. Bu, en yüksek derece ve kademedeki öğretmenin maaşının yüzde 55’ine denk geliyordu.

2026’da aynı hesap yapıldığında aylık taksit 109.543 TL’ye çıkıyor. Öğretmen maaşı ise 83.254 TL. Yani kredi taksiti artık maaşın yüzde 131,6’sına denk geliyor. Başka bir ifadeyle, bugün en yüksek derece ve kademedeki bir öğretmen bile maaşının tamamını kredi taksitine ayırsa Türkiye ortalamasındaki 100 metrekarelik bir konutun aylık ödemesini karşılayamıyor.

Dolayısıyla farkında olunması gereken; Türkiye’de konut krizinin temel kırılma noktalarından biri şu: İnsanlar evlerin fiyatından çok evlerin finansmanından uzaklaştı.

Bu ayrım son derece önemli. Çünkü konut fiyatlarının gelirden daha hızlı artması klasik bir erişilebilirlik problemidir. Ancak konut fiyatı ile faiz maliyetinin aynı anda yükselmesi, bu problemi bir finansman krizine dönüştürür.

Ve Türkiye’de bugün tam olarak bunu yaşıyoruz.

Faiz Yalnızca Konut Alıcısını Değil, Konut Üretimini de Sıkıştırıyor

Konut piyasasında yüksek faiz iki taraflı çalışıyor. Bir tarafta konut almak isteyen bir hane var. Diğer tarafta konut üretmek isteyen müteahhit.

Hane kredi kullanamadığında talep düşüyor. Müteahhit yüksek finansman maliyetiyle yeni proje geliştiremediğinde arz yavaşlıyor.

Türkiye’nin bugün yaşadığı tablo bu iki mekanizmanın aynı anda çalışması açısından dikkat çekici.

Haziran 2026’da konut satışlarının yaklaşık 130 bine ulaşması ilk bakışta piyasada güçlü bir hareketlilik olduğu izlenimi yaratabilir. Ancak ilk yarıdaki toplam satışlar yaklaşık 700 bin ile geçen yılın 720 binlik seviyesinin yüzde 3 altında. Üstelik konut talebinin demografik nedenlerle normal koşullarda yılda yaklaşık yüzde 2,5-3 büyümesi beklenirken, piyasanın küçülmesi mevcut durum ile olması gereken arasındaki farkı daha da büyütüyor.

Daha önemlisi, konut piyasasının kendi içindeki dağılım da bize önemli bir şey söylüyor.

Tehlike Zilleri Çalıyor

İlk yarıda ilk el konut satışları yaklaşık 221 bin seviyesinde kalırken, ikinci el satışlar 478 bine geriledi. İlk el konutların payı artmış gibi görünüyor; ancak bunun nedeni sıfır konut satışlarının güçlü biçimde artması değil, ikinci el piyasasının daha fazla daralması. İkinci el piyasasındaki bu daralmayı da konut piyasası için bir öncül gösterge olarak değerlendirmek gerekiyor.

Bu ayrım, Türkiye’nin konut sorununu anlamak açısından kritik. Çünkü konut piyasası yalnızca mevcut evlerin el değiştirmesinden ibaret değildir.

Yeni konut üretilmiyorsa, bugün........

© Daktilo1984