Em outubro de 2023, defendi nestas páginas a autoconstrução (link) como uma resposta estrutural para a crise da habitação em Portugal. Fi-lo movido por uma convicção simples, devolver a iniciativa a quem precisa realmente de uma casa e está disposto a construí-la, em vez de esperar indefinidamente que o mercado ou o Estado o façam por si.

Três anos depois, o Governo deu um passo nessa direção. É um passo importante. Mas ficou a meio do caminho.

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, introduz um conjunto de medidas de desagravamento fiscal destinadas à habitação. Para quem pretende construir a sua residência própria e permanente, abre duas vias distintas. A primeira consiste na aplicação direta da taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis de valor moderado. A segunda cria um mecanismo de restituição parcial do imposto quando essa taxa reduzida não seja aplicada na faturação da obra, permitindo recuperar posteriormente a diferença face à taxa normal.

Trata-se de um avanço relevante. A redução do custo fiscal da construção representa uma poupança efetiva para milhares de famílias e, conjugada com a recente simplificação do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, torna a decisão de construir casa própria mais acessível do que era há poucos anos.

Mas a ambição da reforma termina precisamente onde começam os principais obstáculos.

As limitações surgem rapidamente. O benefício fiscal assenta essencialmente em empreitadas formalizadas e deixa de fora a compra direta de materiais de construção, precisamente a modalidade mais frequente entre quem opta pela autoconstrução genuína, onde grande parte da poupança resulta da gestão direta da obra. Acresce que o regime fixa um limite máximo para o valor do imóvel, correspondente ao teto superior do segundo escalão de IMT aplicável à habitação própria e permanente, impõe prazos rigorosos para a afetação do imóvel e, mais importante, permanece parcialmente inaplicável.

À data em que escrevo, o mecanismo de restituição previsto na lei continua sem operacionalização no Portal das Finanças e aguarda esclarecimentos da Autoridade Tributária sobre diversos aspetos da sua aplicação prática. Um direito cuja utilização ainda não é possível continua, inevitavelmente, a ser apenas meio direito.

Estas limitações podem compreender-se à luz da prudência orçamental. O Estado tem o dever de controlar a despesa pública e de evitar soluções excessivamente generosas ou suscetíveis de utilização abusiva. Até aqui, pouco haverá a censurar.

O problema verdadeiro é outro. A lei reduz o custo de construir, mas continua sem enfrentar a causa estrutural que torna a habitação inacessível para tantas famílias, o acesso ao solo urbanizado.

O paradoxo torna-se evidente. Quanto maior é o benefício fiscal concedido à construção, mais claro fica que o verdadeiro estrangulamento se encontra a montante, no preço do terreno. Enquanto o acesso ao solo urbanizado continuar condicionado por uma oferta escassa e por preços incomportáveis, qualquer redução no custo da obra resolverá apenas uma parte do problema.

As contas são simples. Um terreno com cerca de 200 metros quadrados adquirido por 50 mil euros, conjugado com uma construção na ordem dos 200 mil........

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