El embrague de la vivienda

Repartir capacidad de compra donde falta vivienda no abarata la vivienda: solo cambia quién gana la puja.

El mercado de la vivienda se ha convertido en una clase práctica sobre coordinación institucional. El supervisor mira el crédito, los precios y la estabilidad financiera, y se pregunta cómo evitar que la fiesta acabe como suelen acabar las fiestas financiadas con deuda. La política, mientras tanto, mira al votante expulsado del mercado y concluye que la solución consiste en ayudarle a comprar. El resultado es conocido: un regulador pisa el freno, otro poder público pisa el acelerador y luego todos se sorprenden de que huela a embrague quemado.

El BCE acaba de incluir en su revisión de estabilidad financiera un monográfico sobre los efectos de las políticas macroprudenciales en el crédito a los hogares y los precios de la vivienda. Traducido del idioma de Fráncfort al castellano de portal inmobiliario: los bancos centrales saben que, cuando el crédito se calienta demasiado, la vivienda deja de ser solo un problema social y pasa a ser también un problema financiero. Y cuando una casa deja de ser una casa para convertirse en un activo comprado con deuda abundante, barata y optimista, conviene comprobar si debajo del felpudo hay una bomba macroprudencial.

La cuestión no es menor. En España, el precio de la vivienda sigue creciendo a ritmos elevados y esa presión responde a un desequilibrio persistente entre oferta y demanda, con una producción efectiva insuficiente para absorber la creación de hogares. En el primer trimestre de 2026, se habían creado 242.200 nuevos hogares en términos acumulados de doce meses, mientras la oferta seguía siendo inelástica e incapaz de........

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