Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi durumunda sözleşmenin geçersizliği ya da geriye etkili feshi gündeme geldiğinde, en çok tartışılan konulardan biri, üçüncü kişilerin iyiniyetli iktisaplarının korunup korunmayacağıydı. Uygulamada uzun yıllar boyunca, sözleşmeden dönülmesi hâlinde tapuda yüklenici adına yapılan tescillerin yolsuz sayılacağı ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm edinen üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenemeyeceği yönünde kararlar verildi.

Bu yaklaşım, iyiniyetli üçüncü kişilerin mülkiyet veya ipotek haklarının da sona ermesine yol açıyor, hukuk güvenliğini zedeliyordu. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı oybirliğiyle alınan kararıyla birlikte, bu tartışmalı alanda önemli bir değişikliğe gidildi. Artık, üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları somut olay çerçevesinde değerlendirilecek; iyiniyetin ispatlanması hâlinde kazanılmış hakları korunacaktır.

Bu içtihadı birleştirme kararı, yalnızca yeni açılacak davalar için değil, henüz kesinleşmemiş ve derdest olan davalarda da bağlayıcıdır. Mahkemeler, üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını artık dinlemek ve her somut olayı bu çerçevede değerlendirmek zorundadır.

Bu kapsamda, içtihadı birleştirme kararının gerekçesi, dayandığı ilkeler ve uygulamaya etkileri ele alınacaktır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin İBK ile Belirlenen Temel İlkeler (Alıntılı):

1. Yükleniciye yapılan devir “avans” niteliğindedir.

“...yükleniciye isabet eden arsa paylarının inşaatın başlangıcında yükleniciye devrinin, yüklenicinin inşaatı finanse etmesi amacıyla ona verilen ‘avans’ niteliğinde olduğu...”

2. Sözleşmeden dönülmesi hâlinde tapu devri yolsuz hâle gelir.

“...arsa sahibi sözleşmeden döndüğünde artık tapuda yapılan devirin sebebinin ortadan kalkacağı ve kaydın yolsuz tescil hâline........

© Hukuki Haber