Güçlendirme süreci, bir yapının “riskli yapı” statüsüne sahip olup olmamasına göre tamamen farklı hukuki sonuçlar doğuran çift kulvarlı bir mekanizmadır. Riskli yapı tespitinden sonra güçlendirme, ancak maliklerce süresi içinde yapılacak başvuru, teknik uygunluk raporu, 4/5 çoğunluk kararı, güçlendirme projesi ve ruhsat aşamalarının tamamlanmasıyla işletilebilir. Buna karşılık, henüz riskli yapı şerhi bulunmayan yapılarda rejim değişir; bu aşamada tek bir kat maliki dahi, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 uyarınca mahkeme üzerinden güçlendirme sürecini başlatma yetkisine sahiptir ve diğer maliklerin rızası aranmaz. Bu çalışma, her iki rejimin hukuki dayanaklarını, başvuru koşullarını ve yargı içtihatlarının belirlediği sınırları ele alarak güçlendirme yolunun hangi şartlarda işletilebildiğini ortaya koyacaktır.

1) RİSKLİ YAPI ŞERHİ OLMADIĞI DURUMLARDA KAT MÜLKİYETİ KANUNU MADDE 19/2’YE GÖRE GÜÇLENDİRME

Riskli yapı tespitinden önce bir kat maliki, binasının yıkılmasını istemiyorsa ana taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2’ye dayanarak “güçlendirme yapılmasına izin verilmesi, güçlendirme sürecinin yürütülmesi için yöneticiye veya kendisine yetki verilmesi ve güçlendirme bedellerinin maliklerden avans olarak toplanması” talepli bir dava açmalıdır; bu davada mahkeme teknik bilirkişi incelemesi yaptırarak güçlendirmenin mümkün olup olmadığını belirler, maliklerin rızası aranmaz.

Yargıtay 5. HD., E.2022/6144, K.2022/10838, sayılı ve 14.06.2022 tarihli kararında:

Riskli yapı tespiti ve 6306 süreci yokken, tek bir kat malikinin dahi nasıl güçlendirme talep edebileceğini açıklamaktadır. Yargıtay, 6306 sürecinin başlamadığı yapılarda güçlendirme işlemlerinin tamamen Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yürüdüğünü vurgulamıştır.

Riskli yapı şerhi yoksa 6306 süreci uygulanmaz.

“Dava açıldığı tarihte ana taşınmazda riskli yapı tespiti ve şerhinin bulunmadığı… gözetilerek…”

Tek malik, diğerlerinin rızası olmasa bile güçlendirme isteyebilir.

Yargıtay, riskli yapı süreci yokken güçlendirme talebinin tamamen KMK m.19/2 üzerinden yürütüleceğini açıkça ortaya koymuştur. Karardaki temel alıntı:

“Her kat maliki… diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını isteyebilir… ve buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla… güçlendirilmesini ve masrafın tahsilini talep edebilir.”

Güçlendirme yapılacaksa yetki verilmesi gerekir.

Yargıtay, tek malik tarafından açılan bu tür davalarda mahkemenin şu yolu izlemesi gerektiğini belirtmiştir:

“…güçlendirme bedelinin… kat maliklerinden avans niteliğinde… toplanması…
…varsa öncelikle yöneticiye yetki ve uygun süre verilmesi,
…yöneticinin bulunmaması veya yerine getirmemesi halinde davacı tarafın yetkilendirilmesi gerekir…”

Teknik inceleme zorunludur.

Karar, tek malik güçlendirme istediğinde dahi mahkemenin mutlaka teknik inceleme yapması gerektiğini belirtmiştir:

“Mahallinde konusunda uzman bir bilirkişi kurulu oluşturularak keşif yapılmalı… statik hesaplar, taşıyıcı elemanların kesit ve donatıları, karot deneyleri… güçlendirme yöntemi ve güçlendirme bedeli tam olarak tespit edilmelidir.”

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin E. 2024/3649, K. 2024/ 9430 sayılı ve 02.12.2024 tarihli ilamında da;

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca, kat malikleri ana taşınmazın bakımını, mimari durumunu, güzelliğini ve özellikle sağlamlığını korumakla yükümlü olup; ana taşınmazın acilen onarılmasının veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkeme kararıyla tespit edilmesi hâlinde, bu onarım ve güçlendirme işlemlerinin proje ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Bu çerçevede, mahkemece hazırlattırılacak güçlendirme projesi doğrultusunda binanın güçlendirilmesine karar verilmesi ve buna ilişkin giderlerin kat maliklerinden tahsili amacıyla eda davası açabilir.” Şeklinde hüküm kurulmuştur.

Bu çerçevede, binasının yıkılmasını istemeyen kat malikleri, riskli yapı tespitini beklemeden, 6306 sürecine girmeksizin ve diğer maliklerin rızası aranmaksızın, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 uyarınca mahkeme kanalıyla güçlendirme sürecini doğrudan başlatabilir.

2)RİSKLİ YAPI TESPİTİNDEN SONRA GÜÇLENDİRME

Riskli yapı tespitinden sonra güçlendirme seçeneğinin ancak maliklerin süresinde yapacakları başvuru ile gündeme gelebilir. İdare başvuru olmaksızın re’sen güçlendirme değerlendirmesi yapmakla yükümlü değildir. Riskli yapı tespitinde güçlendirme seçeneğinin işletilmesi için malik iradesi ve süresinde başvuru zorunludur.

Riskli Yapı Tanımı

6306 sayılı Kanun’un 2. maddesine göre riskli yapı; riskli alan içinde olsun veya olmasın, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik inceleme ile tespit edilen yapılardır. Yargıtay 3. HD., 2015/19592 E., 2016/9259 K. Sayılı ve 09.06.2016 tarihli kararında ; beton kalitesi çok düşük, deniz kumu kullanılmış, donatıları yetersiz ve korozyona uğramış, hatta kaba inşaat seviyesinde olsa dahi taşıyıcı sistemi ciddi zafiyet gösteren yapıların........

© Hukuki Haber