Un texte de Sonia de Lafontaine, ing., chargée de cours – ÉTS, consultante en prévention et résolution des différends, médiatrice et arbitre accréditée IMAQ/MJQ

LES IDÉES DES AFFAIRES. À l’approche des élections provinciales, la question du logement et de la copropriété refait surface dans le débat public.

Certains observateurs soulignent avec raison la pression qui pèse sur les administrateurs de syndicats de copropriété, souvent bénévoles ou peu payés, appelés à prendre des décisions complexes dans un cadre juridique exigeant.

Ce constat mérite d’être entendu. Mais il ne raconte qu’une partie de l’histoire.

La réalité de la copropriété ne peut être comprise en ne regardant qu’un seul côté de la médaille.

Si les administrateurs peuvent se sentir isolés face aux responsabilités qui leur incombent, les copropriétaires eux-mêmes se retrouvent parfois dans une situation tout aussi délicate, lorsque les mécanismes de gouvernance fonctionnent mal ou que la reddition de comptes est inexistante ou inadéquate.

La copropriété repose sur un principe simple, mais exigeant, celui de la gestion collective d’un patrimoine commun.

Dans ce modèle, les administrateurs exercent un rôle essentiel. Ils doivent agir avec diligence, prudence et loyauté envers la collectivité.

Or, dans les faits, les administrateurs ne sont pas toujours des experts du droit de la copropriété ni de la gouvernance d’organisations collectives.

Beaucoup apprennent « sur le tas », oui souvent avec bonne volonté. La difficulté n’est donc pas de savoir si les administrateurs portent un lourd fardeau.

Elle est de reconnaître que la gouvernance d’une copropriété comporte toujours un risque de déséquilibre des pouvoirs. 

D’autres administrateurs, malheureusement, peuvent être peu ou mal informés, mal conseillés ou parfois tentés d’exercer leur rôle de manière plus autoritaire qu’il ne conviendrait.

Lorsque cela survient, les copropriétaires disposent de peu de moyens pour rétablir l’équilibre. 

Le principal contrepoids prévu par le droit demeure souvent le seul recours aux tribunaux, notamment par l’entremise de dispositions comme l’article 1103 du Code civil du Québec, qui permet de contester certaines décisions prises en assemblée ou les mises en demeure assorties de menaces de poursuites.

Ces recours judiciaires ne sont évidemment pas idéaux. Ils sont coûteux, longs, rarement satisfaisants sur le plan humain et souvent peu compatibles avec les conflits du quotidien qui surgissent dans les immeubles.

Mais ils existent précisément parce que la gouvernance collective comporte toujours un risque d’abus, d’erreurs ou de décisions mal fondées. 

Il est donc vrai de dire que la judiciarisation des conflits en copropriété peut être problématique.

Les démarches judiciaires sont souvent mal adaptées à des différends qui relèvent parfois davantage de la communication, de la gestion ou des relations humaines.

C’est pourquoi les approches de prévention et de règlement des différends — médiation, conciliation, facilitation — méritent certainement d’être encouragées et surtout, promulguées. 

Mais pour qu’elles fonctionnent réellement, ces approches doivent bénéficier à toutes les parties : administrateurs et copropriétaires.

La copropriété n’est ni une entreprise dirigée par un conseil d’administration tout-puissant ni une simple juxtaposition d’intérêts individuels.

Elle est un exercice d’équilibre délicat entre autorité et imputabilité, entre droits individuels et responsabilités collectives. 

Dans ce contexte, la question n’est pas tant de savoir s’il faut éviter les recours formels que de réfléchir à la façon dont ils pourraient être mieux adaptés à la réalité de la copropriété, car tolérer des situations problématiques peut devenir très lourd et handicapant pour le futur, à tous niveaux

Au-delà de la médiation, conciliation ou facilitation, il devient légitime de réfléchir à des mécanismes publics plus accessibles, plus rapides et mieux adaptés à la vie collective des copropriétés.

Des instances capables d’intervenir de manière efficace lorsque la gouvernance déraille, lorsque des décisions sont contestées ou lorsque l’équilibre est rompu et que l’intérêt collectif se fragilise. 

Un tribunal spécialisé?

Si la copropriété constitue effectivement un laboratoire de la vie collective, comme on le dit souvent, elle nous rappelle surtout une chose essentielle : une gouvernance solide ne repose jamais uniquement sur la bonne volonté des uns ou sur la méfiance des autres, mais sur l’existence d’un cadre équilibré et organisé où chacun — administrateurs comme copropriétaires — sait que les décisions peuvent, au besoin, être examinées avec rigueur et impartialité. 

Les pouvoirs doivent toujours aller de pair avec la responsabilité de rendre des comptes.

Car dans toute communauté saine et durable, la confiance ne naît pas de l’absence de contrôle, elle naît de l’équilibre des pouvoirs.

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