Kentsel dönüşüm sonrasında bağımsız bölümlerin konumu, katı, cephesi, manzarası, kullanım alanı ve eklentileri arasında önemli değer farkları ortaya çıkabilmektedir. Bu farkların paylaşım cetveline veya kat mülkiyeti projesine doğru yansıtılmaması, şerefiye ve arsa payı uyuşmazlıklarına neden olur. Sorunun çözümünde yalnızca yeni dairenin metrekare bilgisine değil, eski ve yeni taşınmazların gerçek değer ilişkisine, arsa paylarının kuruluş tarihindeki duruma ve bütün bağımsız bölümlerin karşılaştırılmasına bakılması gerekir.

Şerefiye kavramı ve kentsel dönüşüm ilişkisi

Şerefiye, aynı projede bulunan bağımsız bölümlerin konum, kullanım ve piyasa değeri bakımından birbirinden farklı olması nedeniyle ortaya çıkan değer farkını ifade eder. Yüksek katta bulunan, daha iyi manzaraya sahip, güneş alan, caddeye veya sosyal donatılara yakın olan bir bağımsız bölüm; aynı büyüklükteki başka bir bağımsız bölümden daha yüksek değere sahip olabilir.

Kentsel dönüşüm projelerinde eski yapıdaki bağımsız bölüm ile yeni projede tahsis edilen bağımsız bölüm arasında her zaman birebir fiziksel eşleşme bulunmayabilir. Eski yapıdaki zemin veya ara kat bağımsız bölümü, yeni yapıda farklı bir kat ve cephede konumlandırılabilir. Bu nedenle hak sahiplerine yalnızca “aynı metrekare” verilmesi, ekonomik olarak aynı değerin verildiği anlamına gelmez.

Şerefiye hesabının amacı, bağımsız bölümlerin piyasa değerleri arasındaki farkı objektif ve denetlenebilir bir yöntemle belirlemektir. Bu hesap, keyfî bir ek ödeme talebi veya tek taraflı değer biçme yöntemi olmamalıdır.

Şerefiye hesabında dikkate alınması gereken unsurlar

Şerefiye hesabı yapılırken her bağımsız bölümün özellikleri ayrı ayrı incelenmelidir. Başlıca değerlendirme ölçütleri şunlardır:

Bağımsız bölümün bulunduğu kat,

Manzara ve görüş açıklığı,

Gürültü ve çevresel etkiler,

Brüt ve net kullanım alanı,

Balkon, teras veya bahçe kullanımı,

Otopark ve depo niteliği,

Asansöre ve ortak alanlara yakınlık,

Ticari kullanım potansiyeli,

Isı, ışık ve havalandırma koşulları,

Yapının bulunduğu blok ve giriş,

Sosyal donatı alanlarına yakınlık,

Projenin ulaşım ve çevre özellikleri.

Bu unsurların tamamı her projede aynı ağırlığa sahip olmayabilir. Örneğin bir ticari bağımsız bölüm bakımından cephe ve yaya hareketliliği daha önemliyken, konut bakımından manzara, güneş alma ve gürültü düzeyi öne çıkabilir.

Şerefiye cetveli hazırlanırken kullanılan puanlama sistemi şeffaf olmalıdır. Hangi özellik için kaç puan verildiği, bu puanların parasal değere nasıl dönüştürüldüğü ve toplam değer farkının nasıl hesaplandığı açıklanmalıdır.

Şerefiye cetvelinin hukuki denetimi

Şerefiye cetveli, tek başına kesin ve tartışılmaz bir belge olarak kabul edilmemelidir. Cetvelin hazırlanma yöntemi, dayandığı emsaller, değerleme tarihi ve proje verileri incelenmelidir.

Özellikle şu hususlar denetlenmelidir:

1. Tüm bağımsız bölümler aynı ölçütlerle değerlendirilmiş midir?

2. Bağımsız bölümlerin brüt alanı mı, net alanı mı esas alınmıştır?

3. Arsa payları ile bağımsız bölüm değerleri arasındaki ilişki kurulmuş mudur?

4. Otopark ve depolar bağımsız bir değer unsuru olarak dikkate alınmış mıdır?

5. Değerleme tarihi kentsel dönüşümden önce mi, sonra mı belirlenmiştir?

6. İmar artışı........

© Hukuki Haber