Kira uyuşmazlıklarının hem sayıca hem de çeşit olarak zirve yaptığı bir dönemden geçtiğimizi daha önce de yazmıştım. Bu yazıdaki odağımız, çarşı ve pasaj kiralarında son yıllarda giderek sık karşılaşılan bir mesele: kirasını ödeyen, fakat dükkânı aylardır açmayan, içerisini bakımsız bırakan ve kepengi indirilmiş bir iş yerinin komşu esnaf üzerinde yarattığı olumsuz etki karşısında kiraya verenin ne yapabileceği.

Pratik olarak anlatmaya çalıştığım mevzu şöyle:

Anadolu'da bir ilde, birden fazla iş yerinin bulunduğu bir çarşıda çatılı iş yeriniz var. Kiracınız beş ayı aşkın süredir dükkânı açmıyor. İçerisi dağınık, vitrin bakımsız, akşamları ışık yok; dükkân dışarıdan bakıldığında terk edilmiş görünüyor. Komşu esnaf bu görüntünün çarşının genel düzenini bozduğundan, aydınlatmayı zayıflattığından, hatta kendi işlerini olumsuz etkilediğinden şikâyetçi. Kiraya veren olarak sizin kapınız çalınıyor ve sizden bir şey yapmanız bekleniyor.

Yüzeysel bir bakış açısıyla mesele şöyle görülebilir:

"Kiracı kirasını ödüyorsa dükkânı açıp açmaması kendi bileceği iş. Kiralananı kullanmak kiracının hakkıdır, borcu değil. Kiraya veren buna karışamaz."

Bu bakış açısı, kural düzeyinde, yanlış da değildir. Gerçekten de Türk Borçlar Kanunu kiracıya kiralananı fiilen kullanma borcu yüklememiştir; kiracı bedelini ödediği sürece kiralananı boş tutabilir. Ancak burada iki kavramın birbirine karıştırılmaması gerekir: kiralananı kullanmama ile kiralananı sözleşmeye ve özene aykırı kullanma. TBK m. 316/1, kiracının kiralananı "sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle" yükümlü olduğunu söyler. Anahtar kelime, "sözleşmeye uygun olarak" ibaresidir. Kiralananın hangi amaçla ve nasıl kullanılacağı sözleşmede belirlenmişse, kiracının kullanmama serbestisi de o sözleşmenin sınırları içinde kalır.

İşin ilginç yanı şu ki, bu konuyu araştırırken karşılaştığım Yargıtay kararları meseleyi üç ayrı cepheden aydınlatıyor ve her biri uygulamacı için ayrı bir uyarı içeriyor.

Birinci cephe: Sözleşmede açık hüküm yoksa ne olur?

Uygulamada en sık sorulan soru budur. Kira sözleşmesinde "kiracı kiralananı sürekli açık tutacaktır" gibi bir madde yoksa, kapalı tutma akde aykırılık sayılabilir mi? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bir okul binasının kiralanmasına ilişkin uyuşmazlıkta bu soruya olumlu cevap vermiştir. Somut olayda kiracı şirket, beklenen öğrenci sayısına ulaşamadığı gerekçesiyle okulu dönemsel olarak kapatmış; kiraya veren 30 gün süreli ihtar çekmiş; ilk derece mahkemesi ise sözleşmede kesintisiz faaliyet şartı bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay kararı bozmuştur:

"Somut olayda; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi ve özellikle sözleşmenin 4. maddesindeki düzenlemeden; kiralananın okul/kreş olarak eğitim amaçlı ve sürekli kullanılmak üzere kiralandığı, kiralananın dönemsel olarak kapalı tutulmasının ve bu hususta kiraya verenden izin alınmamasının kiralama amacına ve akde aykırı olduğu, davacı tarafından davalıya 30 gün süreli ihtarname gönderildiği ve akde aykırılığın düzeltilmediği anlaşıldığından; mahkemece, bu husus gözetilerek karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş olup, bozmayı gerektirmiştir." (Yargıtay 3. HD, 07.12.2017 tarihli ve 2017/7373 E., 2017/17221 K. sayılı kararı)

Kararın kıymeti, "kesintisiz faaliyet" diye bir maddeyi aramamasındadır. Yargıtay, sözleşmenin bütününden ve kiralama amacından ("kiralanan yerin münhasıran kreş, anaokulu, okul olarak kullanılacağı", "hizmet kalitesinin orman ada kompleksinin itibarına uygun şekilde en üst düzeyde koruyacağı") sürekli kullanımın kararlaştırıldığı sonucunu çıkarmış ve kapalı tutmayı bu amaca aykırılık olarak nitelemiştir. Bir çarşıda belirli bir ticari faaliyette bulunulmak üzere kiralanan dükkân için de aynı mantık pekâlâ işletilebilir; yeter ki sözleşmede bir kullanım amacı belirtilmiş olsun ve kiralananın o çarşı düzeni içinde işletilmesinin sözleşmenin doğal içeriği olduğu ortaya konulabilsin.

İkinci cephe: Sözleşmede açık hüküm varsa ihtar atlanabilir mi?

Cevap hayırdır ve bu, uygulamada davaların en çok kaybedildiği noktadır. Aynı Daire, sözleşmesinde "gayrimenkulün herhangi bir nedenle kapatılması veya kapalı tutulması halinde........

© Hukuki Haber