Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, kiraya veren veya malik veya kiracı tarafından açılabilecek bir dava olup; bu dava Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 Maddesinde düzenlenmiştir. Bu davanın esasını kira bedelinin tespiti oluşturmaktadır. Kiraya veren mevcut kiranın arttırılması için; kiracı ise mevcut kira bedelinin emsallerine göre fazla olduğu iddiası ile kira bedelinin azaltılması için bu davayı açabilmektedirler.

Türk Borçlar Kanunu Madde 344/3:

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

İlgili madde hükmüne göre kira tespit davasının şartları şu şekildedir:

· Öncelikle kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce arabuluculuk 01/09/2023 tarihi itibari ile zorunlu hale gelmiştir. Dolayısıyla işbu tarihten itibaren açılacak kira bedelinin tespiti davalarında dava şartı olan arabuluculuk aşamasının tamamlanması; tarafların bu aşamada bir anlaşmaya varamamaları halinde ise dava yoluna gitmeleri gerekmektedir.

· Kira bedelinin tespiti davaları ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında söz konusudur.

· Taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmalıdır.

· Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 (beş) yıl geçmiş olmalıdır. Yani 6. kira yılına girilmiş olması (beş yılın dolmuş olması) gerekmektedir. Ancak yine de 5. Yıl dolmadan açılan kira bedelinin tespiti davalarında, derhal davanın reddi yoluna gidilmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre erken bir tarihte açılan kira bedelinin tespiti davaları, yargılamanın devamı süresince 5. yılı tamamlamış olursa davacıdan kira bedelinin tespitinin istenip istenmediği hususunun sorulması gerektiği belirtilmiştir.

· Tarafların bu davayı açmada hukuki yararı bulunmalıdır.

· TBK’nun 345. Maddesinde belirtilen süreler içerisinde davanın açılması gerekmektedir. Aksi takdirde bu dava, bir sonraki kira artış dönemi için geçerli olacaktır.

KİRA TESPİT DAVASININ AÇILMA SÜRESİ

Belirtmeliyiz ki; kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Fakat burada önemli olan; davanın açıldıktan sonra hangi artış dönemini kapsayacağıdır. Yani davanın etki ettiği alandır.

Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağı hususuna dayalı bir hüküm olması gerekmektedir. Bu hükümde kira artış bedelinin hangi oranda arttırılacağı hususunda bir bilgi içermesi gerekmemektedir. En basit ifade ile “kira bedeli her yıl arttırılır” şeklinde bir ifadenin yer alması dahi; kira bedelinin artış talebinde bulunulabileceğini göstermektedir. Elbette ki tarafların kira sözleşmelerinde her kira dönemi için artırılacak miktarın hangi usule göre belirleneceğini belirtmiş olmaları karışıklık yaratılmaması adına önemlidir.

Böyle bir hükmün varlığı halinde; yani kira döneminin sonuna kadar açılacak bir davada, mahkemece verilecek karar yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Belirtmeliyiz ki; geçmiş döneme yönelikte bir kira bedelinin tespiti talebinde bulunulabilir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarında........

© Hukuki Haber