1. Giriş

Paylı (müşterek) mülkiyete tabi bir taşınmazda fiili taksim, paydaşların aralarında yaptıkları gayriresmi bir anlaşmayla taşınmazın belirli bölümlerini ayrı ayrı kullanmaları durumunu ifade eder. Bu uygulamada her paydaş, taşınmazın belirli bir kısmını tek başına kullanır veya yararlanır; fiilen herkes “kendi yerini” oluşturmuştur. Fiili taksim olgusu Türk Medeni Kanunu’nda açıkça düzenlenmemiştir; uygulamada Yargıtay içtihatlarıyla gelişerek hukuk hayatında yer bulmuştur1. Örneğin, ortak bir arazide paydaşların senelerce sınırlarını belirleyip farklı parseller gibi kullandıkları durumlar fiili taksim olarak nitelendirilmektedir. Bu olgu, paydaşlar arasındaki barışı sağlayabilen pratik bir çözüm olmakla birlikte, hukuki bakımdan birçok soruyu da beraberinde getirmektedir: Fiili taksim mülkiyet hakkını etkiler mi? Resmi şekle tâbi midir? Hangi durumlarda hukuken geçerli sayılır veya sınırları nedir? Hangi durumlarda hangi uyuşmazlığın seyrine etki eder?

Bu makalede hisseli taşınmazlarda fiili taksimin hukuki niteliği ve sonuçları; Yargıtay kararları ışığında incelenecektir. İlk olarak fiili taksimin hukuken nasıl değerlendirildiği ortaya konacak, ardından fiili taksimin çeşitli dava türlerine (tapu iptali ve tescil önalım, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve elatmanın önlenmesi) etkileri ele alınacaktır. Devamında fiili taksimin ispatı, sonuçları ve sınırlarına değinilecektir.

2. Fiili Taksimin Hukuki Niteliği

Fiili taksim, harici (resmi olmayan) bir kullanım anlaşması niteliğindedir. Paydaşlar arasındaki bu anlaşma, mülkiyet devri sağlamaz; yani taşınmazın tapudaki hukuki durumu değişmez. Türk Medenî Kanunu (TMK) m. 705/2 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devri ancak tapu sicili üzerinde resmî senetle mümkündür; TMK m.706, Borçlar Kanunu (TBK) m.237 ve Tapu Kanunu m.26 da taşınmaz mülkiyeti konusunda resmî şekil şartını öngörmektedir. Dolayısıyla yazılı şekilde yapılmayan veya tapuda tescil edilmeyen bir taksim anlaşması mülkiyeti bölmez, paylı mülkiyet hukuken devam eder. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, paydaşlar arasındaki noter huzurunda yapılmış harici taksim sözleşmesinin dahi tapuda resmî bir işlem olmadıkça tek başına hukuki sonuç doğurmayacağını ve ortaklığın giderilmesi davasına engel teşkil etmeyeceğini vurgulamıştır2.

Fiili taksimin hukuk düzeninde tamamen etkisiz olduğunu söylemek de doğru olmaz. Bu tür kullanım anlaşmaları, tapuda görünmeyen fakat zilyetlik (fiili hakimiyet) ilişkisine ve TMK m.2’deki dürüstlük kuralına dayanan bir fiilî durum oluşturur. Yargıtay, bütün paydaşların rızasıyla uzun süre devam eden fiili taksim hâllerinde “ahde vefa” (söze sadakat) ve dürüstlük ilkesi gereği bu duruma değer atfedilmesi gerektiğini kabul etmektedir. Özellikle tüm paydaşların bilgisi ve katılımıyla kurulmuş ve yerleşmiş bir kullanım düzeni varsa, paydaşların bu anlaşmaya aykırı davranmaları hakkın kötüye kullanımı olarak değerlendirilebilir. Anayasa Mahkemesi de fiili taksimin kanunda açık hüküm bulunmamasına rağmen Yargıtay içtihatlarıyla uygulanan ve TMK m.2’deki dürüstlük kuralına dayanan bir kurum olduğunu belirtmiştir1.

Ancak fiili taksimin hukuki korumadan yararlanabilmesi için istisnasız tüm paydaşların bu anlaşmaya dahil olması veya rıza göstermesi şarttır. Paydaşlardan bir kısmının kendi aralarında fiilen bölüşüp kullandığı, ancak diğer bazı paydaşların dışarıda kaldığı bir taksim, dışarıda kalan paydaşları bağlamaz3. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bütün paydaşları kapsamayan bir fiili kullanım düzeni “fiili taksim” olarak kabul edilmez; böyle bir durumda taşınmaz üzerindeki hukuki ihtilaf, paylı mülkiyet hükümlerine göre çözülür ve anlaşmaya katılmamış paydaşların müdahalenin önlenmesi talepleri kabul edilir4. Bu nedenle fiili taksim, ancak oybirliğiyle yapılmış ve herkesin belirli bir yeri kullanımına dayanan bir düzenleme olduğunda hakka saygı çerçevesinde korunmaktadır.

Özetle, fiili taksim nispi etkili bir anlaşmadır: Tarafı olan paydaşlar arasındaki ilişkide dürüstlük kuralı uyarınca sonuç doğurur ancak tapudaki mülkiyet durumunu değiştirmez. Fiili taksim anlaşmasına katılan paydaşlar, resmi taksim yapılıncaya veya ortak mülkiyet sona erinceye kadar bu anlaşmaya bağlı kalmak zorundadır (ahde vefa ilkesi). Buna karşılık her paydaş, kanunun kendisine tanıdığı ortaklığın giderilmesini isteme hakkını saklı tutar; fiili taksim bu hakkı ortadan kaldırmaz (aşağıda 3.2’ye bakınız).

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi yakın tarihli bir kararında fiili taksimin “mülkiyet devri sağlamamakla birlikte, ahde vefa gereği resmî taksime kadar korunması gereken” bir olgu olduğunu vurgulamıştır5. Fiili taksim anlaşmaları, kural olarak sadece taraf paydaşlar arasında bağlayıcıdır. Fakat bu anlaşma tapu kütüğüne şerh edilirse veya sonradan pay edinen yeni paydaş, durumu bilerek (kötüniyetle) payı devralmışsa, fiili taksimin yeni paydaşları da bağlayabileceği kabul edilmektedir. Örneğin paydaşlardan birinin payını devralan yeni malik, devraldıktan sonra önceki fiili kullanıma uygun davranmışsa (örneğin mevcut taksim krokisine göre hareket etmişse), Yargıtay bu durumun o kişi açısından da bağlayıcı olduğunu belirtmiştir6. Ancak yeni paydaş fiili taksim düzenini benimsemez ve tüm paydaşları kapsayan bir anlaşma da yoksa, o taksim düzeninin devam edeceğini zorunlu kılacak bir hukuki mekanizma bulunmamaktadır; uyuşmazlık halinde yine paylı mülkiyet hükümleri uygulanacaktır.

Sonuç olarak fiili taksim, mülkiyet hakkının devrine veya resmi şekilde bölünmesine yol açmayan, fakat belirli şartlar altında hukuken korunabilen bir fiili kullanım düzenidir. Bu niteliğiyle fiili taksim, farklı dava türlerinde paydaşların hak ve taleplerini önemli ölçüde etkilemektedir. Aşağıda, fiili taksimin başlıca dava türlerine olan etkileri yargı kararları ışığında ele alınmıştır.

3. Fiili Taksimin Dava Türlerine Etkisi

3.1. Tapu İptal ve Tescil Davaları (Önalım Hakkı)

Fiili taksimin en sık gündeme geldiği uyuşmazlıklardan biri, paydaşların yasal önalım (şufa) hakkına ilişkin davalardır. Türk Medeni Kanunu(TMK) m.732 uyarınca bir paydaş, diğer bir paydaşın üçüncü kişiye yaptığı pay satışında, alıcıya karşı önalım hakkını kullanarak o payı kendi satın alabilir. Uygulamada, bir paydaş payını dışarıdan birine sattığında diğer paydaşlar tapu iptal ve tescil davası yoluyla önalım hakkını kullanmaktadır. İşte bu aşamada davalı konumundaki alıcı (yeni paydaş), sıkça fiili taksim savunması ileri sürmektedir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, taşınmaz paydaşlarca fiilen taksim edilip her paydaş yıllardır belirli bir kısmı kullanagelmişse, böyle bir taşınmazda payını satan paydaşın yerine gelen üçüncü kişiye karşı diğer paydaşların önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz. Zira fiili taksim sonucu, her paydaş kendi kullandığı kısmı bağımsız bir mülkiyet gibi benimsemiştir; bu durumda başka bir bölüm üzerinde (satılan paya tekabül eden kısım üzerinde) önalım hakkı iddia etmek hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilir. Bu ilke, 14.02.1951 tarihli bir Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile de teyit edilmiştir: Paydaşların yıllardır fiilen bölüşerek kullandıkları bir taşınmazda kötü niyet (dürüstlüğe aykırılık) iddiası, davanın her aşamasında ileri sürülebilir ve mahkemece re’sen dikkate alınır7. Gerçekten de Yargıtay, fiili taksim savunmasını hakkın kötüye kullanılması kapsamında değerlendirdiği için, bu savunmanın usuli bir ilk itiraz veya zamanaşımı def’i gibi süreye veya aşamaya tabi olmaksızın itiraz olarak davanın her aşamasında ileri sürülebileceğini kabul etmektedir7.

Önalım hakkı davalarında fiili taksim savunmasının başarıyla ileri sürülebilmesi için Yargıtay bazı kriterler aramaktadır: (i) Taşınmazın paydaşlar arasında anlaşarak fiilen taksim edilmiş olması, (ii) davacı önalımcı paydaş ile davalı (veya onun devraldığı payı satan eski paydaş) da dahil olmak üzere her paydaşın belirli bir kısmı kullanıyor olması, (iii) paylı mülkiyet ilişkisine fiilen bağımsız kullanımlar şeklinde bir durumun egemen olması. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, Yargıtay’ın fiili taksimin tüm paydaşları kapsadığının ispatını aramadığıdır; özellikle önalım davalarında, davacı ve payını satan paydaşın birbirinden farklı ve belirlenebilir kısımları kullanmaları fiilî taksimin varlığını kabul ettirmek için genellikle yeterli görülmektedir. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, bir kararında “fiili taksim için yazılı bir belge veya tüm paydaşların aynı anda kullanımı şart değildir; davacı ile pay satan kişinin ayrı ayrı kullandıkları yerlerin belirlenmiş olması, önalım hakkının TMK m.2 gereği reddi için yeterlidir” diyerek bu esnek yaklaşımı ortaya koymuştur8.

Fiili taksim savunması değerlendirildiğinde mahkeme, satışa konu payın fiilen hangi kısma tekabül ettiğini ve davacı ile davalı tarafın (veya davalının payı aldığı önceki paydaşın) hangi bölümleri kullandığını tespit etmeye çalışır. Eğer davalı-alıcı, taşınmazın belirli bir bölümünü satıcı paydaşın yıllardır kullandığı haliyle devralmış ve davacı paydaş da taşınmazın başka bir bölümünü kullanıyorsa, önalım davası dürüstlük kuralına aykırılık nedeniyle reddedilir9. Bu durumda, satışla birlikte fiilen değişen bir şey olmadığından, davacının “kendi kullandığı kısım dururken başka bir kısmı satın almaya kalkışması” hakkın kötüye kullanılması sayılır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 15.02.2016 tarihli bir kararında vurgulandığı üzere, fiili taksim olgusunu bilen veya bizzat tarafı olan bir paydaşın önalım hakkını kullanması TMK m.2’ye aykırıdır; mahkeme fiili taksimi tespit ederse davayı reddetmelidir9.

Bununla birlikte, payını satan eski paydaşın da gerçekten belirli bir bölümü tek başına kullanmış olması şarttır. Eğer davalı taraf, fiili taksim olduğunu iddia etmekle birlikte, satışını yaptığı payın somut olarak nerede kullanıldığı belirlenemiyorsa veya satıcı paydaş gerçekte taşınmazı ortak kullanmışsa, Yargıtay bu savunmayı geçerli saymamaktadır10. Örneğin bir olayda Bölge Adliye Mahkemesi fiili taksim var diyerek önalım davasını reddetmiş, ancak Yargıtay incelemesinde, payı satanların kullandığı yerlerin net belirlenmediğini tespit ederek kararı bozmuştur10. Dolayısıyla fiili taksimin varlığı somut ve şüpheye yer vermeyecek şekilde kanıtlanmalıdır: Hangi paydaşın taşınmazın hangi kısmını kullandığı açık olmalıdır. Aksi halde, fiili taksim savunması dinlenmeyip davacının önalım hakkı tanınabilir.

Sonuç olarak, fiili taksim bulunan taşınmazlarda yasal önalım hakkı kural olarak kullanılamamaktadır. Fiili taksim, önalım davalarında davalılar (genelde pay satın alan üçüncü kişiler) için güçlü bir savunma olup, ispatı halinde davanın reddi ile sonuçlanmaktadır.11

3.2. Ortaklığın Giderilmesi Davaları (İzale-i Şuyu)

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyete son vererek taşınmazın paydaşlar arasında paylaştırılması (aynen taksim) veya satılıp bedelin paylaşılması (satış yoluyla taksim) amacıyla açılan davadır (TMK m.698). Fiili taksim, bir anlamda paydaşların taşınmazı kendi aralarında gayriresmi şekilde paylaştırmaları demektir. Bu nedenle, fiili taksim yapılmış taşınmazlarda paydaşların mahkemeden resmi taksim talep etmesinin mümkün olup olmadığı sorusu akla gelebilir. Uygulamadaki genel kabul, fiili taksimin varlığının ortaklığın giderilmesi davası açılmasına engel teşkil etmediği yönündedir12. Zira yukarıda değinildiği gibi, fiilî taksim mülkiyeti sona erdirmez; dolayısıyla her paydaş kanuni hakkı olarak ortak mülkiyete son vermek için dava açabilir.

Yargıtay, uzun süredir devam eden ve sorunsuz bir fiilî kullanım durumu olsa bile, “paylaşmayı isteme hakkı”nın vazgeçilemez ve süreye tabi olmayan bir hak olduğunu vurgulamaktadır. Fiili taksim, resmî bir taksim olmadığından, TMK m.698’deki ortaklığın giderilmesi talep hakkını ortadan kaldırmaz. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, paydaşlar arasında fiilî taksim bulunuyor diye ortaklığın giderilmesi talebinin reddedilemeyeceğini, mahkemenin bu fiili durumu da göz önünde bulundurarak inceleme yapması gerektiğini belirtmiştir12. Örneğin bir olayda taraflar geçmişte noter huzurunda bir rızai taksim sözleşmesi yapmış ve yıllarca buna göre kullanmış olsalar dahi, mahkeme “zaten anlaşmışsınız” diyerek davayı reddedemez; zira harici anlaşma resmi tescil olmadıkça ortaklığın hukuken devam ettiği gerçeğini değiştirmez2.

Doktrinde bazı yazarlar, çok uzun yıllar fiili taksime göre sorunsuz kullanımdan sonra bir paydaşın aniden ortaklığın giderilmesini istemesini TMK m.2’deki dürüstlük ilkesi kapsamında sorgulamak gerektiğini ileri sürse de, Yargıtay uygulaması bu tür iddialara genellikle itibar etmemiştir. Fiili taksimin varlığı, ortaklığın giderilmesi davasını engelleyen bir savunma sebebi olarak kabul görmemiştir. Yargıtay’ın yaklaşımı, fiili taksimin bulunmasının davayı reddetmeyi gerektirmeyeceği yönündedir. Örneğin, paydaşlar arasındaki fiilî taksimi gerekçe gösterip “artık herkesin yeri belli, ortaklığın giderilmesine gerek yok” demek doğru değildir; her paydaş payını ayırmak veya değerini almak hakkına sahiptir.

Fiili taksim, ortaklığın giderilmesi davasında ancak uygulamaya yardımcı bir veri olarak gündeme gelir. Şöyle ki: Paydaşların taşınmazı fiilen bölüşerek kullanıyor olmaları, taşınmazın aynen taksimine uygun olup olmadığının değerlendirilmesinde yol gösterici olabilir.........

© Hukuki Haber