6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılması sürecinde, klasik özel hukuk ilişkilerinden farklı olarak, dönüşümün sürüncemede kalmasını önlemek amacıyla güçlü ve hızlandırılmış bir mekanizma kurmuştur. Bu mekanizmanın merkezinde, maliklerin iradesi ile idarenin denetim ve uygulama gücü arasında kurulmuş özel bir denge vardır. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenici ile maliklerin ilişkisi yalnızca Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde değil, aynı zamanda 6306 sayılı Kanun’un emredici hükümleri ve bu Kanun’a dayanılarak çıkarılan Uygulama Yönetmeliği hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Bu nedenle, uygulamada sıkça karşılaşılan “arsa sahibi yükleniciyi haksız yere azlederse ne olur?” sorusu, sadece bir sözleşme feshi sorusu değil; aynı zamanda dönüşüm sürecinin devamı, çoğunluk kararının geçerliliği, idari işlemlerin hukuka uygunluğu ve nihayetinde arsa payının satışa çıkarılıp çıkarılamayacağı sorusudur. Bu konuda ilk tespit edilmesi gereken husus, haksız azil ile arsa payının satışa çıkarılması arasında doğrudan ve otomatik bir bağlantı bulunmadığıdır. Arsa sahibinin yükleniciyi sebepsiz veya dayanıksız biçimde devre dışı bırakması, öncelikle bir sözleşmeye aykırılık ve şartlarına göre bir fesih/tazminat sorumluluğu doğurur. Buna karşılık arsa payının satışa çıkarılması, 6306 sayılı Kanun’da öngörülen çoğunluk kararı, karara katılmama, ihtar, tespit ve açık artırma usulü gibi özel prosedürlere bağlıdır. Başka bir ifadeyle, arsa sahibinin yükleniciyi haksız yere azletmiş olması tek başına “pay satışını” doğuran bir sebep değildir; satışın hukuki dayanağı, Kanun ve Yönetmelik’te düzenlenen çoğunluk iradesi ve buna bağlı dönüşüm prosedürüdür. Türk Borçlar Kanunu bakımından ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada çoğunlukla eser sözleşmesi niteliğinde değerlendirilir. Yüklenici, bir eser meydana getirmeyi; arsa sahibi ise bunun karşılığında bağımsız bölüm ya da belirli payları vermeyi üstlenir. Bu ilişkide tarafların birbirine karşı edim........

© Hukuki Haber