Hukuk sistemi, bir tarafta bireylerin hukuki ilişkilerini kendi iradeleriyle istedikleri şekilde düzenleme hakkını tanırken, diğer tarafta ise işlem hayatının düzenli ve güvenli bir şekilde devam etmesini sağlayacak işlem güvenliğinin korunması ilkesini benimseyerek menfaatler arasında bir denge kurmaktadır[1]. Kural olarak kişinin irade özgürlüğü çerçevesinde kendisi yükümlülük altına girip girmeyeceğine ya da sahip olduğu bir hak üzerinde tasarruf edip etmeyeceğine kendisi karar verebilecekse de kimi durumlarda hukuki görünüş sorumluluğu gereğince işlem güvenliği korunur ve bu kuraldan ayrılmak icab eder. İşte gelir paylaşımlı sözleşmeler bakımından da kural olarak sözleşmelerin nispiliği ilkesi esas alınmalıdır ancak somut olayda arsa sahibinin üçüncü kişiler üzerinde hukuki görünüş sorumluluğunun olduğu söylenebiliyorsa o zaman bu ilkeden ayrılmakta hukuki yarar vardır.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında Yargıtay taraflar arasındaki menfaatler dengesini gözetmiş ve somut olay adaleti gereğince sözleşmeye davalı taraf olmasa da arsa sahibi olan idareyi sorumlu tutmuştur. Yargıtay’ın tüketici hukuku ile sözleşmelerin nispiliği ilkesini tartıştığı bu kararına anılan gerekçelerle katılmaktayız.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin Hukuk Genel Kurulu kararı ile benzer yönde verdiği bir kararı mevcuttur[2]. Kararda; sözleşmenin nispiliği ilkesi tartışılmış ancak TOKİ’nin alıcı üçüncü kişide güven oluşturması nedeniyle TOKİ’nin sorumluluğuna gidilmesi gerektiği belirtilmiştir. Kararda reklam hukuku ve tüketici hukuku açısından isabetli değerlendirmeler yapılmıştır[3].

Öte yandan aynı dairenin farklı kararında[4] yüklenici ve arsa sahibi arasındaki sözleşmede sorumsuzluk kaydı olduğundan bahisle arsa sahibinin sorumlu tutulamayacağı yönünde karar vermiştir. Bu karara katılmamız mümkün değildir. Zira her ne kadar sözleşmeye sorumsuzluk kaydı konulmuş ise de söz konusu kayıt 4077 sayılı kanunun 5.maddesi karşısında zaten geçersizdir.

Hukuki görünüş sorumluluğu, sözleşmelerin nispiliği ilkesi ve menfaatler dengesi bir arada değerlendirildiğinde; gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde çoğunlukla yüklenici arsa sahibinin temsilcisi sıfatıyla 3. kişi ile sözleşmeyi akdeder. Hatta 2010 yıllarına kadar gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin tek uygulama şeklide bu şekilde idi. Bu durumda sözleşmenin tarafı arsa sahibi olduğu için üçüncü kişinin arsa sahibinin sorumluluğuna tartışmasız bir şekilde gidebileceğini söylemekte bir beis yoktur. Ancak, yüklenicinin arsa sahibini temsilen hareket etmediği durumlarda ise ortaya çıkan hukuki durumu ikili bir ayrım ile ele almakta fayda vardır;

Yüklenici ve alıcı üçüncü kişi arasındaki gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin imzalanmasında arsa sahibi, yüklenici ile ortakmış gibi bir izlenim vermişse veya yüklenicinin kendisinin temsilcisi olduğu yönünde bir izlenim uyandırmışsa yani arsa sahibi hukuki görünüş sorumluluğuna neden olacak şekilde bir güvence yaratmışsa ve alıcı üçüncü kişi de bu durumu bilerek sözleşmeyi akdetmişse o zaman arsa sahibinin sorumluluğuna........

© Hukuki Haber