1. GİRİŞ

Türkiye, jeolojik yapısı itibariyle aktif fay hatları üzerinde bulunan ve tarihsel süreçte yıkıcı depremlerle yüzleşmiş bir ülkedir. Bu coğrafi gerçeklik, plansız kentleşme ve denetimsiz yapı stoku ile birleştiğinde, "kentsel dönüşüm" kavramını bir tercih olmaktan çıkarıp hayati bir zorunluluk haline getirmiştir. Hukuki düzlemde kentsel dönüşüm; afet riski taşıyan alanların ve yapıların, can ve mal güvenliğini sağlamak amacıyla, fen ve sanat kurallarına uygun, sağlıklı yaşam çevrelerine dönüştürülmesi sürecidir.

Bu çalışmanın amacı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ("6306 sayılı Kanun") ekseninde şekillenen kentsel dönüşüm rejimini, 2023 yılında yapılan köklü yasal değişiklikleri, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengeyi ve uygulamada karşılaşılan hukuki ihtilafları detaylı bir şekilde incelemektir.

2. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN HUKUKİ ÇERÇEVESİ VE TEMEL KAVRAMLAR

Kentsel dönüşüm hukuku, İdare Hukuku, Eşya Hukuku ve İmar Hukuku'nun kesişim noktasında yer alan disiplinler arası bir alandır.

2.1. Yasal Dayanaklar

Sürecin temel dayanağı 16/05/2012 tarihli ve 6306 sayılı Kanun'dur. Ancak uygulama sadece bu kanunla sınırlı değildir. 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesi belediyelere "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" ilan etme yetkisi verirken, 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Hakkında Kanun ise sit alanlarındaki dönüşümü düzenler. Bu çalışmada odak noktamız, en yaygın uygulama alanı olan 6306 sayılı Kanun olacaktır.

2.2. Temel Statüler

Kanun, dönüşüm sürecini üç ana statü üzerinden kurgulamıştır:

A. Riskli Yapı:

Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Bu tespit, malikler tarafından lisanslı kuruluşlara yaptırılabileceği gibi, İdare tarafından resen de yapılabilir. Riskli yapı tespiti, binanın tapu kütüğüne şerh edilir ve bu şerh maliklere tebliğ edilir.

B. Riskli Alan:

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alandır. Riskli alan ilanı, Cumhurbaşkanı Kararı ile gerçekleşir. Danıştay içtihatlarına göre, bir alanın riskli alan ilan edilebilmesi için sadece binaların eski olması yetmez; alanın bütüncül olarak can ve mal kaybı riski taşıdığının teknik raporlarla (zemin etütleri, yapı analizleri) kanıtlanması gerekir.

C. Rezerv Yapı Alanı:

Kanun'un ilk halinde "yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere" belirlenen alanlar olarak tanımlanırken, 7/11/2023 tarihli 7471 sayılı Kanun değişikliği ile "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresi metinden çıkarılmıştır. Bu değişiklik, yerleşim yerlerinin (meskun mahallerin) de rezerv yapı alanı ilan edilebilmesinin önünü açmıştır. Bu durum, mülkiyet hakkına müdahale açısından doktrinde tartışmalı bir konudur.

3. DÖNÜŞÜM SÜRECİNİN İŞLEYİŞİ

Süreç, tespit, karar alma, yıkım ve yeniden inşa olmak üzere dört ana evreden oluşur.

3.1. Tespit ve İtiraz Süreci

Riskli yapı tespit raporuna karşı, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü bünyesindeki Teknik Heyet tarafından incelenir. Heyet, raporu teknik açıdan (karot numuneleri, donatı tespiti vb.) denetler. İtirazın reddi halinde rapor kesinleşir ve yıkım süreci başlar.

3.2. Karar Alma Nisabı: "Salt Çoğunluk" Devrimi

6306 sayılı Kanun'un ilk yıllarında, bina yıkıldıktan sonra yapılacak yeni inşaat, kat karşılığı sözleşme vb. konular için maliklerin "üçte iki (2/3)" çoğunluğu aranmaktaydı. Ancak bu oran, uygulamada kilitlenmelere yol açtığı gerekçesiyle 7/11/2023 tarihinde yapılan değişiklikle "hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu" (P 1) olarak revize edilmiştir.

Bu değişiklik şu anlama gelmektedir: Arsa payı toplamının yarısından bir........

© Hukuki Haber