Después del estallido en 2008-2009 de la burbuja inmobiliaria que acompañó a la crisis económica 2008-2014, el mercado inmobiliario ha entrado en España —y en otros países europeos— por un nuevo periodo de inestabilidad que ha desembocado en la peligrosa situación presente. Esta se caracteriza por una caída brusca en la construcción de nuevas viviendas y por un crecimiento sostenido de la demanda, causado por el débil crecimiento vegetativo y por la inmigración, que compensa aquí el déficit demográfico. Los datos son expresivos: en 2025 se iniciaron en España unas 122.000 viviendas —121.827 según la serie de vivienda libre— y se terminaron aproximadamente 81.000 viviendas libres. Si utilizamos la estadística más amplia de certificados de fin de obra —libres y protegidas—, la suma mensual de 2025 ronda las 93.650 viviendas terminadas. Es decir, como orden de magnitud, España está construyendo actualmente alrededor de 100.000 viviendas al año.

La comparación con la etapa de la pasada burbuja inmobiliaria resulta espectacular. En viviendas iniciadas, la serie histórica registra 635.608 en 2005, 664.923 en 2006 y 532.117 en 2007. Es decir, en el momento culminante del boom se empezaban a construir más de 650.000 viviendas al año, unas cinco veces y media las de 2025.

De otra parte, la demanda estructural potencial aumenta actualmente en torno a 240.000 viviendas al año si identificamos a los individuos o grupos familiares........

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